房地产动态

2021年第1期·总第60期             西安市房地产行业协会

政策动态

1、央行银保监会祭出重大政策：房地产贷款再迎“两道红线”

2020年最后一天，央行、银保监会祭出重大政策——为各大银行发放房地产贷款规模及占比设置了“两道红线”。为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性，12月31日，中国人民银行、中国银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称“通知”），分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的银行业金融机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。值得指出的是，根据通知，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。这个“上限”设定，综合考虑了银行类型、存量房地产贷款业务现状及未来空间，分档设定。第一档为中资大型银行，包括中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。第二档为中资中型银行，包括招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、中国民生银行、中国光大银行、华夏银行、进出口银行、广发银行、平安银行、北京银行、上海银行、江苏银行、恒丰银行、浙商银行、渤海银行，房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%。第三档为中资小型银行和非县域农合机构，包括城市商业银行、民营银行、大中城市和城区农合机构，房地产贷款占比上限为22.5%，个人住房贷款占比上限为17.5%。第四档为县域农合机构，房地产贷款占比上限为17.5%，个人住房贷款占比上限为12.5%。第五档为村镇银行，房地产贷款占比上限为12.5%，个人住房贷款占比上限为7.5%。（中国房地产网）

2、上海8部门出台意见 促进房地产市场平稳健康发展

日前，经上海市政府同意，上海市住房和城乡建设管理委员会、市房屋管理局等8部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。该意见明确，“夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”。此次房地产调控新政还调整了增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。在信贷政策方面，上海市要求严格执行差别化住房信贷政策，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。同时，上海还将完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。此外，上海还将优化土地供应结构、增加商品住房用地供应，坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格；开展房地产市场秩序专项整治工作，该意见自2021年1月22日起施行。（中国建设报）

3、成都市住建局：严厉打击哄抬房价等违规行为

1月27日，成都市住建局发布《关于严厉打击哄抬房价等违规行为 切实维护房地产市场正常秩序的通告》。通告称，坚决贯彻落实中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”精神，切实维护群众合法权益，对恶意扰乱房地产市场平稳健康发展的行为“零容忍”。通告指出，成都市个别小区业主成立房价沟通群扬言抱团涨价，涉嫌恶意炒作二手房价格，对成都市房地产市场平稳健康发展带来不良社会影响。成都市住建局就严厉打击房地产市场交易违规行为相关事项通告如下：

一、对房地产开发企业存在违反调控政策、加价销售、哄抬房价等违规行为的，一经查实，将按照《成都市房地产开发企业信用信息管理办法（试行）》（成住建发〔2020〕148号）规定，予以信用记减分处理。二、对房地产经纪机构及从业人员参与恶意炒作房价或代理涉嫌恶意炒作房价的房屋、对外发布尚未交付或暂未取得不动产权属证书房屋的租售信息、发布虚假房源（含房价）信息等违规行为的，一经查实，将按照《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（建房〔2016〕168号）规定，取消其网签权限，并对机构及相关人员进行信用记减分、列入行业“黑名单”等处理。三、对涉房网络平台及自媒体账号涉嫌恶意炒作房价上涨、发布虚假不实信息等扰乱市场秩序行为的，将按照《互联网群组信息服务管理规定》，由网信、住建等部门进行及时约谈并对外通报。四、对个人存在涉嫌组织恶意炒作、哄抬房价、扰乱市场秩序等违法违规行为的，一经查实，住建部门暂缓受理其相关二手房网签手续。五、对涉嫌扰乱房地产市场秩序的开发企业、中介机构、网络平台自媒体、个人，其违法违规证据线索将及时移交公安、网信、市场监管、税务等部门依法依规处置。（中国房地产网）

