房地产动态

2021年第9期·总第68期             西安市房地产行业协会

政策动态

1、政策篇：“稳”字当头，加码调控与限跌、财税托市并行

 “房住不炒”主基调之下，2021年三季度，房地产金融监管不断被强化，“三道红线”试点企业拿地销售比限定40%，倒逼房企降杠杆。年初重点22城施行土地集中出让，8月二轮集中土拍迎来新规，涉及溢价率下调至15%，竞买资金必须来源自有资金，禁止“马甲”公司抢地等，核心在于严控实际地价。与此同时，住建部、自然资源部等8部门协同整治市场秩序，地方政府继续落实城市主体责任。据不完全统计，前三季度共有24省市房地产调控升级，其中，9城落地二手房参考价。反观岳阳、江阴等6城出现大范围的降价潮，地方政府紧急采取约谈房企、落地“限跌令”等维稳措施；长春、珠海等5城通过财税政策托底楼市，以期刺激居民购房消费，减缓市场下行压力。接下来的四季度，房企整体融资环境还将保持收紧态势，倒逼房企继续去杠杆、降负债。居民信贷政策难言松绑，确保居民杠杆率稳中有降。热点城市仍需坚持调控目标不动摇，但由于下半年以来市场持续降温，四季度政策加码的频次将显著低于三季度，甚至会出现政策空窗期，但全国房地产市场持续降温的大趋势难以扭转。（丁祖昱评楼市）

2、沈阳提高人才首次购房补贴 最高达7万元

近日，沈阳市人力资源和社会保障局印发《沈阳市高校毕业生和高新技术企业人才首次购房补贴实施细则（新修订）》的通知，博士毕业生补贴由6万元提高到7万元，硕士毕业生由3万元提高到4万元，本科毕业生和技师由1万元提高到2万元。在申请首套居住性房产补贴之前，申请人在沈阳不能以任何形式拥有（或曾经拥有）任何房屋用途的房产，申请补贴时必须取得房屋不动产权证书。房屋用途以沈阳市自然资源局核查结果为准，房屋用途为住宅、自住的给予补贴，为公寓、公建或其他用途的不予补贴。补贴范围包括在沈阳就业创业的全日制普通高校本科、硕士、博士毕业生和2017年（含）后入学的非全日制普通高校硕士、博士毕业生（以上不含机关事业单位全额拨款在编人员）首次购房（2017年1月1日后购房），并承诺在沈阳就业创业5年以上的，申请时毕业年限、首次购房时间均不超过5年的，可享受一次性购房补贴。（中国房地产网）

3、天津拟出台“非改租”新政 以不超70平方米小户型为主

近日，天津市住房城乡建设委会同相关部门起草了《关于非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的指导意见（征求意见稿）》，面向社会公开征求意见。根据征求意见稿，市行政区域内合法建设的，闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经区政府组织联合审查认定后，允许改建为保障性租赁住房。根据国家和天津市有关规定，不符合建设用地准入条件的工业及仓储用地，不得改建为保障性租赁住房。改建保障性租赁住房项目由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给。改建后的保障性租赁住房项目主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。改建项目人均使用面积、居住人数限制等应当符合国家和本市的相关规定。按照《市国土房管局等九部门关于印发加强我市出租房屋综合管理工作实施意见的通知》（津国土房市〔2014〕257号），改建后租赁住房的人均租住使用面积不得低于5平方米；参照宿舍标准改建的，应当满足《宿舍建筑设计规范（JGJ36-2016）》的要求。（中国房地产网）

