北京一季度土拍量跌价涨：2宗地块楼面价超7万

  北京土地市场一季度成绩单已出。

  4月9日，北京市规划和自然资源委员会（以下简称“北京规自委”）介绍，截至3月底，北京市一季度土地市场共计成交经营性用地16宗，成交土地面积约86万平米。

  时代周报记者查阅比较2019年一季度北京市土地成交数据发现，今年一季度北京土地市场成交缩量明显——2019年1-3月，北京共计成交22宗经营性用地，成交土地面积约158.45万平米。也就是说，今年一季度北京市土地成交面积较去年减少了45.7%。

  但在量跌的同时，一季度北京土地成交楼面价上涨明显——贝壳研究院跟踪数据显示，1-3月，北京市土地市场成交楼面均价为37057元/平米，较2019年同期上涨了60%，且创近三年新高。

  地块属性优质是最直接的原因。贝壳研究院解释指出，今年一季度，北京市土地市场出让的地块区域位置和地块属性都较为优质，以近年来鲜少供地的海淀区为例，2019年全年，海淀仅出让了7宗地块，而今年一季度，海淀就成交了6宗宅地，其中2宗成交楼面价超7万元/平米，直接抬升了整体地价。同时，“不限价”地块增多，也是原因之一。

  资料显示，今年一季度，北京市共计成交16宗地块，地块性质均为居住用地或含居住用地，其中有12宗未对销售价格进行限制。而2019年1-3月，北京市出让的22宗地块中，仅有3宗纯商品房地块。

  一季度优质地块增多

  “一季度出让的16宗地块，有15块位于海淀、石景山等主城区范围，以及通州、旧宫、采育和东小口镇等热门区域内。区域位置非常优质。”诸葛找房数据研究中心分析师国仕英向时代周报指出。

  同时，“‘不限价’地块的位置也越来越好。”合硕机构首席分析师郭毅对时代周报记者表示，比如一季度出让的两宗海淀区四季青镇、四环与五环间的宅地，地块位置非常好，但均未限定销售价格。

  优质地块扎堆出让的背后，政府提振土地市场的意图明显。

  北京规自委表示，2019年市规自委创新建立了商品住宅用地入库制度，可以通过对库内项目进行梳理，选择位置、规模相对优质的地块，结合市场情况适时推出。

  节后，为保障土地顺利出让，北京也在地块交易时序上进行了精心设计，包括通过错开交易时间实现竞买保证金有效周转、同一区域地块不扎堆推出等。

  此举颇有成效。2月11日，在全国多地土地市场纷纷延期或暂停交易的情况下，北京土地市场如期开市，并在节后至一季度末出让了10宗土地，占一季度土地出让的63%，出让土地面积约55万平米，总成交额约440亿元。

  “下一步，市规划和自然资源委也将会同各区政府进一步加强项目推进力度，按照年度建设用地供应计划，合理把握土地供应节奏，稳妥有序做好市场供地工作，稳定市场预期，在疫情防控不放松的同时，为全市经济平稳运行提供用地保障。”北京规自委表示。

  但“不限价”地块是否会增多？专家认为，限价与不限价将会并行，以达到稳定市场的目的。

  国仕英判断，近两年北京的限竞房项目去化情况并不理想，部分项目去化困难，政府正在逐渐调整供地策略，所以“不限价”地块入市数量有所增加。展望未来，北京限价地块供应将会减少，尤其是主城区等土地资源稀缺的地方将会加大“不限价”地块的供应，而周边则会适时调整继续供应限价地块。

  郭毅也认为，限价地块并不会完全消失，因为限价有利于稳定土地市场和住房市场。但比较明显的是，北京正在对地块属性进行合理安排，比如在较好的位置推出一些“不限价”地块，并在一些此前限价地供应较少的区域增加限价地块供应。

  北京规自委官网资料显示，目前北京可查正在交易中的土地有14宗，包含12宗居住用地，限价与“不限价”地块平分秋色，各有6宗。

  冷热不均

  大量的优质地块成交，直接推升了一季度北京土地成交楼面均价，但冷热不均也是不争的事实。

  “按照土拍热度和最终溢价率，一季度北京热度最高的地块应该是通州区台湖镇亦庄新城站前区地块。”郭毅介绍。

  2月18日，北京开拍通州区台湖镇亦庄新城站前区地块。时代周报记者注意到，该地块在现场竞价之前，已获得17次网上报价。当日进入现场竞价环节之后，更是吸引了住总、中海、首开+保利联合体等17个竞买主体轮番举牌，不到10分钟，地块即触及土地合理上限价格，转入“竞自持”。最终，地块以49.8%溢价率、7%自持成交。

  这也是北京自2018年11月之后，暌违一年多，再次出现“竞自持”住宅的地块。

  “台湖地块并没有处在通州核心区。但由于该板块去化预期较好——去年金茂、万科在该板块的项目都取得了不错的成绩，同时2019年11月，北京市批复同意了《亦庄新城规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》，规划中将台湖高端产业基地纳入亦庄区内，也对区域形成利好。所以最终该地块也受到了热捧。”郭毅解释道。

  2月14日出让的昌平区东小口镇“限竞房”也因为限价和成交楼面价之间仍有2万元/平米的空间，拍出34.2%的溢价率，仅次于台湖镇亦庄新城站前区地块。

  但并非所有的地块都能这么幸运。

  时代周报记者梳理发现，在一季度开拍的16宗宅地中，共有10宗溢价成交，平均溢价率29.2%。同时，还有6宗地块底价成交。“这些底价成交的土地，开发商预期都比较差。一是考虑到未来面向市场，在同区域内会有比较激烈的竞争，或者受地价、限价的制约，未来去化会比较缓慢；二是地块本身可能存在短板。”郭毅分析道。

  海淀区四季青镇两宗优质“不限价”地，则因为起拍价较高，同样0溢价、底价成交。

  “房企也会算账。他们会判断土地的价值、衡量未来去化，不会盲目拿地。”郭毅建议，“为了圆满完成每年30万套住宅的供应计划，做好土地出让工作，未来北京相关部门在土地出让方面，可以把工作做得更细致，比如有序安排限价地和‘不限价’地的出让，以及平衡区域位置、推出的时间节点、合理评估地价水平等。这样才有利于北京土地的顺利出让，并且不至于引发地价上涨、楼市上行的预期。”