烂尾楼退！退！退！预售资金监管细则意见稿来了
来源：西安阳光置业服务网 浏览次数： 日期：22-12-22
12月20日，西安住建发布《西安市商品房预售资金监督管理实施细则》（征求意见稿），从内容来看，是对西安商品房预售资金监管系统的一次重大升级!
政策内容亮点
从《意见稿》可以看出，在“监管银行选择、监管资金额度管理、监管账户管理、预售资金存入、预售资金拨付使用、保函置换监管资金、监管解除以及相应惩处措施”等方面，做了更加细致全面的政策划分。
监管资金额度管理住宅类项目正负零以上单方工程造价不得低于中国建设工程造价信息网公示的西安市住宅单方工程造价，不得高于3800元/平方米（毛坯）、5500元/平方米（全装修）。
商业、办公类项目重点监管资金额度由项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会根据工程建设成本等实际情况综合测算确定。办理《商品房预售许可证》的车位一并纳入预售资金监管，其重点监管资金额度以开发企业提供的车位造价清册确定。
预售资金存入
商品房预售资金（不含待发放的购房贷款及分期付款首期款以外的购房款）交存至监管账户前，不得进行《商品房买卖合同（预售）》网签备案。
严禁开发企业代收预售资金（含定金、订金、诚意金、认筹金、首付款、购房贷款、分期付款等所有形式的全部房款），对出现违规代收的，监管银行不得擅自清分。
预售资金拨付使用
建设层数达三分之一、建设层数达三分之二、主体结构验收、竣工验收、竣工验收备案5个节点及对应重点监管资金总额的20%、35%、50%、95%、99%的拨付比例。
增加外墙装饰及内外装饰装修节点，外墙装饰完成前，累计申请使用重点监管资金不得超过重点监管资金总额的65%；内外装饰装修（含外墙装饰）完成前，累计申请使用重点监管资金不得超过重点监管资金总额的85%。
保函置换重点监管资金
开发企业有以下违规行为的，一经查处，三年内不得办理保函等额置换重点监管资金业务：
（一）使用非监管账户收存预售资金的；
（二）提供虚假证明材料申请支取重点监管资金的；
（三）未按规定使用预售资金的。
监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换重点监管资金业务。
保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的重点监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。
监督管理
因开发企业违规挪用或商业银行违规划转预售资金造成项目烂尾或其他严重后果的，由项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会移送公安部门行刑衔接，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
购房贷款发放银行未按规定将购房贷款直接划转至监管账户的，一经查实，3年内不得作为监管银行在我市新承接预售资金监管业务，不得出具保函置换重点监管资金。
商业银行使用非监管账户主动收取预售资金、发现预售资金入账异常未及时上报或存在其他违规行为的，住房建设行政主管部门可按相关协议约定暂停其新承接商品房预售资金监管业务资格。
勘察、设计、施工、监理单位提供虚假材料或采取其他方式协助开发企业违规支取预售款的，除由住房建设行政主管部门依法依规处理外，还应依法承担其他法律责任。
各区县住房建设行政主管部门、开发区管委会及银行工作人员在预售资金监管过程中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、泄露工作秘密的，依法依规给予处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
预售资金监管从严势在必行
近一两年来，随着“三道红线”和融资收紧，多家开发企业资金告急，千亿房企也不能幸免。尤其是去年来，不少房企的暴雷，将预售资金监管推至风口浪尖。
一方面，多个项目被爆挪用预售资金。在西安，2021年最热点的楼市新闻莫过于“苏宁云著20亿预售资金去向不明”。此外，随着去年恒大暴雷，西安恒大悦龙台就被爆预售资金被挪用。
此外，还有世园大公馆三期上林艺境、德杰状元府邸、奥园和悦府、中南漫悦湾、康桥悦蓉园、世茂璀璨倾城等诸多项目，皆被爆出挪用预售资金，或未经资金监管私设账户收取购房款。
另一方面，购房者对预售资金监管关注度空前。
在苏宁云著事件之后，针对预售资金，西安买房人已到了风声鹤唳的地步。项目进度稍有缓慢，就开始怀疑预售资金的安全问题。政府部门留言板上，针对项目预售资金监管的询问越来越多。
当下，《西安市商品房预售资金监督管理实施细则》的意见征求，对于购房者来说是一个好事，保障了购房者权益不受损害，减少买房纠纷。但是对于中小房企来说，可能会面临资金重压，严重的可能面临生死存亡考验。因此，部分中小房企可能会另寻出路，选择联合开发。未来，联合开发项目也可能会增多。
无论怎样，从长远来说，预售资金监管趋严可以更好地促进楼市规范运营、有序发展。虽然目前现房销售呼声不绝，而且西安楼市也已出现现房销售的项目，但完全实现现房销售仍是一个漫长的过程。在此之前，预售资金监管仍旧是防止开发商抽逃资金、保证楼盘建设必不可少的一道手续。
