突围2023丨城市篇：“以销定产”模式下，四季度分化加剧

       2023年三季度，整体楼市延续筑底行情：供应疲软，虽然7-9月逐月递增，但是总体供货绝对量仍不及二季度；成交延续低位徘徊，改善对成交的支撑作用转弱，前期北京、上海、成都等热点城市也出现了热度转降趋势。

  伴随着8月末9月初四个一线城市相继落地“认房不认贷”，核心城市诸如武汉、成都等陆续跟进，成交稍显起色，典型项目来访、认购有了不同程度的回升。

  预判四季度，我们认为，供需低位回升是大概率事件，“以销定产”模式之下，核心一二线新房供给尚有放量空间；成交大概率随着供应放量而稳中有增，四季度环比三季度有望稳中有增10%左右，维持弱复苏，全年成交规模有望持平去年或小幅微跌2%-5%左右，各城市分化行情预期延续。

  2023年三季度，新房供给约束逐步显现，据CRIC监测，前8月120个重点城市新增供应17160万平方米，同比下降12%，较2021年同期“腰斩”。9月，新增供应预期2228万平方米，环比上涨10%，同比下降39%。三季度供应低位回升，但房企推盘热情不及二季度，地市缩量的客观制约+低迷市场行情的双重影响，使得房企推盘积极性普遍不高。

  不同能级城市呈现出显著的分化行情，“以销定产”模式之下，一线房企推盘积极性明显好于二三线城市，北京供给约束逐步显现，核心区适销对路的高端产品供给略显不足，前三季度累计同比降幅扩大至39%，上海三季度供应略显疲软，同环比齐降；仅深圳一城三季度供应略好于二季度，前三季度累计同比维持正增。

  26个二三线城市三季度供应同环比跌幅均在25%以上，仅天津、西安、昆明等少数内陆城市迎来阶段性放量，三季度供应环比持增，多数城市还是延续走低态势，26个城市中已有21个城市前三季度累计同比为负，昆明、无锡、徐州、常州、嘉兴等短期行情低迷型城市跌幅均超35%。

  2023年三季度，整体新房成交延续筑底行情：据CRIC监测，前8月120个重点城市成交22720平方米，同比微增1%，持平去年同期。预估9月成交，并未出现季末放量的“翘尾”行情，与8月基本持平，预期单月成交面积为2144万平方米，环比微增2%，同比下降26%，延续低位波动。

  从变化趋势来看，三季度市场下探筑底：7-9月月成交量基本维持在2100-2200万平方米，核心一二线在8月末9月初陆续推出“认房不认贷”、降首付、限购局部松绑等大招，但是从市场层面来看，并未出现明显起色。

  聚焦30个典型城市，一线因新政利好，对于成交促进作用比较明显，9月环比上升9%，但是从三季度成交来看，整体市场表现弱于二季度。其中上海的跌幅较为显著，累计同比转负，主要是受到供给约束影响，叠加需求迎来阶段性瓶颈期，成交略显疲软。北京、广州、深圳三季度成交虽然同环比齐降，但前三季度成交基本持平去年同期水平。

重点二三线则引来普降行情，不过仍有半数城市前三季度累计同比维持正增，典型代表为杭州、天津、厦门、成都等，2023年整体成交还是显著好于2022年同期。杭州、成都主要得益于自住刚需刚改需求的释放，厦门因高端产品迎来集中供应期，成交随之放量，天津整体呈现出脉冲式复苏，刚需购房基数相对较大，支撑其成交出现局部回暖。

  2023年三季度，17个重点监测城市二手房累计成交面积1831万平方米，环比二季度下降23%，同比下降2%。按月来看，二手房成交7月筑底，8月、9月企稳回升。尤其是9月，认房不认贷等政策落地实行后，重点城市二手房挂牌量普遍增长，带看量也有所上升，带动成交稳中有升，17城成交环比再增4%至637万平方米，同比增幅扩大至19%。

  从城市维度来看，绝大多数城市三季度成交表现均弱于二季度，但环比跌幅高低差异明显，关键因素在于9月新政出台后的市场走势。

  一类城市如北京、深圳，新政出台后市场有所改善，9月成交走强，带动三季度整体成交环比跌幅收窄。以北京为例，认房不认贷的执行确实促进了一部分积压需求的释放，在京无房且有异地贷款记录的刚需客、卖一买一置换客，入市积极性提升，9月北京二手房成交环比激增27%至125万平方米。

