上半年西安市房地产开发市场趋向平稳

上半年西安市房地产开发市场趋向平稳

——2019年上半年西安经济社会发展系列报告之十二

2019年上半年,在“稳地价、稳房价、稳预期”政策作用下,在利率上浮、公积金贷款审批时间延长、货币化安置鼓励政策取消、商品房供应加快等多种因素影响,西安市房地产开发市场出现积极变化,呈现出“投资缓、销售稳、价格涨”的分化态势。

一、主要特点

(一)供给端:房地产开发投资增速放缓,房屋实物建设量保持平稳增长。

房地产开发投资增速放缓。上半年,西安市房地产开发投资1102.05亿元,同比下降1.1%,增速分别较上年同期和一季度回落6.8和15.1个百分点,低于全国、全省12.0和12.2个百分点。其中,住宅完成投资796.48亿元,增长5.9%,占西安市房地产开发投资的72.3%,其中90平方米住宅完成投资644.41亿元,增长15.2%;办公楼完成投资87.51亿元,下降6.3%;商业用房完成投资95.4亿元,下降35.8%;其他完成投资122.67亿元,增长1.6%。以提高百姓居住条件的住宅投资完成情况较好。

从投资构成看,建筑工程投资拉动较强。上半年,西安市建筑工程投资755.68亿元,增长12.3%,占西安市房地产开发投资的68.6%,拉动开发投资7.4个百分点;安装工程投资62.68亿元,下降45.7%;设备工器具购置完成投资12.55亿元,下降30.3%;其他费用投资完成271.14亿元,下降12.0%。

房屋实物建设量保持平稳。上半年,西安市房地产开发企业商品房屋施工面积15397.14万平方米,增长8.9%,增速分别较上年同期和一季度提高11.8和0.6个百分点。 其中,新开工面积1176.97万平方米,增长9.2%,较上年同期提高28.8个百分点。

(二)需求端:商品房销售面积总量大,增速同比下降。

商品房销售面积总量大。上半年,西安市商品房销售面积超过1千万平方米,达到1154.34万平方米,同比下降7.9%。增速分别较上年同期和上半年回落17.9和8.1个百分点,较全国、全省低6.1和10.2个百分点。从占全省比重看,上半年我市商品房销售面积占全省销售面积比重为61.7%,较上年同期下降6.8个百分点。从销售分类看,西安市住宅销售面积933.12万平方米,下降10.8%;办公楼销售面积88.46万平方米,增长15.4%;商业用房面积52.10万平方米,下降37.6%;其他用房面积80.65万平方米,增长74.8%。

企业资金回款有所放慢。定金及预收款和个人按揭贷款是房地产开发企业资金回笼的主要方式。上半年,西安市房地产企业本年实际到位资金1625.74亿元,同比下降1.5%,增速分别较上年同期和一季度回落12.5和21.6个百分点。其中,受利率上浮、公积金贷款审批时间延长、货币化安置鼓励政策取消等影响,定金及预收款下降13.5%,较上年同期回落41.9个百分点;个人按揭贷款下降10.3%,较上年同期回落13.5个百分点。

(三)库存端:待售面积继续减少,本年购置土地明显下降。

待售面积继续减少。截至6月末,西安市商品房待售面积(以建成未售出商品房面积)200.61万平方米,较上年同期减少96.81万平方米,较5月末减少7.29万平方米。其中,住宅待售面积较上年同期减少39.64万平方米,较5月末减少5.18万平方米。

本年购置土地明显下降。上半年,房地产开发企业土地购置面积21.05万平方米,同比下降78.6%;土地成交价款13.55亿元,下降57.2%,降幅分别较上年同期扩大33.8个百分点和收窄11.0个百分点。

二、需关注的问题

(一)期房销售占比扩大,结构失衡需关注

上半年,西安市商品房销售面积中期房销售占西安市商品房销售面积的比重为92.6%,占比较上年同期提高9.2个百分点。新开楼盘销售短时间缩短,建成现房库存明显不足,导致供应偏紧状态不断加剧,结构失衡需关注。

(二)库存减少明显,供应失衡需关注

截至6月末,西安市商品房待售面积同比下降32.5%,降幅较上年同期扩大8.9个百分点,去化周期(以建成未售出商品房面积)为14.1个月;其中,住宅待售面积降幅较上年同期扩大10.2,去化周期为5.3个月,远低于西安市商品住房库存去化周期8-12个月的合理区间;办公楼、商业营业房和其它房屋去化周期均保持在10.0以上。住宅去化周期的缩短,供应结构失衡需关注。

(三)精装房占比扩大,房价上涨需关注

据了解,上半年西安市精装住宅占比较上年同期有所提高。国家统计局6月份公布新建商品房价格指数显示,西安价格指数同比增长125.2%,涨幅分别较上年同期、一季度提高14.8和0.8个百分点,连续28个月涨幅超过10%。精装房占比的不断扩大,房价上涨压力增加需关注。

(四)区域发展分化,结构失衡需关注。

从区县看(不含两县),房地产开发投资增速临潼区最高,同比增长101.3%;灞桥区最低,同比下降57.2%,增速相差158.5个百分点。商品房销售面积降幅临潼区最小,同比下降7.9%,莲湖区降幅最大,同比下降62.7%,降幅相差54.8个百分点。

从开发区看(不含西新区),房地产开发投资增速航天基地最高,同比增长29.8%;航空基地最低,同比下降49.1%,增速相差78.9个百分点。商品房销售面积增速国际港务区最高,同比增长149.5%,浐灞生态区最低,同比下降29.9%,增速相差179.4个百分点。

三、后期市场预判

随着我市对购房资格审查的力度加强,七部门联合整治房地产市场乱象,再到“6.20新政”限购全面升级,新一轮调控加码落地,预计后期我市房地产开发市场总体继续呈现稳中趋缓态势。