4、海口新规：不得以学区房等名义炒作房价

9月26日，海口市住建局和海口市市场监管局联合下发《关于规范房地产销售宣传的通知》（以下简称“通知”） ，就规范海口市房地产销售宣传、防止以学区房等名义炒作房价作出规定，明确房地产中介机构在居间代理买卖过程中不得以学区房名义挂牌二手房。海口市住建局将联合市市场监管局、市综合行政执法局开展该市房地产销售宣传专项整治，深入打击房地产销售宣传中的违法违规行为，规范房地产市场秩序。通知明确，房地产开发企业及房地产营销代理机构的房地产销售广告不得含有为入住者办理户口、升学等事项的承诺；不得明示或者暗示购买者可以入读、划片入读某特定中小学，不得使用引发购房者对特定中小学入学资格产生误解的特定用语；不得对规划和建设中的文化教育设施作误导宣传，涉及在规划或者建设中的文化教育设施应当明确注明“在规划中”或者“在建设中”。同时，通知规定，房地产中介机构在居间代理买卖过程中不得以学区房名义挂牌二手房；不得虚标房价或发布虚假房源信息；不得组织出售方联合抬高报价；不得协助交易双方签订“阴阳”合同。（中房报）

5、杭州：“十四五”期间新增保障性租赁住房套数占新增住房30%以上

据“杭州住保房管”微信公众号9月27日消息，杭州市住保房管局起草了《杭州市加快发展保障性租赁住房实施方案》，今日起在杭州市政府网站公开征求意见。实施方案分为指导思想、目标任务、基本要求、支持政策、监督管理、组织实施六大部分，重点明确了“十四五”期间，杭州年度租赁住房用地供应面积占出让住宅用地供应面积的比例达到10%以上，新增保障性租赁住房套数占新增住房供应套数的比例力争达到30%以上。在保障对象方面，明确保障性租赁住房主要面向一定区域内无房新市民、青年人等群体供应，解决阶段性住房困难。同时，明确保障性租赁住房分为住宅型和宿舍型两类，其中住宅型保障性租赁住房建筑面积标准要求70平方米以下户型不少于80%，一般不超过100平方米；宿舍型保障性租赁住房建筑面积标准要求20～45平方米户型不少于80%。在租金标准方面，明确保障性租赁住房租金标准应按不高于同地段同品质市场租赁住房评估租金90%执行。（中国房地产网）

6、东莞市住建局：商品房预收款全部存入专用账户

9月14日，东莞市住建局发布《关于加强商品房预售款收存管理的通知》，请预购人将商品房预售款存入预售许可登记的预售款专用账户，不按规定的房地产开发企业将暂停监管资金拨付和网签。通知明确，各房地产开发企业要在项目销售现场明显位置张贴购房支付提示牌，标注“为保证专款专用，维护买卖双方权益，请预购人将商品房预售款存入预售许可登记的预售款专用账户”的提示信息；要按照有关规定，将商品房预售资金，包括购房人按照认购协议、合同等约定支付的全部房价款（含定金、首付款、分期款、全款及按揭贷款等所有预售款）全部存入预售款专用账户；不按规定交存、使用商品房预售资金的，东莞市住建局将暂停监管资金拨付和商品房网签，并依法依规作出行政处罚处理。（中房报）

市场动态

1、北京楼市“金九银十”褪色

今年国庆长假，北京楼市没有迎来“金九银十”。自7月份北京西城学区政策落地之后，原来一个月能成交70、80套，现在成交7、8套。3个多月前交易火爆的“学区房”市场也不再热闹，地产中介门可罗雀，不少中介店员开始了“挂牌扫街”。多位业内专家表示，今年以来，整顿“学区房”炒作乱象、严查违规资金流入楼市、打击假离婚买房、二手房信贷全面收紧等政策接连落地。在此背景下，楼市“金九银十”褪色是意料之中。（中房网）

2、9月深圳二手房成交量暴跌

据最新数据，今年9月份深圳成交1765套二手住宅，环比减少13.6%；成交面积169252平方米，环比减少13.4%。与去年同期相比，暴跌79.99%。除此之外二手住宅成交量已连续6个月下滑，更是12年第一次跌回“1”字头。这在人口超2000万的深圳，月度二手住宅成交竟然不足2000套，相当于一天仅成交58.8套。与此同时，楼市资金面也在持续收紧。深圳中原指出，目前包括建行在内的6家银行放贷额度由宽松调整为紧张，农行额度由宽松调整为适中。深圳各大银行房贷正常接受业务申请、办理，住房贷款资格审核严格。各大行房贷利率基本统一，首套利率上浮45BP，二套利率上浮95BP。深圳中原认为，受新房市场供应持续增加的影响，9月二手市场关注度一步降低，近期二手过户量存在持续下滑的可能性。（中房网）