4、广西推进公积金自愿缴存 助新市民住有所居

为帮助新市民解决住房问题，近年来，广西壮族自治区积极推进灵活就业人员缴纳住房公积金，自愿缴存的民生效应不断凸显。2017年广西出台全国首个省级自愿缴存政策，2020年印发《关于进一步深入开展个人自愿缴存住房公积金业务的通知》，加大对各地自愿缴存业务的考核权重，制定宣传重点方向，提出改革创新措施，并选择南宁、钦州、贵港等6个城市开展自愿缴存政策试点修订工作，自愿缴存取得实质性进展。为进一步推进自愿缴存住房公积金，全区住房公积金运行分析会暨自愿缴存现场推进会提出，提升自愿缴存业务的服务水平，大力推行网上办理、不见面办理，利用受托银行代收代扣的功能，方便自愿缴存人员每月扣缴住房公积金。科学制定好完善好各地自愿缴存的归集使用政策，采取调控型贴息贷款等，确保灵活就业人员能够使用住房公积金贷款。各地要对发生贷后停缴、虚假转为单位缴存的，按照规定落实提前回收贷款、按商贷利率计息等措施。加大对自愿缴存贷款逾期、贷后停缴风险的动态监控，设立自愿缴存贷款风险预警线，分级分类采取应对措施处置。严格执行风险上报制度，发生自愿缴存人员贷款逾期3期以上、贷后连续停缴6个月以上的，要及时处置并上报。截至2020年11月底，广西灵活就业人员自愿缴存住房公积金人数累计突破2万人，累计归集金额突破2亿元，为参加自愿缴存的2270户灵活就业人员家庭发放住房公积金贷款7.72亿元。（中国建设报）

市场动态

1、国家统计局：2020年12月份商品住宅销售价格稳中略涨

2020年12月份，各地深入贯彻党中央、国务院部署，全面落实房地产长效机制，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展，70个大中城市房地产市场价格稳中略涨。各线城市商品住宅销售价格环比涨幅总体稳定，初步测算，12月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海和广州分别上涨0.3%、0.2%和0.7%，深圳下降0.1%。二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.1%，涨幅均与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.1%和0.2%，涨幅均与上月相同。初步测算，12月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%，涨幅与上月相同。（国家统计局）

2、上海：2020年商品房销售面积1789.16万平方米，同比增长5.5%

1月24日，上海市统计局发布1-12月房地产开发、经营基本情况。商品房施工面积15740.34万平方米，增长6.3%。其中，住宅施工面积7712.25万平方米，增长3.6%。商品房新开工面积3440.62万平方米，增长12.3%。其中，住宅新开工面积1756.37万平方米，增长11.7%。商品房竣工面积2877.78万平方米，增长7.8%。其中，住宅竣工面积1627.61万平方米，增长12.0%。商品房销售面积1789.16万平方米，增长5.5%。其中，住宅销售面积1434.07万平方米，增长5.9%。（中国房地产网）

3、杭州新政：落户未满5年限购一套住房

1月27日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，从住房限购、住房限售、税收调节和无房家庭认定标准及高层次人才优先购房政策等方面进一步加强调控。其中，通知称进一步加强住房限购，落户杭州市未满5年的，在杭州市限购范围内限购1套住房。将杭州市限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房；受赠人家庭须符合杭州市住房限购政策（不含遗赠）。（中房网）

4、河北沧州中心城区83个老旧小区完成综合改造

2020年以来，为改善老旧小区环境、提升老旧小区的居住条件，河北省沧州市中心城区投资1.4亿元，综合改造83个老旧小区，涉及道路硬化、排水管网改造、外墙粉刷、小区亮化、安装监控、完善消防设施等项目。到2020年年底，改造任务已全部完成，总改造建筑面积87万平方米，惠及居民10742户。据介绍，在推进老旧小区综合改造过程中，沧州市组织居民全程参与，充分调动有关各方参与积极性。改造前，充分征求居民意愿，根据居民意愿确定改造项目及内容；改造中，每个小区推荐不少于两名居民代表参与施工全过程监督；改造后，组织居民参与竣工验收，开展满意度测评，居民满意度不低于80%方可通过竣工验收。通过居民的全程参与，让居民了解老旧小区改造、支持老旧小区改造、投入老旧小区改造。（中国建设报）