  反观厦门、苏州等另一类城市，新政出台后，挂牌量同样快速增加，比如苏州认房不认贷不到两周新增挂牌2千余套，其中包括大量的园区次新房，但成交端增长效应尚未显现。

从国家统计局公布的70个大中城市房价变动情况来看，2022年开始新建商品住宅和二手住宅销售价格同比和环比均进入下降通道，2023年1-5月，价格有所反弹，但6月以来，又重回下行区间，8月依然同环比齐跌。从CRIC监测的2023年前8月百城新建商品住宅成交统计均价看，全国整体房价环比变动不大，一线房价基本持稳，同环比涨跌幅在1%以内。二线房价整体稳中有升，三四线房价仍存小幅下行压力。

  前8月房价TOP10入围名单与去年同期相比，只有1个城市变化，即苏州取代三亚成为房价第10名，TOP10内部位次发生一定改变，比如上海超越深圳成为房价冠军，广州、厦门位次互调。从TOP10入围城市房价同比涨跌幅来看，上海、北京、广州、杭州等交均价持稳，同比涨跌幅5%以内。

  不过单城市内部房价涨跌分化加剧，对于板块供应稀缺、配套健全的核心区域而言，整体房价还是有望保持坚挺行情，尤其是京沪中高端豪宅项目，保值增值性良好，网红新盘依旧是“一房难求”。而对于短期内库存量较大，严重供过于求，或是前期过度炒作，而无真实人口支撑的新城和城市外围区域，整体房价走势依旧是不容乐观。而深圳、东莞、厦门、苏州房价涨跌更为显著。深圳房价稳中有跌，主要是受到高端供应不足影响。

  三季度房企供货相对保守，虽然7-9月逐月递增，但是总体供货绝对量仍不及二季度，预期四季度或将稳中微增。主要基于一方面四季度仍是传统营销旺季，房企冲刺全年业绩也会客观上加快推货频率；另一方面随着核心一二线城市 “认房不认贷”、降低首付、解绑限购等利好新政出台，对于整体市场信心也有很好的加持作用。此外，三季度供货低迷还有部分源于土拍节奏问题，房企拿地到项目上市存在一定的空档期，四季度或将迎来前期优质项目集中入市。

  但总体来看，增幅有限，一方面基于土地市场持续缩量，从上半年整体土地成交规模来看，相较去年成交低位，依旧下降25%，客观上对后续新房供应会产生不利影响；另一方面，从新开工进度来看，1-8月房屋新开工面积63891万平方米，下降24.4%，整体房企开工放缓，也使得项目上市周期客观被延长，因而四季度供应即便放量，整体增幅依旧有限。

  各城市分化还将持续加剧，“以销定产”模式之下，短期内热度较高的核心一二线城市仍将是房企推盘的重点区域，譬如北京、上海、杭州、成都等，还有部分前期深度调整的核心二线城市，诸如南京、武汉、苏州等，随着市场购买力逐步修复，整体供应也将迎来一轮放量，尤其是增强改善盘的供给。而多数内陆弱二三线城市，新房供应还将延续筑底行情，以去库存为主。

  目前来看，整体三季度延续筑底行情，9月成交略有回升，但“金九”成色不佳已是大概率事件。预判四季度，我们认为，随着政策持续发酵，新房成交存在一定的回升空间，四季度环比三季度有望稳中有增10%左右，维持弱复苏，全年成交规模有望持平去年或小幅微跌2%-5%左右。

  各城市分化行情预期延续，主要是基于新政落地效果不一。首先，对于北京、上海、成都、杭州等本就市场热度较高的供给主导城市而言，“认房不认贷”可扩充居民购买力，尤其是释放前期因严苛政策而未能释放的置换需求；“限购局部松绑”可扩大购房基数，调动居民短期内购房积极性，只要四季度供应保持充裕，这部分城市四季度成交热度还是有望延续。其次，经历了前期深度调整，市场基本面尚佳的广州、南京、苏州、武汉等，整体政策效果不及一线显著，但是从周度数据来看，也出现了来访、认购上升的情况，后期伴随着“以旧换新”置换需求的逐步释放，整体成交还是有望小幅微增。最后，弱二线和广大三四线城市，诸如南宁、昆明、福州、无锡、常州等，市场修复仍有待核心城市的热度传导，这些城市当前楼市政策已处于“放无可放”的状态，市场信心跌至谷底，加之居民购买力不足，整体楼市还将面临较长的调整期。