3、市场篇：新房成交规模全年看跌，二手房出现“5连跌”

2021年三季度，楼市增长动能明显转弱。热点城市调控持续发酵和信贷监管进一步收紧的双重影响下，成交规模一降再降，“金九”并未如期而至。全国新房成交由二季度“由稳转跌”趋势进一步下行，至8月百城商品住宅成交规模连续4个月缩减；二手房市场持续走低，上半年“小阳春”行情在线，4月起“二手房指导价”、“限贷升级”等调控政策频出，市场进入下行通道。预计房地产金融政策仍将全面趋紧的局面短期不会发生实质转变，基于此，楼市整体成交增长动能也将转弱，累计同比降幅稳步收窄，至年末或将跌至负区间，不过“热点恒热”的分化格局不会发生根本性逆转：核心一二线城市热点项目供不应求的情况还会继续；弱二线和广大缺乏基本面支撑的三四线下行压力依旧较大，即便“以价换量”，去化效果依旧难言乐观。（丁祖昱评楼市）

4、9月房地产市场平稳，部分城市调控作用显现

《国民安居指数报告》显示，9月份全国重点监测65城新房在线均价17388元/平方米，环比微涨0.15%；二手房在线挂牌均价17012元/平方米，环比微跌0.05%。值得注意的是，目前落实二手住房参考价制度的10个城市中调控效果明显，深圳、宁波、绍兴和广州4个城市二手房挂牌均价环比下降。广州在8月31日发布二手房参考价，9月份二手房挂牌均价环比下降1.3%。报告称，今年9月，各地因城施策，发布限跌令、商品房预售款监管、大力发展共有产权房及公租房等一系列政策，有效打击了房地产市场乱象，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，房地产调控政策实施的效果初步显现，各地楼市实现稳步发展。（中房网）

5、广西今年将建保障性租赁住房1.39万套

为进一步解决新市民、青年人的住房困难，广西年内计划在全区范围内建设保障性租赁住房1.39万套。截至8月底，已开工1.27万套，基本建成8个项目共3097套。这是从近日召开的广西壮族自治区保障性租赁住房建设工作会议上了解到的。据了解，近期，广西下发通知要求各市开展保障性租赁住房供需匹配调查摸底工作，详细掌握住房需求和存量土地、房屋情况，科学确定保障性租赁住房“十四五”发展目标和年度建设计划，切实增加保障性租赁住房供给。目前，南宁市、柳州市已先行启动保障性租赁住房建设工作。据自治区住房和城乡建设厅住房保障处相关负责人介绍，下一步，广西将增加保障性租赁住房供给，支持各地将闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房；支持专业化、规模化住房租赁企业参与保障性租赁住房建设和运营。同时，坚决防止保障性租赁住房上市销售、变相销售、骗取优惠政策或违规经营等问题。 （中国建设新闻网）

