西安市房协副会长杨东朗教授受邀参加“中国好房子——2024中国（西安）城市高品质发展暨房地产创新峰会”
来源：西安房协 浏览次数： 日期：24-01-31
“房地产是中国的支柱产业之一，也是国民经济的重要组成部分。当前，从中央层面到普通百姓，对房地产都十分重视。”一开场，西安交大公共政策与管理学院教授、房地产研究所所长、西安市房协副会长杨东朗就强调了房地产的重要性。
1月30日，在由中国房地产报、中国城市与区域治理研究院联合主办的“中国好房子——2024中国（西安）城市高品质发展暨房地产创新峰会”上，杨东朗教授发表了名为《房地产政策与房地产发展新模式探讨》的主旨演讲。他坦言，对我国许多老百姓而言，房子是家里的最大资产。因此，作为国家经济政策中的重要一环，房地产政策也尤为受关注。“了解过去的政策给现在带来了怎样的效果，预测现在的政策将对未来产生怎样影响，是分析房地产政策的基本方法。”杨东朗认为，对房地产政策进行分析、预判，对企业发展、百姓购房都有着重要指导意义。杨东朗以自身举例，“我从1994年开始对房地产行业进行相关研究工作，积累了大量的实践和理论经验。2008年，我曾劝说一些开发商成功规避了金融危机对企业的影响。”杨东朗梳理了当下许多房地产政策。其中，房地产金融方面是他最为关注的。“近期发布的房地产金融文件，是史上力度最大的。”杨东朗表示，过去民营企业贷款难是企业发展的一大难题，现在国家层面对此有支持，相信很快就能为民营房企带来“春风”。2023年12月11日至12日，中央经济工作会议专门指出，持续有效防范化解重点领域风险。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。对于房地产发展新模式，杨东朗表示，其有以下基本特征：基于住房发展旧模式的问题和新发展阶段的使命，住房发展新模式是通过保障与市场双轨融合，以“房住不炒”为基本定位，以内生力量为根本动力，以内涵发展为主要方式，以存量优化为战略重点，以都市圈为空间单元，以平稳健康、良性循环、绿色智慧为基本要求的高质量发展模式。第一，内涵式发展。与过去的数量增长、规模扩大、空间拓展以满足极度短缺的需求所表现出的外形扩张的外延式不同。内涵发展是规模适度、结构协调、资源配置高效，是规模、结构、质量、效益统一的发展。通过提升自身的质量而非单纯规模实现发展。第二，内生性发展。与过去主要依靠外部力量，高杠杆、高负债和高周转的外源性发展模式不同，无论开发企业还是住户部门主要依靠自身的力量，从而实现适度的杠杆比例、合理的负债比例和正常的周转速度的内生性发展模式，既使相关主体具有风险约束，又做到了量力而行和尽力而为，从而实现房地产市场平稳健康和良性循环。第三，高质量发展。在智能化正在来临的时代，应该按照新发展理念，根据老市民和新市民日益增长的多样化、高质量的住房需求，新建和旧房改造两个方面，发展绿色、共享、智能、健康的多样化、高质量的住房及相关的产品、服务产业和经济。第四，服务型发展。与过去几十年由于住房极度短缺背景下，住房增量开发占据主导地位的开发型业态模式不同，在住房市场基本饱和后，住房业态模式将转向住房增量服务占主导地位的服务型发展模式，持续提供和不断改善存量服务的服务型业态模式。围绕住房的衍生服务业内容十分丰富，且由于全国住房规模巨大可以不断细化分工，再与人工智能、互联网、新材料、新能源结合并在社区落地。从国际经验看，新业态下住房产业仍然是国民经济的重要支柱。杨东朗表示，新的发展模式是个体系，至少需包括以下几个分项：第一，建立“市场归市场，政府归政府”的双轨供需模式。住房一方面是居民的生活必需品，另一方面价值巨大。第二，建立“服务存量，绿色智慧”的住房业态模式。将产业发展的重点转向改造存量、盘活存量和服务存量。实现服务增值，从新建和旧改两个方面，发展绿色、智能、健康的住房产品和服务，满足城镇居民对多样化、高质量、美好居住生活的需求。第三，建立“现房销售，合理负债”的房企营运模式。第四，建立“股权融资，基金主导”的住房融资模式。第五，建立“消费主导，租购并举”的住房需求模式。第六，建立“人地挂钩、多元供给”的住房用地模式。改变过去土地指标行政分配和土地政府独家供给制度，建立全国都市圈内、都市圈间的“人地挂钩”制度，建立土地的多元化市场供给制度，打破土地供需的空间错配和土地市场的行政垄断。
