2019年6月份西安土地市场运行分析报告

        市场概况

　　建设用地供地指标仍未下达 主城成供应主力 西咸、郊县延续零供销

　　6月，大西安土地市场仅成交13宗经营性用地，土地面积34.6万㎡，环比上涨84%，总收金19亿元;土地供应14宗，占地面积50.3万㎡，环比上涨51%。

　　本月仍仅主城区有土地供应及成交，西咸及郊县零供应、零成交。

　　主城区供应经营性用地14宗(其中高新三宗住宅用地为2月中止出让地块，本月重新挂出)，土地面积50.3万㎡，环比上涨51%，供应地块集中在港务区、浐灞和曲江，以商住和商服用地为主;成交方面，本月成交地块13宗、34.6万㎡，面积环比上涨84%，浐灞、经开和曲江为主力成交区域，用地性质多为商住和商服用地，其中隆源集团再取139亩商住用地，为隆源国际城后期用地，平均楼面价3025元/㎡;金科集团以17.7亿元摘得浐灞未央湖板块176亩住宅用地，为金科博翠天宸项目地块;6月13日，远洋集团拿地未央湖，平均楼面价3025元/㎡，此为远洋集团在西安首宗招拍挂拿地，案名远洋·御山水。

　　2019年累计成交宗数及区域最高楼面价

　　一、西安市土地市场

　　1.1 供应情况

　　中止地块再挂出绕城以外土地集中出让

　　本月西安市主城区供应土地14宗，累计土地面积50.29万㎡，环比上涨51%，其中住宅用地4宗、商住用地4宗、商服用地5宗，主力供地区域为港务区、浐灞和曲江，目前除曲江住宅及商服用地已尘埃落定外，其余地块均预计在7月上旬成交。郊县土地市场本月仍无土地供应。

　　本月土地供应分布图.

       1.2 成交情况

　　定向拍卖地块增加 土地成交量涨价降

　　本月西安市土地市场成交经营性用地13宗，成交土地面积34.63万㎡，环比上涨84%，其中住宅用地2宗、商住用地7宗、商服用地4宗，成交地块集中在浐灞、经开和港务区;本月郊县仍无土地成交。

　　l 金科17.7亿元摘得未央湖板块176亩城改用地 6月13日，浐灞未央湖板块可谓是热闹非凡。金科集团以总价17.7亿、楼面价2739元/㎡拿地浐灞生态区北辰大道于秦汉大道交汇处东南角，该地块为冯家滩城中村改造项目用地，早先已传闻由金科拿下，案名为金科·博翠天宸。本次摘地落位，将是金科集团在大西安的第三个项目，除大明宫板块金科·天籁城外，西咸沣西新城金科·世界城也为其所在片区热销楼盘，此次“博翠”系为金科已成熟产品系，以改善产品为主。

　　l 远洋集团落子未央湖 联手雅荷拿下八家堡村城改用地 同为6月13日，远洋集团以总价10.8亿元摘得浐灞未央湖板块2宗住宅用地，分别占地70亩和28亩，均为八家堡村城改用地。关于雅荷与远洋集团合作的传闻早在18年即传出，本次拿地系远洋收购本地老牌房企雅荷旗下子公司，从而拿下该地块开发、使用权限。据悉，项目案名已确定为远洋·御山水，为远洋地产布局西安的第二个项目。

　　l 此外，浐灞再现法拍房，溢价率高达105%。6月25日，土地证号西未国用(2008出)第447号、占地面积42350.8㎡，位于未央湖度假村的住宅用地通过陕西司法拍卖顺利成交，本次拍卖过程历经183次延时、192次出价，最终由西安东卓置业有限公司(东原地产)以4.82亿元、7388元/㎡拍得，溢价率高达105%，同时依据该地块的司法拍卖文件，除土地款外，竞得者还需承担拆迁补偿、土地涉及被执行人公司原职工安置等其余费用，意味着该地块成本远不止7388元/㎡。目前未央湖板块已经聚集碧桂园、华远、金茂、金科、远洋、新城控股多个全国一线房企，以优越的环境优势及地铁轨道交通导向，未来未央湖板块潜力无限。

　　本月土地成交分布图

　　二、西咸新区土地市场

　　2.1 供应情况

　　西咸本月无土地供应

　　2.2 成交情况

       西咸本月无土地成交

　　三、土地市场后市预判

　　西咸上半年土地成交仍超主城 土地断供长期来看对商品房市场影响甚微

　　截至目前，陕西省建设用地供地指标仍未确定，西咸及郊县已连续多月断供。依据19年上半年土地成交情况显示，西咸新区累计成交经营性用地4771亩、土地面积318.05万㎡，主城及郊县成交3340亩、222.65万㎡，虽西咸已断供多月，但土地成交量仍远超主城。

　　18年同期，由于土地收储计划调整，主城区及郊县土地市场出现为期两个月的供销挂零，按照房企平均拿地入市时间计算，当前正应处于商品房市场供应量低谷期。但反观商品房市场表现，18年下半年的摇号新政，导致计划18年入市的纯新项目纷纷放缓入市节奏，至19年仍有大部分项目未曾面世，长期来看，商品房市场房源仍充足。同理，2季度西咸土地市场的断供对未来西咸商品房市场影响也将不足为惧，18年及19年以来，沣东能源办电建地产项目、沣西紫薇地产项目、秦汉甘肃新世纪、中铁二十局、新城控股等多家品牌房企项目仍未有动静，未来也将为西咸商品房市场提供大量优质房源。

　　预计7月份西咸及郊县土地零供销仍为大概率事件，但西咸新区作为主城区限购部分的主力分流区域，三季度土地供应也将快步跟上。“620”新政将临潼加入限购，无疑是给高陵、鄠邑、西咸新区非限购区域及咸阳、渭南周边市区以前所未有的机遇，西咸也必将抓住此次机会，加大供地力度及人口引进，推动区域发展由量变达到质变。