楼市等待被激活

       宽松的房地产支持政策，正酝酿待发。

  7月24日中央政治局会议提出适时优化调整房地产政策，随后住建部发声，落实“降首付”“减免税费”“认房不认贷”等措施，紧接着，北上广深四大一线城市纷纷表态，将结合实际情况推进落实。

  进入8月，国家发改委提出，要更好满足居民刚性和改善性住房需求。

  利好信号至今已持续两周时间，重点城市中仅郑州、南京出台相关政策。

  楼市，正在等待被激活。

  CRIC数据显示，今年7月30个重点城市新房成交面积为1104万平方米，创5年来同期新低；17个重点城市二手房成交面积同环比齐跌。

  8月楼市能否被激活？还要看刺激政策能否落地。若无实质性政策，市场仍将继续探底，成交仍旧面临回落压力。

  7月24日，中央政治局会议提出适时优化调整房地产政策，因城施策用好政策工具箱。至今，房地产市场利好政策不断。

  7月28日，住建部重磅发声，表示要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

  随后，北京、深圳、广州和上海四大一线城市纷纷表态，结合实际情况推进落实。

  进入8月，利好信号还在不断释放。

  发改委发布《关于恢复和扩大消费措施的通知》中，明确提出支持刚性和改善性住房需求。

  郑州，成了首个响应落地的省会城市。

  8月3日，郑州发布15条楼市政策，内容涉及购房补贴、取消限售、现房销售、金融信贷等多个维度。

  我们从新房和存量房两个维度梳理了此次郑州楼市“十五条”。政策聚焦集中在需求端，比如加大契税补贴力度、提升公积金支持力度降低交易税费、降低存量房利率等，缓解购房者压力，恢复市场信心。

  实际上，政策除了短期的刺激，更多在于长期的影响。比如现房销售试点，改变了原有销售模式；租售并举则改变原有运营模式，提升住房品质旨在改变原有产品模式，而城市更新则意在改变开发模式。这些，则需要长时间的积累和沉淀。

  同样，省会城市南京也推出了八条楼市政策，包含购房补贴、房票安置等内容。

  郑州很典型。

  今年年初，郑州率先调整房贷利率至“3”时代，市场有了明显触动，但后劲不足。

  CRIC数据显示，2023年1-7月，郑州新房成交量已达到2022年全年的89%，二手房成交超去年全年，但市场稳定性差，新房成交自2月份以来逐月下滑，而二手房交易也在5月开始明显减速。

  市场急需政策刺激转向。

  郑州，是全国楼市的一个缩影。

  放眼全国楼市，据CRIC监测，7月重点30城新房成交面积为1104万平方米，创5年来同期新低，环比下降33%，同比下降37%。这是自3月放量后，市场迎来的“四连跌”。

  对比近五年楼市成交走势规律，可以看出今年行情的低迷程度。往年6月年中放量后会在7月迎来一波小幅下探，但今年从3月开始下行趋势不断加深。

  重点30城中，同环比齐跌的城市达到27个，累计成交面积同比仍有11城下降。

  比如上海，7月新房成交高位回落，同环比腰斩，市场迎来阶段性瓶颈期。

  新房成交同环比腰斩的城市还有长春、苏州、宁波、徐州和嘉兴。

  再来看二手房市场。

  7月，CRIC监测的17个重点城市二手房成交面积预计为586万平方米，同环比齐降，多数城市二手房市场依然承压，其中14城成交继续走弱，北京、苏州、东莞等跌幅超过20%。

  对比去年同期，有10个城市成交规模同比下降。苏州、杭州、厦门领跌，降幅都在3成左右。

  需求退潮后成交萎缩，最明显的是厦门，累计同比已经转为负增长。

  市场供应节奏和政策刺激将影响接下来市场表现。

  其中，居民购房信心以及购买力的实质性提升，仍是楼市能否被激活的关键，而各城市利好政策落地是购房信心恢复的重要推动力。

  先来看供应，接下来的8月供应预期有所回升。据CRIC调研，28个重点城市预计新增商品住宅供应面积1051万平方米，环比上升25%，同比下降27%。

  从供应结构各产品档次分布来看，改善项目占比高达6成，这也意味着改善客群仍是支撑市场的中坚力量。

  在供应放量的情况下，预计将带动成交止跌，但各城市还将延续分化行情。

  以北京为例，8月供应较7月有了稳步回升，且主城区和改善产品占比均在6成以上，加之近期住建委表态“大力支持刚性和改善性住房需求“，后续或将从远郊“一区一策”、调整“普宅标准”、差别化松绑“认房不认贷”等方向进行政策修正。在各种利好因素加持之下，8月成交预期能推动成交量的回升。

  不过，供给约束并非是制约成交放量最为核心的因素。

  更关键的，还是要看后续地方利好政策落地，能否带动居民购房信心修复以及购买力的实质性提升。

  地方政策持续放松已成为一大趋势，接下来预计更多核心一二线城市将加入松绑、调整队伍中来，并成为松绑主力军。

  但有一点很重要，核心一二线城市的强刺激政策并不会出现，尤其是一线城市的北京和上海不会出现全面松绑，仅非核心区域有适度放开的可能。政策刺激后，也很难再现当年的V型反转行情。

  目前，购房者信心还需要强有力的政策来推动，且政策效果存在一定的时间窗口，房价下行、收入压缩、交付不确定性等影响之下，短期内，低位盘整的现状难以得到根本性改变。