观点丨“银十”成绩单：二手房涨18.5%，新房跌24.5%

       刚刚过去的10月，市场给出了两组方向不同的数字。

  10月，重点20城二手房成交面积同比涨18.5%，是今年最高的一次。同一时间，重点50城新房成交面积同比跌了24.5%，是2月以来跌得最深的一次。

  一个同比涨18.5%，一个同比跌24.5%，市场到底是好是坏？

  二手房是本轮行情启动最早的一环，早在2026年3月，重点20城的成交面积同比就开始转正。

  10月，全国重点20城市二手房成交面积1518万平方米，同比增长18.5%，同比增幅是2026年以来最高，自3月起同比已连续八个月为正。

  但从环比来看，仍下降9.0%，单月规模为2026年内除春节月外的最低值，较4月2030万平方米的年内高点回落25.2%，10月与2025年月均1538万平方米的水平基本持平，总量扩张的动能已减弱。

  二手房的热度正从一线传到二线城市。

  2026年3-4月“小阳春”时，一线城市二手房率先启动，尤其是上海，成交套数屡创新高。

  10月，4个一线城市二手成交422万平方米，同比增长15%，1-10月累计4596万平方米、累计同比增长9%。上海以179万平方米居20城首位、同比增长28%，广州同比增长20%，而北京和深圳同比分别只有1%和4%。

  二三线开始接棒，16个二三线城市10月成交1090万平方米，同比增长19%，同比增幅比一线高出4个百分点，1-10月累计同比增长7%。20城中15城同比为正，苏州同比增长80%、东莞65%、重庆44%、武汉43%、西安41%，这五城构成同比增幅的第一梯队。

  新房市场的走势与二手房市场不同。

  2026年10月，全国重点50城市新建商品住宅成交面积1087万平方米，环比微降2.4%、同比下降24.5%，同比降幅自6月起连续第五个月扩大，为2026年2月以来最深。规模环比虽与9月基本持平，但较3-6月月均1544万平方米的高位平台已回落29.6%，需求中枢的下移尚未见底。

  4个一线城市10月成交面积184万平方米，环比增6%、同比增2%，是三个能级中唯一环比与同比双正的，1-10月累计1788万平方米、累计同比降4%，降幅仍是各能级中最小。内部看，广州、上海环比分别增20%和18%，北京同比增19%、上海增6%；深圳则环比降14%、同比降20%，是一线中唯一一个环比与同比同时下降的城市。一线同比的率先转正，主要来自北京政策效应的延续与沪穗改善型需求的持续释放。

  虽然新房总量在跌，但内部却出现了明显的分化。

  顶豪走的是独立行情，成交逻辑几乎与政策无关。招商蛇口开发的深圳后海招商玺10月28日二次开盘，当日劲销约29.7亿元，108套188-248平方米瞰海大平层备案均价15.6万元/平方米；越秀地产开发的北京越秀·朝阳璞樾国庆假期去化率突破80.0%，稳居北京9万元/平方米以上豪宅去化第一梯队，到访量环比上涨50.0%。市场波动越剧烈，高净值人群越倾向于把资金沉淀在核心地段的大平层里。

  改善盘是政策传导最快的一环，成交节奏明显提速。保利发展开发的佛山保利天奕10月12日首开收金4.8亿元，288平方米楼王开盘售罄，270套房源面对超过700批验资客户；中国金茂开发的上海金茂·满誉10月27日五批次开盘当日售罄，129组客户摇号抢117套房源；越秀地产开发的上海越秀·天屿10月28日二批次开盘再创日光，劲销8.1亿元并二次触发积分，累计成交突破21.0亿元。

  刚需的复苏慢半拍，政策暖意还在路上。保利发展开发的佛山保利中交大都汇国庆前4天成交逾25套，佛山建发开发的佛山城发·榕华里同期成交15套，两个盘都主打低总价、高实用率和现房交付。相比改善盘的抢筹场面，刚需端仍是涓涓细流，购买力的修复需要收入预期与就业信心的同步支撑。

  整体来看，10月楼市的热度排序，本质是购买力分层的直观投射。

  回暖的接力棒正在逐级传递，二手房从一线城市向二线城市传递，新房从改善朝刚需传递，政策已按下传导的启动键，未来传递热度能否持续，是判断市场能否真正走出底部的重要观察点。