上半年房地产开发投资同比降7.9%，连续4个月加速下降

       昨天，国家统计局公布2023年上半年宏观经济和房地产行业数据。上半年GDP同比增长5.5%，较一季度加快了1个百分点，好于去年全年3%的增速，也高于疫情三年平均4.5%增速。

  从主要生产指标看，市场需求逐步恢复，生产供给持续增加，就业物价总体稳定，经济运行整体回升向好，但内生需求较弱的现象尚未逆转。

  房地产总体呈现企稳态势，销售环比止跌回升，但受制于去年高基数，面积累计同比降幅扩大，金额累计同比涨幅收窄，但房地产开发投资及新开工等指标尚未止跌。在“保交楼”之下，竣工数据则保持正增长。

  上半年GDP同比增长5.5%，一季度国内生产总值同比增长4.5%，二季度增长6.3%，从环比看，二季度国内生产总值增长0.8%。

  整体来看，上半年经济增长回升态势比较明显。一方面是消费的拉动继续增强，1-6月社会消费品零售总额227588亿元，同比增长8.2%，比一季度加快2.4个百分点，而上半年最终消费支出增长对经济增长的贡献率达到77.2%，比去年全年贡献率明显提升。

  另一方面，疫情放开后，服务业加快恢复。上半年，服务业增加值同比增长6.4%，比一季度加快1.0个百分点，服务业增长对经济增长的贡献率超过60%。

  6月的金融数据显示，4、5月连续下滑趋势有所缓解，经济恢复的韧性还在。6月信贷、社融数据超出市场预期，信贷在高基数下实现同比多增，6月人民币贷款增加3.05万亿元，同比多增2296亿元。6月社融虽同比少增0.97万亿，数据还是超市场预期，M2增速同比有所回落，但依旧保持在高位。

  值得注意的是，在宏观政策显效发力，国民经济向常态化运行轨道回归，呈现恢复向好态势的同时，内生需求动能不足问题仍凸显，其中6月社会零售同比增速较上月收窄9.6个百分点至3.1%，固定资产投资增速还在持续下滑。此外，M1M2“剪刀差”持续扩大，说明资金活化程度不高，经济活动偏弱。

  根据国家统计局的数据，上半年全国商品房销售面积59515万平米，同比下降5.3%，降幅较1-5月扩大4.4个百分点，累计增速连续两个月加速下滑，增速回归至年初市场刚启动水平。

  商品房销售额63092亿元，仅增长1.1%，增幅较1-5月大幅收窄7.3个百分点。金额、面积累计增速大幅回落主要源自去年6月基数较高。

  整体来看，上半年商品房销售金额、面积累计同比好于去年全年，但一季度迅速冲高后持续回落的走势反映出当前市场略显疲软。从CRIC统计数据来看，上半年逆势上涨的除了行情相对独立的西安、前期深度调整的宁波、嘉兴，以及长沙、郑州等内陆弱二线城市外，大多数城市成交尚属低点。

  从单月表现看，6月在企业供货放量、业绩冲刺的作用下，市场延续了5月份止跌回升态势。6月全国商品房销售面积13075万平米，环比增长49%，商品房销售额13305亿元，环比增长33%，成交绝对量仅次于前3个月。

  但同比来看，2023年6月份成交金额和面积都是2015年以来的同期最低值，市场压力不容小觑。6月全国商品房销售面积、金额同比分别下降18.2%和19.3%，面积同比在5月转负后加速下滑，金额同比在年初转正之后再度跌入负区间，6月同比增速较5月下滑26.1个百分点。

  尽管单月环比数据显示市场在底部仍具有一定支撑，但增长动能衰退的趋势并未得到逆转。这一点从CRIC重点监测的30城数据也可见一斑。

  前期热点二线城市成都、杭州、合肥等城市的成交均出现了环比转降趋势，随着适销对路的楼盘集中入市，客户被分流，整体刚改客群对楼市的支撑作用也逐渐减弱。

  1-6月，全国房地产开发企业房屋施工面积791548万平方米，同比下降6.6%。房屋新开工面积49880万平方米，下降24.3%，其中，住宅新开工面积36340万平方米，下降24.9%。房屋竣工面积33904万平方米，增长19.0%，其中，住宅竣工面积24604万平方米，增长18.5%。

  无论是上半年累计还是单月数据，今年新开工指标持续承压，房地产企业开发新项目意愿低迷，销售回款也没有用于土地投资，更多还是集中在“保交楼”与减轻自身债务压力上，因此新开工增速没有明显改观，持续负增长同时保持相对低位。相应的，竣工则始终保持较快增长，但单月同比增速逐步收窄。

  其中，竣工累计增速虽然比1-5月收窄0.6个百分点，但还是19个月次高，仅次于1-5月，且连续6个月维持正增长。

  6月竣工面积为6078万平方米，环比增长47%，绝对量接近3月份水平。同比增幅则继续收窄8.1个百分点至16.3%，若与4月份增速高点相比，下降近25个百分点。

  新开工走势与竣工截然相反，累计同比、单月同比降幅双双扩大，未见企稳信号出现。1-6月新开工累计增速较1-5月降幅扩大1.7个百分点。

  6月新开工面积10157万平方米，同比下降30.3%，降幅较1-5月扩大3个百分点。因前期基数较低，环比仍增长43%。从绝对量来看，6月新开工面积较2023年月均增长2%，但与2022年月均开工量相比，下降7%。

  1-6月，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%，降幅较1-5月扩大0.7个百分点，开发投资已经连续4个月加速下跌，累计同比降幅回到了2022年1-8月、1-9月的水平附近。

  6月全国房地产开发投资额达12849亿元，同比下降10.3%，跌幅较1-5月几乎持平，略微收窄0.2个百分点。6月开发投资绝对量有所企稳，环比增长26%，好于3、4、5月份，与2022年全年月均开工量相比增长10%，但仍是近五年同期低点，规模回到2016年、2017年同期水平。

  开发投资的持续走低主要受到新开工低迷以及房企投资骤减的影响，可以看到，房地产企业开发到位资金累计同比虽下降9.8%，但比去年已有明显改善。只是资金的改善并未带动企业土地投资的积极性，根据CRIC数据，1-6月全国300城土地成交金额下跌21.5%，拿地百强房企投资金额下跌9%。

  综合而言，房地产投资还会处于低位运行。但是随着房地产市场调整逐步到位，房地产投资也将会逐步回到合理水平。

  可以看到，在二季度成交节节回落的趋势下，6月虽然止跌但整体仍弱，这也表明，伴随着刚需刚改退潮，改善需求“接棒”后短期内对成交的支撑作用依旧有限。同时，二手房市场下行的压力进一步显现，成交同比、环比齐跌，刚需购买力阶段性瓶颈初显。

  我们认为，若三季度无强有力的救市政策出台，整体新房成交规模还将低位持稳，环比降幅和累计同比增幅持续收窄，维持弱复苏主基调。

  各城市分化行情预计还会延续，但热点城市和热点项目的个数将减少。北京、上海、杭州、成都等城市，伴随着改善项目集中入市，客户将被分流。市场基本面尚佳的广州、南京、苏州、武汉等，若改善盘能加强供应，刚需盘能维持低价策略，成交仍有小幅放量空间。内陆弱二三城市诸如郑州、天津、昆明、南宁等，刚需购买力严重受限，三季度还将延续筑底行情。

  资金压力和预期修复缓慢仍是阻碍房企新开工和投资意愿的两大因素，预计新开工和投资数据将继续下探，金融十六条后续落地政策执行下，竣工继续保持高增长。