住宅库存不足五个月！咸阳重拳出击调控楼市

　    近日，咸阳市人民政府印发《咸阳市房地产市场调控“一城一策”工作实施方案》的通知。一石激起千层浪，“小透明”咸阳，一时获得关注无数。

　　政策亮点关注：

　　方案对未来两年咸阳楼市调控提出了三个目标：

　　2020年—2022年期间，主城区内商品住房去化周期控制在6至18个月，非住宅商品房库存逐步控制消化;

　　2022年底前，全市初步形成租购并举的住房体系，市场供需关系基本平衡;

　　2020年—2022年期间，主城区新建商品住房均价年度涨跌幅不超10%，各县市新建商品住房均价年度涨跌幅控制在25%以内，新建商品住房价格保持在合理区间。

　　政策措施亮点如下：

　　1.弹性的土地供应计划

　　当商品住房去化周期连续5个月保持在12个月至18个月合理区间时，按照土地供应计划正常供地;

　　当商品住房去化周期连续5个月小于12个月时，加快土地供应节奏;当商品住房去化周期连续5个月大于18个月时，暂停土地供应。

　　2.调整宅地出让方式

　　根据房地产市场、土地市场运行状况，适时采取“限地价、竞房价、竞配建”或“限房价、竞地价”等方式供应商品住房用地，稳定土地价格。

　　“限地价、竞房价、竞配建”是指商品住房用地出让价格溢价率达到一定比例时实行“地价熔断”机制，转为竞房价、竞配建或采取摇号方式决定建设用地使用权人。“限房价、竞地价”是指商品住房分区域限定上市房源销售价格，建设用地使用权由出价最高者竞得。

　　3.增加二套住房限制

　　居民家庭首次购买普通住房贷款最低首付比例为25%;首套房贷款最低首付比例为30%;

　　拥有(不含继承、受赠、自建等非购买途径取得)1套住房的居民家庭，无论是否有过住房贷款记录和贷款是否结清，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付比例不得低于40%;

　　购买三套及以上住房的不得办理贷款。首套房住房公积金贷款最低首付比例为20%;

　　为改善居住条件再次购买普通商品住房申请住房公积金贷款的，最低首付比例不得低于40%，且夫妻双方名下不允许存在任何未结清的贷款本息。

　　4.实行商品房销售价格备案制度

　　房地产开发企业销售商品住房时，应合理确定并申报销售价格，严格执行明码标价、一价清制度，一次性公开全部拟销售房源，面向社会销售。不得通过捏造或散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价。

　　商品房销售价格备案原则上不高于“同地段、同区域、同品质”楼盘均价。对于无参考价格的新建项目，由市发改委、市住建局、市自然资源局、市市场监管局、市统计局等房地产联席会议领导小组成员单位会商，对项目申报的销售价格进行审定后备案。

　　5.弹性的预售审批制度

　　当商品住房去化周期连续3个月大于24个月时，执行项目建设多层达到楼栋主体封顶，高层达到楼栋主体总层数三分之二后办理商品房预售许可证;

　　当商品住房去化周期连续3个月大于18个月时，执行项目建设多层达到楼栋主体三分之二，高层达到楼栋主体总层数二分之一后办理商品房预售许可证;

　　当商品住房去化周期连续3个月保持在12个月至18个月合理区间时，按照项目多层达到楼栋主体二分之一，高层达到楼栋主体总层数三分之一以上正常办理商品房预售许可证;

　　当商品住房去化周期连续3个月保持在6个月至12个月时，按照项目多层达到楼栋主体三分之一，高层达到楼栋主体总层数六层以上办理商品房预售许可证;

　　当商品住房去化周期连续3个月小于6个月时，按照项目投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，即可办理商品房预售许可证。

　　方案显示，咸阳此次的调控政策，虽然没有提及限购，但具体措施非常之精细化。从用地管控、市场运行、稳定供应机制、监督管理、保障措施，五大方面全方位提出了指导要求。

　　规定了未来房价的涨跌幅度。涨幅不超过10%，跌幅控制在25%以内。保证房价不能大涨，但也不能大跌。

　　对现有的住宅用地出让方式进行调整，提出“限地价、竞房价、竞配建”或“限房价、竞地价”等住宅用地供应方式，能够有效的控制地价、平抑房价。

　　严格打击投资需求，二套房无论贷款是否结清、有无贷款记录，最低首付四成，三套以上禁止商贷。对于重点调控区域根据市场状况，适时调整商业个人住房贷款首付比例。

　　和西安一样，实行商品房销售价格备案制度，严格执行明码标价，商品房销售价格备案原则上不高于“同地段、同区域、同品质”楼盘均价。

　　积极探索商品房预售许可审批制度在房地产市场调控中的双向调节，及时调整商品房供给节奏。根据商品住宅去化周期，分档调节预售审批。

　　调控根本原因：住宅库存告急!

　　借着大西安楼市起飞的东风，这两年的咸阳楼市也在奋力向前。吸引了不少大开发商拿地，多个品牌房企项目面市。但大家对其的关注，好像也仅止于此。

　　然而，这次新政，让很多人重新了解了咸阳。

　　其实，和西安一样，在这波楼市上扬期，咸阳的房价也大幅上涨。目前8000+元/平的均价，和三四年前相比，几乎翻了一番，但依然阻挡不住成交的火热。

　　一方面，持续上涨的房价不断刺激着买房人，加之品牌房企的纷纷进驻，为咸阳的住宅产品带来质的改变，不少本地客户持币入市。

　　另一方面，由于西安主城区严格的限购措施，咸阳不限购、8000+元/平的住宅均价远低于西安主城区的房价，吸引了不少西安外溢购房需求。

　　数据显示，七月份咸阳商品住宅成交20万平。据悉，近一年来(除今年的1-2月份)，咸阳商品住宅月成交量都在20万平左右。

　　今年三月份，疫情缓解后楼市刚刚恢复，当月住宅成交就超18万平。随后的二季度，住宅成交量达66.18万平。

　　楼市成交量持续位于高位，商品住宅库存却急剧减少。七月份，咸阳商品住宅可售库存去化周期仅4.9个月，去化周期已经连续三个月小于六个月。

　　2019年7月-2020年7月咸阳商品住宅供需以及库存走势

　　而从去年7月至今，咸阳住宅去化周期已经连续十二个月低于九个月。

　　商品住宅库存告急，是咸阳此次发文调控楼市的根本原因。

　　从近一年的实际情况来看，咸阳的房价从去年至今，已步入平稳，甚至有项目还出现了降价，但市场整体库存一直处于低位。所以此次新政，保供应的目的，远大于控价。

　　政府通过多条调控措施，精准施策，无论是土地端住宅用地供应的保障，还是商品住宅预售审批的弹性管控，又或是对购买二套住宅的相关限制，调控的目的都是：保障商品住宅供应，保护首套购房需求，打击投资需求。

　　从政策措施来看，供地、批售方面各种弹性措施、新的住宅用地出让方式，都值得西安学习。当然，咸阳此次调控看似重拳出击，但具体力度如何，还有待后续落地观察。