政策：政策底确认，前4月还有这些变化

       当前，我国房地产政策完成从应急托底到长效治理的系统性转型，以2026年全国两会政府工作报告、4月中央政治局会议为核心锚点来看，顶层定调持续清晰、施策体系全面成型，行业政策底部已正式确认。

  中央以“稳市场、防风险、促转型”为主线，将城市高质量发展作为核心抓手，地方围绕城市更新、“好房子”建设、保障安居三大方向精准发力，推动行业加速迈入“提质增效、供求平衡”的高质量发展新阶段，为市场企稳回升、构建房地产发展新模式提供坚实制度支撑。

  4月29日，深圳出台限购优化新政，核心定向放松福田、南山、宝安新安街道等核心区域限购，符合条件的可在原基础上多买1套。4月30日，广州发布楼市新政，公积金大幅提额，推出“卖旧买新”专项补贴等。精准支持刚需与改善性住房需求，进一步丰富地方需求端提振工具的实操路径。

  2026年全国两会政府工作报告明确“着力稳定房地产市场”。围绕市场稳定与风险防控、民生保障、新型城镇化、住房品质提升、住房制度改革、财政金融配套六大维度，构建起全链条施策体系，核心执行“因城施策控增量、去库存、优供给”，标志着行业进入系统化、长效化治理周期。

  4月28日中央政治局会议进一步定调：“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”，将房地产风险防范纳入重点领域风险化解范畴，把城市更新上升为稳定市场的核心举措，与两会部署形成闭环。

  金融与监管政策同步松绑提质，为市场修复保驾护航。货币政策保持适度宽松，央行持续运用降准降息工具，畅通政策传导，降低社会综合融资成本；房地产融资协调机制常态化运行，“保交房”白名单制度固化，符合条件项目贷款可展期至5年；2020年以来的“三条红线”月度上报要求逐步放开，监管重心转向出险房企差异化管控，行业融资约束有序松绑。财政层面，4.4万亿元地方政府专项债聚焦民生工程、隐性债务置换，专项支持收购存量商品房用于保障房、城市更新，形成“财政引导、金融支持、风险共担”的长效支撑。

  “十五五”规划纲要更将房地产纳入提振消费篇章，确立“消费驱动、保障托底、品质升级”的五年发展纲领，推动住房回归消费品属性，为行业长期平稳转型划定路径。中央顶层部署的连贯性、精准性、协同性，彻底扭转市场预期，成为行业止跌回稳的核心底气。

  在政府工作报告和4月中央政治局会议中，城市更新均与稳定房地产市场并列部署，赋予其稳投资、盘存量、惠民生、防风险的多重使命，成为2026年房地产政策的核心突破口。自然资源部、住建部联合发力，从土地、资金、审批全维度为城市更新保驾护航，为城市更新提供刚性制度保障。

  4月以来，中央层面支持力度持续加码：财政部、住建部开展2026年度中央财政支持城市更新行动；住建部、自然资源部印发城市更新可复制经验清单，推广前期策划、政策创新、审批优化、一站式服务等实操经验，解决项目落地堵点。中央政策为城市更新精准赋能，构建起“规划引领、资金支持、机制保障”的城市更新顶层体系。

  地方紧跟中央部署，2026年以来累计出台59项城市更新政策，4月单月发布17项。各地推进模式百花齐放：北京推出75项政策工具箱，推行分层确权、一站式审批；成都、武汉出台城市更新条例，以法治保障实施，严禁拆真建假；长沙鼓励成片收购存量房推进片区更新，昆明、扬州支持老旧住房自主更新、原拆原建；重庆发布207个更新项目、总投资近1200亿元，南京发布7大重点更新项目，盘活低效空间、焕新城市(13.050, 0.52, 4.15%)功能。

  资金与模式创新同步突破，专项债、政策性金融、社会资本多元投入，自主更新、房票安置、微更新成为亮点。城市更新不仅有效盘活老旧小区、低效商办资源，助力商品房去库存，更拉动基建投资、改善人居环境，成为存量时代房地产市场稳增长、优结构的核心引擎。

  在供给侧，中央部委持续推进存量盘活，并限制无效新增库存。自然资源部38号文明确“新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发”，推动土地长期供给从增量扩张转向存量挖潜。

  2026年以来，全国房地产经营性用地成交建筑面积1.3亿平方米，同比下降23%，平均溢价率5.1%，平均土拍热度高于2025年四季度，土地市场形成缩量提质的良性态势。各地通过严控住宅用地增量，加大闲置用地处置，通过土地性质变更、分期开发盘活低效资源，从源头稳定供给预期，推动市场走向供求新平衡。

  据各地方政府发布数据统计，2025年-2026年全国107城住宅存量用地规模持续收缩，存量盘活正在有效推进：样本城市项目总数同比增长2%，存量住宅用地总面积由2025年初的6.23万公顷降至2026年初的5.99万公顷，同比下降4%；平均单项目面积下降6%，从4.5公顷降至4.2公顷，形成“总量收缩、优质项目补充”的良性态势。

