关于房地产，高层有了最新定调

       千呼万唤，高层对于房地产行业的最新定调，发生了重大转变。

  7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。

  会议指出，当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻。疫情防控平稳转段后，经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。我国经济具有巨大的发展韧性和潜力，长期向好的基本面没有改变。

  对于做好下半年经济工作，会议强调要加大宏观政策调控力度，着力扩大内需、提振信心、防范风险，不断推动经济运行持续好转、内生动力持续增强、社会预期持续改善、风险隐患持续化解，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。

  值得注意的是，此次会议对于房地产方面，也有了最新表述。

  房地产仍是化解风险的重点领域

  从会议公报来看，仍然将房地产列为化解风险的重点领域之一。

  会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

  与4月份召开的政治局会议相比，此次延续了几个要点：

  一是，因城施策用好政策工具箱；二是，继续支持“居民刚性和改善性住房需求”；三是，长期目标仍为“促进房地产市场平稳健康发展”；四是，继续“加大保障性住房建设和供给”；五是，积极推动城中村改造。

  事实上，当前房地产市场分化态势比较明显。尽管部分重点城市运行相对平稳，但仍有大部分三四线城市相对低迷，因此在政策方面要加以区分。而对于居民刚性和改善性住房需求要更好地满足，继续促进房地产市场平稳健康发展。同时，继续“加大保障性住房建设和供给”也与二十大报告提出的建立“租购并举”的住房制度相吻合。

  此外，积极推动城中村改造的提法与近期国常会的表述一致。未来这一政策的实施无论是对于改善民生居住条件，扩大内需，还是对推动城市高质量发展都具有重要意义。

  适时调整优化房地产政策

  然而，最令市场关注的是，会议对房地产行业支持政策的措辞得到进一步加强。增加了“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”的最新定调。

  实际上，央行方面此前曾有过类似表述。7月14日，央行货币政策司司长邹澜在国新办举行的新闻发布会上表示，考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度。

  央行方面的表态，也被市场认为是政策调整前的预热。

  易居研究院研究总监严跃进表示，此次政治局会议再次提及，是此次会议的最核心话语，也是后续理解“市场-政策”关系要把握的最核心内容。此次表述关注到几个重点内容充分说明对于房地产市场稳发展的重视，也充分认识到市场和政策的新阶段矛盾问题，具有非常强的导向。

  在植信投资首席经济学家兼研究院院长连平看来，这是中央基于当前房地产市场发生的变化提出的最新需求。相较于以往，当前国内房地产市场大部分地区处于供大于求的状况，加快需求释放、有效匹配住房供给，可能更符合新形势下的供求关系。当然也有少部分城市住房市场存在供不应求的特点，根据因城施策的要求可作不同的政策选择。

  需求端政策支持力度有望加大

  对房地产态度的转变看似姗姗来迟，但对于整个市场而言，可谓是一场及时雨。

  国家统计局公布的《2023年上半年全国房地产市场基本情况》显示，尽管6月份房地产销售环比止跌回升，总体呈现企稳态势。但受制于去年高基数影响，上半年销售面积累计同比降幅扩大、销售金额累计同比涨幅收窄。同时，房地产开发投资、新开工等指标尚未止跌，仅竣工数据在“保交楼”之下保持正增长。

  进入7月份后，市场仍不见起色。根据上海易居房地产研究院日前提供的数据，7月1-20日全国50个重点城市新建商品住宅成交面积环比下降33%，同比增速为-37%。

  二手房市场也不容乐观，包括北京、上海在内的一些重点城市，随着前期积压需求的集中释放，目前二手房挂牌激增，供需关系发生转变，价格出现进一步回调。整体看，房地产市场在一季度迅速冲高后持续回落，当前市场疲态尽显。

  对此，严跃进认为，此次会议后会有系列重磅政策，尤其是限购松绑取消、房贷政策持续宽松、一线城市率先松绑等方面会有持续性的动作，对于房屋交易和市场信心的提振将有极大作用。

  连平预计，下半年住房政策在需求端有望加大支持力度，部分符合条件的一线和重点二线城市可能会取消限或适度取消限制性购房政策，此前已经有若干城市调整了部分片区的限购、限贷、限售政策，未来可能会有更多城市加入，以激活购房需求。

  风险问题仍不容忽视

  尽管政策的及时出台，有助于实现行业的平稳健康发展。但任何一个行业或企业，对政策的期盼到了“饥渴”的程度，都是一种不健康的表现。

  房地产行业必须要清醒的认识到，其作为重点领域风险隐患较多，部分房企长期积累的风险仍然需要一段时间才能逐步消化。

  近年来，中国房地产市场经历了深度调整，虽然其中既有经济下行和疫情反复的原因，也有长期积累的房地产深层次矛盾的集中反映，也是住房市场供需矛盾变化的结果。

  然而更需要反思的是，房地产行业与企业在以往发展模式中存在的各种问题。要摒弃过去粗放式的发展模式，改变高杠杆、高负债、高周转的经营方式。加强从业人员素质，改善企业治理机制，提高抗风险能力。

  同时，要保持对市场的敬畏，避免重蹈覆辙。要吸取教训、积累经验，尊重购房消费者权益。更要认清，未来只有高质量发展才是房地产行业与企业持续稳健发展的唯一出路。