土地动态

1、土地篇：四季度热度“骤降”，全年成交规模将明显回落

2021年以来，土地市场迎来了重点22城“集中供地”新政，市场热度从上半年高热转向三季度“量价齐跌”，在第二轮集中供地新规之下，溢价率呈现出下行趋势，尤其是9月溢价率降至3.9%的历史地位，流拍率较首轮集中土拍明显上升，同时临时中止的现象在不少城市频繁出现。从前三季度土地成交情况来看，累计成交面积大幅下滑，成交金额也同比下降了8%，土地市场成交规模明显萎缩。在房企集体 “躺平”式拿地的影响下，四季度成交量预计难追赶同期，预计2021年全年，全国土地市场成交规模较2020年将明显回落。土地市场量价齐跌，9月溢价率降至3.9%。自7月开始，全国336城土地市场成交量逐月回落，截止9月23日，第三季度经营性土地成交建面达到35347万平方米，环比第二季度下降36%，同比去年第三季度降幅更是高达45%。前三季度成交总建筑面积为134597万平方米，同比也下降了25%。分城市能级来看，各能级城市成交表现均不及二季度，尤其是一线城市，三季度成交量环比下滑了89%，同比降幅也高达79%；二线、三四线城市成交建面也环比分别下降65%和20%，供地量较二季度明显在缩减。受集中供地政策的影响，各能级城市前三季度表现均不及同年同期，尤其是三线城市，同比去年同期降幅高达25%，供地力度明显减弱。受重点城市优质高价地块成交减少以及成交结构变动影响，叠加房企资金压力，房企拿地积极性大幅减弱，底价成交地块明显增加，从而导致土地成交均价下调至低位，整体成交均价为2754元/平方米，环比下降32%。各能级城市土地成交均价均环比下滑。尤其是二线城市，因重庆、长沙、长春等低价城市成交量较高的影响，使得三季度楼板价环比呈下降趋势，降至4898元/平方米；三四线城市也是由于优质地块供应量明显较少的缘故，楼板价降至2281元/平方米，环比二季度下降了10%。尽管第三季度各能级城市地价均呈现环比下降趋势，但由于第二季度市场热度整体处于高位，前三季度总成交均价同比依然上涨趋势，涨幅高达22%。（丁祖昱评楼市）

金融动态

1、人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会

9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议由人民银行行长易纲主持，人民银行副行长潘功胜、银保监会副主席周亮、肖远企出席，住房城乡建设部、证监会相关部门负责同志及全国24家主要银行负责同志参加会议。会议认为，近年来，金融部门全面落实房地产长效机制，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，保持房地产金融政策连续稳定，在服务实体经济、推动经济转型升级和促进房地产市场平稳健康发展中发挥了积极作用。会议强调，金融部门要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制，加快完善住房租赁金融政策体系。会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。（央行网站）

本地动态

1、陕西城镇老旧小区改造已开工2549个

近日，陕西省人民政府新闻办公室举办“凝心聚力高质量发展、谱写追赶超越新篇章”系列第十一场新闻发布会，省住建厅相关领导出席并介绍陕西省深入推动住建事业高质量发展相关情况。省住建厅副厅长刘浩说，省住建厅编制印发了《陕西省“十四五”住房和城乡建设事业发展规划》，到2025年，实现全省房地产市场和住房保障体系健全完善。围绕解决好新市民、青年人，特别是从事基本公共服务人员等住房困难群众的住房问题，加快构建以公租房、保障性租赁住房和共有产权房为主的住房保障体系，启动保障性租赁住房建设，对低保、低收入家庭应保尽保。实施城市更新，把城市体检作为实施城市更新的路径，推荐西安市、延安市列入国家样本体检城市。选取10个县(区)作为老旧小区改造试点城镇，推动建立政府、居民和社会力量共建共治共享的政策机制，积极探索金融支持市场力量参与改造的可复制可推广模式。截至今年8月底，全省城镇老旧小区改造已开工2549个小区，开工率70.38%，惠及27.61万户居民。（华商网）

2、8月西安房价环比上涨0.7% 涨幅居70城第三

9月15日，国家统计局发布了8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。不出意外，西安新建商品住宅价格环比继续上涨。但值得一提的是，环比涨幅并未扩大，和7月持平。二手房方面，8月份西安二手房价格环比涨幅继续收窄。据国统局解读，随着楼市调控的持续深入，8月份70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体延续回落态势。8月份一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.7%和9.1%，涨幅比上月分别回落0.3和0.9个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.4%和3.2%，涨幅比上月均回落0.3个百分点。四大一线城市中，北京和上海，新房、二手房价格环比均上涨，深圳新房价格领涨全国，二手房价格环比连续4个月下跌。8月，西安新建商品住宅价格连续65个月上涨，但涨幅和7月持平，并未扩大。数据显示，8月西安新房价格环比上涨0.7%，同比上涨7.7%。环比涨幅和7月持平，同比涨幅回落0.4%。值得一提的是，即使如此，8月西安新房价格环比涨幅仍位居70城第三。70城新房价格中，深圳以环比上涨1.0%领涨，青岛、重庆、乌鲁木齐环比涨0.8%，位居第二，西安环比涨0.7%，位列第三。（西安阳光置业服务网）