新政细则出台！公积金贷款需关注网签和贷款受理时间

　   日前发布的西安楼市新政，终于有了细则。

　　西安住房公积金管理中心官网发布了《关于明确个人住房公积金贷款有关事项的通知》文件，明确了日前发布的楼市新政中关于公积金贷款、公积金二套首付比例界定、具体执行标准、执行时间等。

　　界定标准方面，新建商品房房屋买卖合同签署时间以通过市住房和城乡建设局官网(http://zjj.xa.gov.cn/)或陕西省西咸新区开发建设管理委员会官网(http://www.xixianxinqu.gov.cn/)查询的网签时间为准;二手房房屋买卖合同以签署时间为准。

　　重点：房屋网签时间和贷款受理时间

　　12月8日，西安住房公积金管理中心官网发文，对西安楼市新政公积金贷款方面的实施时间做出了明确规定。主要内容有以下几点：

　　1.12月1日(含)以后网签的房屋买卖合同，首付比例按新政执行。

　　细则规定，对2020年12月1日(含)以后网签的房屋买卖合同，首付比例按《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(市建发[2020]143号)文件执行。

　　2.11月30日(含)以前网签的房屋买卖合同，以贷款受理时间为界定。

　　对2020年11月30日(含)以前网签的房屋买卖合同，贷款受理时间在2021年1月31日之前的，首付比例仍按原政策执行；贷款受理时间在2021年2月1日之后的，首付比例均按《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(市建发[2020]143号)文件执行。其中贷款受理时间以受委托银行在中心系统的录机时间为准。

　　3.首次使用公积金贷款，按原政策执行。

　　针对住房公积金贷款的使用，细则规定，对首次申请使用住房公积金贷款购买住房的，贷款首付比例执行原政策不变。

　　4.再次使用公积金贷款，首付上浮。

　　对结清首次住房公积金贷款后，再次申请使用住房公积金贷款购买住房的，购房面积在144㎡(含)以内的首付比例不低于50%;购房面积在144㎡以上的首付比例不低于55%。

　　5.组合贷还要符合商贷要求。

　　对申请使用住房公积金组合贷款购买住房的，应同时符合商业贷款与公积金贷款的要求。

　　已买房未网签的部分客户需要补首付

　　从公积金执行细则来看，12月1日(含)以后网签的房屋买卖合同，首付比例按新政执行。这也就意味着，12月1日(含)以后网签的客户，再次使用公积金贷款首付至少上浮10%。

　　这样看来，一些刚买房还未网签的客户，可能就需要补首付款。主要是再次使用住房公积金购买144平方米及以下住宅、首付款低于总房价50% 的这部分客户，都需要补首付款。

　　在实际中，以目前西安住房公积金最高贷款额度65万来算，购买大面积住宅的客户，几乎首付款都超过了总房价的50%，所以基本都不需要补交首付。

　　而对于11月30日(含)前网签的客户，只需要在未来不到两个月的时间内(2021年1月31日之前)完成公积金贷款的申请和受理即可按原政策执行，这个时间还是比较充裕的。

　　组合贷还得看商贷细则

　　目前，针对西安楼市新政的后续细则，商贷方面究竟如何执行?时间如何界定?官方尚无任何说法。但公积金贷款以网签时间来界定的做法，商贷方面将有极大可能借鉴。当然，商贷细则还未出来，对此我们不做过多猜测。

　　就公积金贷款方面，首先，按照西安楼市新政和公积金执行细则，首次使用住房公积金贷款购买住房的，首付比例不变。

　　注意，政策里说的是首次使用，也就是说，即使购买二套住宅，只要是首次使用住房公积金贷款，就按照原来的首付比例。

　　其次，此次公积金细则又提及了“对申请使用住房公积金组合贷款购买住房的，应同时符合商业贷款与公积金贷款的要求。”对于这条，组合贷的客户就要注意了。

　　目前西安的房价之下，西安公积金贷款额度远不能满足购房需求。所以，不少使用公积金的客户，都需要使用组合贷。大部分改善项目，也多给客户推荐组合贷。

　　然而，按照细则，即使是首次使用公积金，但只要选择组合贷，就必须同时满足商业贷款和公积金贷款的要求。所以，涉及到组合贷的，还得等到商贷细则出来才能知晓具体情况。