国常会再提房地产！八月地方政策优化有望加速出台

       自中央政治局会议以来，近期多个部门密集表态，房地产政策在八月份有望迎来优化调整。

  7月31日召开的国务院常务会议，再次对房地产作出部署。会议指出，要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。

  近期主管部门密集表态

  事实上，此次国务院常务会议再提房地产，也是对此前召开的中央政治局会议精神的细化与落实。

  在易居研究院研究总监严跃进看来，此次国常会议非常清晰，其没有提及房地产“市场面”，而是开门见山直指“政策面”。这其实是要求各地明确“优化房地产政策是当前第一大任务”，各地政策定位要清晰、政策优化要主动、政策发布要及时。

  另一方面，近期多个主管部门也都相继表态。

  7月31日，国家发展改革委发布《关于恢复和扩大消费的措施》，在“稳定大宗消费”方面提出，支持刚性和改善性住房需求。做好保交楼、保民生、保稳定工作，完善住房保障基础性制度和支持政策，扩大保障性租赁住房供给，着力解决新市民、青年人等住房困难群体的住房问题。

  近期，住建部在召开的企业座谈会上强调，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

  7月24日至25日，中国证监会在召开的2023年系统年中工作座谈会上表示，不折不扣落实党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展等部署。坚持股债联动，继续保持房企资本市场融资渠道稳定。

  最高层对于房地产定调的转变，以及主管部门的接连表态，也为房地产政策优化调整打开了想象空间。

  一线城市有望迎来政策调整

  实际上，今年上半年以来，我国房地产政策一直延续宽松态势。

  根据中房研协发布的《全国房地产政策变动监测报告》汇总，上半年地方出台房地产调控政策312条，其中宽松性政策275条，占比接近九成；此外，出台中性政策21条，紧缩性政策仅16条。

  从宽松性政策内容来看，大多以三四线城市为宽松主体，一线城市则少有涉及。调控举措主要包括优化限购限售政策、下调最低首付比例、发放购房补贴、强化公积金政策支持、保障房企合理融资需求、优化房企预售监管等。

  长期以来，一线城市执行严格的调控政策，尽管今年部分城市局部政策有所松绑，但力度仍然有限，购房者观望情绪较重。面对市场下行周期，即便是一线城市，日子也大不如前，这也使得市场对于一线城市政策调整的预期十分强烈。

  中央政治局会议后，四个一线城市近期也纷纷表态，进一步释放宽松信号。

  7月31日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局表示，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进上海房地产市场平稳健康发展。而在此前两天，北京、深圳和广州的房地产主管部门也相继表示，将结合当地房地产实际情况，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

  从目前的情况来看，一线城市总体执行了最为严厉的房地产调控政策。如果一线城市对房地产政策作出优化调整，势必对全国都会产生积极的示范效应。

  上海易居房地产研究院近日发布的《一线城市购房政策研究》报告指出，一线城市限购政策执行严格，在本地户籍和外地户籍、离婚后、商住房和特定区域购房等领域都有体现。限贷政策方面，相对二三线城市，一线城市“首付比例”和“房贷利率”较为严厉，在二套房方面有更明显的体现。而“认房又认贷”政策，也导致很多换房需求无法享受到首套房的优惠政策。同时，税费政策（契税和增值税）相比二三线城市明显偏高，未来调整的空间较大。

  易居研究院认为，限购政策对部分合理购房需求造成了误伤，并产生了很多成本或负担。根据其测算，限购政策若松动，可以产生最大为40%的减负效应。同时，一线城市若在降低首付、降低房贷利率、调整认房又认贷政策上有相应动作，也可以比较明显地降低购房成本。如果后续对契税和增值税两种税费进行调整，更可以比较明显降低买卖双方的交易成本。

  中房研协测评研究中心近日发布的一份热点报告亦指出，一线城市及核心二线城市政策有较大调整空间。如：适当调整限购区域，如城市郊区或外围区域取消限购，或“一区一策”优化限购政策；增加公积金贷款额度，满足首次购房者的贷款需求；调整二套房认定标准，降低首付比例，北京、上海等一线城市房屋总价高，二套房普通住宅50%—70%的首付比例对改善需求形成较大压力；引导商业银行适度下调住房贷款利率；还可以从限售年限、新房限价、普通商品住宅标准等方面进行调整。

  在易居研究院报告看来，一线城市总体执行了略过时的普通住房认定标准，导致很多住房交易无法纳入到普通住宅的范畴之中，进而享受不到普通住宅的各类优惠政策。对此，易居研究院表示，若户型认定标准放开，那么一线城市约5%的购房家庭有望享受到“调档”优惠。若考虑到总价标准的放松，那么该比例将进一步提高。

  《丁祖昱评楼市》认为，热点一二线城市或将被赋予更大调控自主权。但需要注意的是类似“930”、“330”那样全国统一的重磅刺激或许不会重现，因城施策、精准施治还是地产调控主基调。总体来看，地方政策持续放松是趋势，松绑主力军也将由弱二线和三四线城市转为核心一二线城市。但对核心一二线城市的强刺激政策并不会出现。尤其是一线城市的北京和上海不会出现全面松绑，仅非核心区域有适度放开的可能。