5、甘肃“十三五”期间实施棚户区改造82.76万套

“十三五”期间，甘肃省将保障性安居工程列入为民办实事项目，切实加快棚户区改造实施进度，全省共实施棚户区改造82.76万套，累计完成投资1870亿元，完成“十三五”规划目标40万套的206.9%，全面完成国家下达的保障性安居工程建设任务。据介绍，甘肃省住房和城乡建设厅建立了保障性安居工程建设进度调度机制，定期通报棚改开工进度、基本建成任务、公租房分配入住以及财政资金拨付使用情况等，落实督查巡查机制，有效防范和避免保障性安居工程领域发生重大风险。省住房和城乡建设厅会同省财政厅、省发展和改革委员会争取保障性安居工程财政资金支持，共争取中央补助资金331.32亿元，落实省级配套资金38.81亿元。（中国建设报）

土地动态

1、2020年全国300城土地出让金总额近6万亿

数据显示，2020年全国300城市土地出让金总额为59827亿元，同比增加16%。住宅类用地出让金占比78%，同比上升6个百分点，商办类及工业用地合计占比21%。全国40个大中城市出让金以同比增加为主，二线城市中共22个同比走高；上海以收金2942亿元、同比增加48%位居出让金榜单头名。全国土地出让金TOP20城市总额为28115亿元，同比增加14%，上榜门槛为682.8亿元。榜单前14席收金均破千亿元，一线城市均进入榜单，合计收金8527亿元，占榜单总额的30%。二线城市上榜14席，占据榜单七成，为榜单主力。三四线城市中仅佛山、东莞跻身榜单前二十，此外佛山收金总额涨幅位居三四线城市榜首。与2019年榜首地块收金不足100亿元相比，2020年宅地总价榜单前七席收金均超百亿，尽管调控政策趋严，但热门区域的优质地块对于房企仍具有较大吸引力，同时2020年入榜地块平均溢价率达到29%，接近2019年入榜地块的最高溢价率。（中房网）

2、2020土地市场：分化明显，放缓房企扩张步伐

2020年重点监测城市的整体供应和成交规模均超过2019年。“分化”依然是各地区市场表现的显著特征，以上海为代表的长三角地区仍然是房企重仓之地。随着“三道红线”监管政策的出台，融资收紧背景下，房企拿地有所谨慎，值得注意的是，部分房企依然没有停止扩张的步伐。2020年2月3日，受疫情影响杭州年后第一场土地拍卖在网络上举行。在网上出让的3宗宅地中，新湾街新四路西商住用地地块经过21轮报价，以总价134879万元、溢价率17.41%成功出让；临江片区经四路东住宅地块经过22轮报价，以总价39349万元、溢价率29.66%成功出让；富阳银湖48号地块经过21轮报价以总价99750万元、溢价率11.14%成功出让。回顾2020年，土地市场有些出人意料地走出了上行趋势，展现了十足的韧性。根据诸葛找房研究中心数据，2020年重点城市住宅及商办用地供应144257.22万平方米，同比上涨3.38%，成交建筑面积为113126.27万平方米，同比上涨0.8%，其中，住宅用地供应115935.86万平方米，同比上涨3.73%，住宅用地成交建筑面积为95400.85万平方米，同比上涨1.66%。（中国建设报）

3、北京首场土拍上演“自持”争夺战

新年伊始，北京首场土拍仍延续“不限价”的供地节奏，经过碧桂园、中骏等多家房企参与的角逐，位于房山拱辰街道不限价宅地最终被金地商置以18.28亿元+11%自持竞得。与去年相比，今年北京首场土拍略显“单薄”。去年的首场拍地，石景山古城2宗宅地“连襟”出让，分别被融创和中海竞得，2宗地块合计70.5亿元，溢价率最高25.93%，但并未出现“竞自持”。（中房网）

