南京发布现房销售细则

       10月31日，南京市住房保障和房产局、南京市城乡建设委员会、南京市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局江苏监管局、国家税务总局南京市税务局五部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见（试行）》，从商品住房预售管理、现房销售到融资支持等九个方面作出制度安排，加快构建房地产发展新模式，稳步推进商品住房销售制度改革。

  其中，《实施意见》以2026年8月28日为界实行新老划断。2026年8月28日（含）前已出让土地且取得（含部分取得）建设工程规划许可证的项目按原政策执行；2026年8月28日后新发布出让公告的项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，购房资金全部存入监管账户，项目竣工验收、具备交付条件后解除监管；开发企业违约不能按期交房的，购房人有权解除合同并收回购房资金。

  现房销售被明确为优先方向。2026年8月28日后新发布出让公告的项目优先选择现房销售，其他项目鼓励实行，所售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等情形。配套实行现售定金制，项目取得施工许可证后可签订定金合同，收取定金一般不超过销售总价的5%，存入监管账户，房屋具备交付条件后解除监管。

  实行主办银行制。2026年8月28日起新签订借款合同的商品住房项目实行主办银行制，房地产项目开发公司和主办银行按照市场化法治化原则双向选择，一个项目确定一家主办银行，主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款，满足项目合理融资需求。房地产开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入房地产开发企业在主办银行开立的资金账户管理。

  融资支持力度方面，规范个人住房贷款发放。2026年8月28日（含）前取得预售许可证的项目，个人住房贷款发放按原政策执行；2026年8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房贷款，贷款资金应当通过受托支付方式支付至资金监管账户。

  加大对现房销售项目和安全、舒适、绿色、智慧“好房子”项目的开发贷款支持力度。主办银行可结合房地产项目建设周期依法合规确定贷款期限，首次还本日期原则上应在商品住房项目竣工备案后。贷款银行应根据项目建设进度合理确定贷款投放节点和投放额度，分批发放开发贷款。贷款资金要专款专用于项目建设，受托支付至项目施工单位、材料供应商等，实现开发贷款发放、管理与项目建设周期相匹配。

  值得一提的是，此次南京出台《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见（试行）》中有三项“南京特色”做法。

  现房带押销售方面，《实施意见》明确，符合条件的商品住房项目，销售前未解除抵押权的，房地产开发企业、原抵押权银行与购房人协商一致后，可申请实行带押销售，现房销售资金存入商品住房销售资金监管账户。

  规划方案预审查方面，土地出让预公告及挂牌公告期间，报名企业可提前开展方案设计，相关部门协同预审查；成交后对通过预审查的项目，凭成交确认书可直接申领规划设计方案审定意见、建设工程规划许可证。

  工程审批制度改革方面，综合运用容缺受理、告知承诺、并联预审等便利举措压缩审批周期，支持具备条件的建筑按单幢或多幢分批办理验收备案。