存量房贷将调降？多家银行回应：还未收到具体方案

    “太希望存量房贷利率进行调降了。”购房者马先生说，“我是刚需，买房时房贷利率与现在比较，要高出20%～30%，要多付出一大笔利息。”

  近日，有关央行对存量贷款利率的表述引发购房者及业内关注。

  7月14日，央行货币政策司司长邹澜在2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上称，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

  邹澜表示，由于理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。此外，他认为，提前还贷现象增加与存量房贷利率处于较高水平相关。

  关于央行对存量房贷的表态，记者先后联系了中国银行、邮储银行、建设银行、工商银行、中信银行、光大银行等多家银行分行客户经理，受访人均表示，“目前还没有收到具体政策和方案。”

  中信银行燕郊分行一位工作人员表示，“目前还没有收到具体政策和方案，具体还要看总行怎么实施，目前大多贷款选择的是浮动利率机制，就算调整也是会以放款时间为节点进行调整。”

  邮储银行燕郊分行客户经理表示，“这只是支持和鼓励，大概率不会下发具体政策文件。”

  有业内人士表示，存量房贷利率能否调降不能只看央行表态，也要看银行的具体举措。

  高级经济师、北京市众明律师事务所兼职律师宋庭敏表示，“存量房贷利率调整的具体落地政策可能会因地制宜、因地而异。各大商业银行总行可能会出台具体方案规定存量房贷利率降低的条件、标准、流程；甚至不排除在降低存量房贷利率的同时，在新签抵押借款合同中约定一定期限内借款人不得提前还款。”

  当前，存量个人住房贷款利率定价有两种机制：一种是固定利率机制，一种是“5年期以上贷款市场报价利率（LPR）+加点”的浮动利率机制。邹澜表示，“99%的房贷选择了浮动利率机制。”

  自2020年3月1日起，商业银行发放的房贷利率定价已改为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值）。尽管去年以来5年期以上贷款市场报价利率（LPR）累计下行了45个基点，但由于房贷合同大多约定为浮动利率加点幅度在房贷借款合同期限内维持不变，因此，前几年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平，这将会导致政策落地后提前还款会有大幅增加的可能。

  此外，随着6月LPR的调整，北京、上海、广东、苏州等地个人住房按揭贷款利率近期已相应调整，其中个别城市首套房贷款利率已降至3.6%，但对于此前高利率负担房贷的购房者来说却未因此受益。

  购房者杨先生表示，“即使现在的利率有所下调，也还是比现在首套房贷利率高出很多，调整之后现在利率还是4.49%，因为利息差的存在，大家都想攒钱来提前还贷款，以求少付一部分利息，开始压缩日常生活消费水平；存量贷款利率能够下调，就能减少房贷支出的占比，从而增加在子女教育和其他方面的消费。”

  同时他还表示，“因为利率下行，导致现有潜在购房者持观望态度，不敢轻易进行购房，怕买在高利率上，进一步抑制了人们的消费欲望，不利于房地产市场平稳发展。”

  宋庭敏表示，“利率下调能降低购房者利息开支，进而提高居民购房能力，有利于稳定住房消费市场；利率下降，也同时降低了资产期望回报率，进而也有利于抑制一线城市局部区域房价过热上涨，可以稳定房价。”

  除了此次央行表态，此前多位专家也曾呼吁合理降低存量房贷利率。

  经济学家任泽平分别在今年2月和6月两次呼吁下调存量利率。今年2月，任泽平针对提前还贷潮表示，老百姓提前还贷不是因为收入增加或者积蓄多，而是因为存量房贷利率与新增房贷利率差距过大。

  他建议金融机构为购房者提前还贷提供便利，相关部门重视社会呼声，出台措施引导银行适度降低存量房贷利率。这有利于降低居民负担，提振消费者信心，扩大内需，促进中国经济复苏。

  招联金融首席研究员董希淼此前在公开采访时也表示，适度降低存量房贷利率，有助于减轻居民住房消费负担，减少居民提前还款行为，促进房地产市场健康平稳发展，提振居民扩大消费的意愿和能力。同时，针对存量利率可实行分档优惠。

  去年以来“提前还贷潮”就备受关注。为什么老百姓要提前还贷？6月29日，花旗集团大中华区首席经济学家余向荣表示，因为利率太高。余向荣认为，要打破信心的负向螺旋，现在迫切需要做的是将存量房贷利率降下来，降低住户部门的付息压力。

  如果把现在存量房贷利率降到跟新增房贷一样的水平，大概4.1%，那么每年可节省3000亿元付息压力，这就等于是释放出来的购买力；同时也降低了对于住房持有的成本，有利于改善房地产行业信心。