  “好房子”建设则成为供给提质的核心载体。3月末住建部发布《“好房子”建设指南（试行）（征求意见稿）》，这是继2025年3月《住宅项目规范》发布后的又一重要住房标准文件，推动住房政策从“保基本”到“提品质”实现关键升级；4月中办、国办推动超低能耗建筑规模化发展，将绿色智慧融入好房子建设。地方快速跟进，2026年以来29省市出台好房子建设标准，如济南明确住宅层高不低于3.15米，广州推出星级评价体系，广西发布技术导则，从规划、建造、运维全链条提升住房品质。

  2026年以来，供给侧改革与好房子建设共同作用，契合居民居住品质升级需求，引导房企转型产品力、服务力，培育优质供给，为行业长期健康发展筑牢基础。

  2026年以来，全国各省市深度对标中央顶层部署，截至4月末累计出台282项稳市场配套政策，地方供给侧调控通过以城市更新、好房子建设、保障安居为核心的结构性施策，搭配公积金优化等需求端工具，形成供求协同发力格局。

  城市更新是存量盘活、锚定土地供给的关键抓手。截至4月末，地方累计出台59项城市更新政策，4月单月落地17项，覆盖老旧小区、城中村、危旧房改造及低效商办盘活全场景。如成都、武汉等地以立法明确“留改拆”并举，北京推出75项政策工具箱简化审批，长沙、南京推进成片收购存量房片区更新，重庆、海南发布百亿元级更新项目清单。在自然资源部严控新增用地用于房地产开发的刚性约束下，城市更新推动土地供给从增量扩张转向存量挖潜，既稳定开发用地来源，又快速消化存量房源，从源头平抑供给波动。

  “好房子”建设是标准落地、夯实产品供给的核心支撑。2026年以来，全国已有41个省市出台建设标准、实施细则及相关意见，将“安全、舒适、绿色、智慧”的顶层要求转化为实操规范。如济南出台新建商品住宅“五好”提升指引，明确住宅层高不低于3.15米；广州、广西推出星级评价与技术导则，多地将品质标准融入保障房与更新项目，同步推进房屋品质与物业服务双提升。好房子建设统一产品标准、引导优质供给，精准匹配改善型需求，推动行业从规模扩张转向质量优先，确立清晰的品质供给确定性。

  保障安居是房源扩容、筑牢民生供给的底线保障。地方累计出台64项保障安居政策，4月落地16项，采用“收购存量+新建扩容”模式筹集房源。上海对高校毕业生定向供应1.2万套优惠保租房，北京、广州完善人才安居体系，多地收购存量商品房用作保障房、安置房，精准覆盖新市民、青年人及多子女家庭。保障体系持续完善分流低端刚需，形成“保障房兜底、商品房提质”的双层供给结构，减少市场非理性波动，筑牢民生供给底线确定性。

  需求端，公积金优化（145次）、税费补贴等工具协同发力，降低购房成本、激活合理消费。地方政策以三大供给抓手稳定长期预期，以需求工具短期提振市场，形成供需适配的良性循环，为房地产市场止跌回稳、构建供求平衡新秩序提供坚实支撑。

  值得关注的是，4月29日，深圳出台限购优化新政，进一步落实因城施策、激活核心区住房需求。深圳市住建局印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自4月30日起施行，核心定向放松福田、南山、宝安新安街道等核心区域限购：符合条件的本市户籍家庭、连续缴纳社保/个税满1年的非户籍家庭，可在上述区域增购1套商品住房；持有有效深圳经济特区居住证的非户籍家庭，无需社保/个税证明即可在核心区购买1套商品住房。同时同步优化公积金贷款政策，提高贷款额度并上浮首套贷款比例，精准支持刚需与改善性住房需求，成为一线城市优化调控、稳定市场预期的重要示范。

  4月30日，广州市人民政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，共涉及八条内容，其中最大的亮点莫过于支持居民“卖旧买新”，按照补贴总金额2亿元、单套最高补贴3万元测算，意味着至少会有6666户的置换业主受惠，相当于广州一个月的新房交易量，考虑到部分不足额的情况，实际受惠的置换需求还会更多。

  深圳和广州的新政充分体现了“因城施策”，进一步了丰富地方需求端提振工具的实操路径。

  2026年行业政策底部全面确认后，城市更新与供给侧结构性调整双轮并行，已然成为现阶段化解行业风险、稳定市场预期、构建供求平衡新秩序的核心抓手。

  中央以两会、4月政治局会议为核心，完成从应急托底到长效治理的转型，六大施策体系闭环成型，金融、财政、土地政策协同发力，彻底稳定市场预期；地方紧扣城市更新、“好房子”建设、保障安居三大方向，精准落地配套政策，激活需求、盘活存量、提升品质。

  展望未来，城市更新将承担起存量盘活、投资拉动、民生改善的多重使命，成为存量时代房地产发展的新增长点；供给侧管理与“好房子”建设，推动行业从规模扩张转向质量提升，从根源上优化供求结构。两者并行推进，叠加保障安居的兜底作用，形成“稳市场、防风险、优供给、惠民生”的政策合力，推动房地产市场彻底走出调整周期，实现止跌回稳。