金融动态

1、央行：2020年末人民币房地产贷款余额49.58万亿

1月29日，央行发布2020年金融机构贷款投向统计报告。2020年末，金融机构人民币各项贷款余额172.75万亿元，同比增长12.8%；全年增加19.63万亿元，同比多增2.82万亿元。贷款投向呈现以下特点。此外，2020年末，本外币服务业中长期贷款余额45.04万亿元，同比增长14.3%，增速比上年末高1.3个百分点；全年增加5.62万亿元，同比多增1.17万亿元。房地产业中长期贷款余额同比增长7.8%，增速比上年末低3.6个百分点。上述统计报告指，2020年，房地产贷款增速持续下降，住户经营性贷款加速增长。房地产贷款方面，2020年末，人民币房地产贷款余额49.58万亿元，同比增长11.7%，比上年末增速低3.1个百分点，连续29个月回落；全年增加5.17万亿元，占同期各项贷款增量的26.1%，比上年全年水平低7.9个百分点。2020年末，房地产开发贷款余额11.91万亿元，同比增长6.1%，增速比上年末低4个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.65万亿元，同比增长1%，增速比上年末低5.7个百分点。个人住房贷款余额34.44万亿元，同比增长14.6%，增速比上年末低2.1个百分点。（乐居财经）

本地动态

1、2020年陕西居民人均可支配收入增长6.3%

据国家统计局陕西调查总队调查，经国家统计局核定，2020年陕西居民人均可支配收入26226元，同比名义增长6.3%。居民可支配收入增速快于全国平均增速。居民四项收入全面增长。2020年，陕西居民收入水平在全国31个省份中居第19位，人均可支配收入增速快于全国1.6个百分点。其中，城镇居民人均可支配收入37868元，在全国31个省份中居第17位，较上年前移2位，增长4.9%，增速快于全国平均增速1.4个百分点,扣除价格因素，实际增长2.3%。农村居民人均可支配收入13316元，增长8.0%，快于全国平均增速1.1个百分点，扣除价格因素，实际增长5.4%。陕西全体、城镇、农村居民人均可支配收入增幅在全国31个省份中居第7位、第7位、第8位，增幅位次分别较上年前移2位、4位和1位。（西安日报）

2、2020年12月西安新建商品住宅同比涨6.9%

国家统计局15日发布的数据显示，2020年12月，70个大中城市房地产市场价格稳中略涨。据国家统计局初步测算，与2020年11月相比，12月4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，二手住宅销售价格环比上涨0.6%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.1%，35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.1%和0.2%。与2019年12月相比，新建商品住宅销售价格上涨较多的城市有：银川上涨14.2%、唐山上涨11.2%、徐州上涨10%、西宁上涨9.1%。二手住宅销售价格上涨较多的城市有：深圳上涨14.1%，宁波、银川、徐州均上涨8.5%，唐山上涨8.3%，成都上涨8.2%。西安新建商品住宅价格环比上涨0.5%，同比上涨6.9%。西安二手房价格环比上涨0.2%，同比上涨2.4%。（新华社）

3、自2月1日起 西安房屋征收货币补偿将免征个人所得税

近日西安市住建局和西安市税务局联合下发了关于国有土地上房屋征收有关税收政策的通知。通知进一步明确，自2月1日起，西安房屋征收货币补偿将免征个人所得税。据悉，为进一步推进西安市国有土地上房屋征收与补偿工作，保障被征收人合法权益，根据有关国有土地上房屋征收与补偿、城镇房屋拆迁有关税收等相关政策，西安市国有土地上房屋征收有关税收政策2月1日起将执行新的标准。对被征收人按照《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定的标准取得的征收补偿款，持已网签备案的《西安市国有土地上房屋征收与补偿协议(货币补偿)》，免征个人所得税。（华商网）