头部企业拓展意愿强烈，代建中标数量稳步增长

       2025年以来头部代建企业扩张的意愿较为强烈，拓展规模显著提升。

  CRIC数据显示，1-9月，头部代建企业扩张的意愿强烈，新增规模TOP20企业新增签约建面为15771万平方米，同比增幅达到31%。已有6家企业年内新增代建规模超1000万平方米，比去年同期多5家。

  其中，绿城管理前三季度新拓规模已超2700万平方米，是第二名的两倍左右；此外旭辉建管、润地管理、蓝城集团、龙湖龙智造和金地管理新拓规模也超过1000万平方米，龙头效应显著。

  在头部企业的积极拓展带动下，前三季度代建项目的中标数量呈现稳步增长态势，尤其在第三季度，中标项目数量再创新高。根据招标网数据显示，2025年1-9月代建中标项目约为432个，同比增长18%。

  这一数据折射出代建领域的关键走向，即当土地红利消退、高杠杆模式失灵，“专业能力变现”正替代“资本规模扩张”，成为房企价值重构的核心动能，而代建同样也是重构行业价值链的“破局利器”。

  招标网数据显示，2025年前三季度代建中标项目约为432个，同比增长18%，增速比2024年同期下降10个百分点，但是与半年度相比，增速有所回升。

  增长动能放缓主要因为经历了2023年、2024年两年的快速“爆发”，大多数代建企业都已度过初创期大规模的扩张战略，完成原始积累后，现阶段多数企业强调规模与质量并重。

  从监测的中标数据来看，绿城管理的中标数量断层领先其他企业，第三季度公开中标项目接近20个，其次龙湖龙智造、蓝城集团、旭辉管理、金地集团(3.560, -0.13, -3.52%)等中标数量也显著高于其他企业。第三季度中标项目中，有45%由进驻代建领域并搭建专业代建平台的企业竞得，代建的总体集中度、专业度持续走高。

  从季度走势来看，2025年前三季度单季度的中标数量持续走高，并且在第二季度、第三季度中标数量连续创新高，其中2025年第二季度中标数量达147个，明显高于一季度的113个，且超过2024年第四季度146个的高点，2025年第三季度中标数量达到172个，同、环比增幅分别达到37%和17%。

  总体来看，前三季度头部代建企业强烈的扩张意愿有效推动了中标数量的显著增长。在代建市场逐渐成为红海、增量空间减少的环境下，已经具备规模优势和品牌效应的企业仍在加速拓展，稳固自身优势。

  从代建项目的委托方来看，来自政府和国企方面的项目依然是公开市场的主力，包括城投土地、城市更新和部分城市配套设施相关标的。

  这也反映出当前政府类代建需求依然巨大，大量的城投土地、保障房、城市公建配套需要专业化企业“进场”，输出品牌和服务，以及专业化的能力。

  对此，代建企业也正持续通过传统媒体、行业媒体、企业官网及官微等多渠道进行宣传，形成全方位传播矩阵，提高企业的品牌知名度和市场关注度。

  三季度企业主要通过交付项目鉴赏、项目获取信息发布、标准发布、购房节互动等内容展示品牌价值及提升品牌影响力。

  如行业首部系统性编制的《代建企业综合能力评价标准》发布，由绿城管理主编，中国建筑(5.270, 0.00, 0.00%)标准设计研究院、克而瑞集团、金地管理、蓝城集团、中国铁建(7.740, -0.01, -0.13%)、润地管理、中原建业、旭辉建管等12家企业参编，正式填补了代建企业评价标准的空白，标志着行业迈入规范化、体系化发展的新阶段。

  金地管理发布《委托方服务白皮书》2.0版，升级内容包括：新增合规管理、服务保障两大章节；整合工程、营销、客服、定位、设计、成本六大专业板块成果，让委托方快速理解各专业价值点及要点。

  龙湖龙制造旗下千丁数科联合清华发布《不动产数智化转型白皮书》，白皮书针对当前行业面临的转型难题，企业数字化能力建设以及数智化应用，未来技术迭代方向等行业关心问题，给出了可借鉴使用的落地方案。

  另外，为提升品牌声量、助力销售，具有季节性特色的品牌营销活动也是各代建企业宣传的。

  值得注意的是，与2025年上半年相比，第三季度（尤其9月份）政府和国企委托占比有所下滑，9月份来自国资的招投标项目占比降至70%，与前8个月平均水平相比下降了接近20pts。

  相应地，来自私企和其他类型委托方的占比小幅提升，此处提及的其他类型委托方中，以社区委员会、村民委员会或股份经济合作社等类型为主。此类委托方的项目体量较小，多数中标金额在100万元以下，中标公司也一般以小型建筑公司为主，此类项目难成为头部代建企业的选择，但是在公开招标市场中占比（按项目个数看）小幅提升。

  在项目分布层面，2025年第三季度中标代建项目的分布基本与上半年保持一致，三四线、长三角是主力区域：三四线占比仍保持五成左右，长三角占比高位下降、其他区域占比小幅上升。

  从能级角度看，2025年前三季度一线、二线、三四线中标数量比例分别为14%、35%和51%，三四线为主力、一二线为辅的趋势并未改变。但仅从第三季度来看，一线城市第三季度占比17%，呈现走高趋势，相应地二线城市占比明显回落。

  从区域层面看，长三角依然占比最高，但呈现下降趋势。2025年前三季度长三角中标数量占比47%，比二季度末占比下降4pts，仅看第三季度则长三角占比为45%；相应地，前三季度中西部项目数量占比22%，珠三角占比19%，环渤海占比12%。

  代建作为一个覆盖范围非常广泛的行业，大部分企业是从房企转变、脱胎而来，如今在经历了前几年的“爆发期”后，现阶段多数企业强调规模与质量并重。

  其中，已经具备规模优势和品牌效应的企业拓展意愿依然强烈，牢牢占据头部地位，代建中标数量稳步增长，稳固自身优势。

  与此同时，后发企业在较大的增长压力下，也开始拓宽视野范围、深挖细分领域，如当前来自私企和其他类型委托方的占比小幅提升可以看到这一点。

  我们认为，未来能够通过持续深挖代建细分领域、提升自身服务质量、注重更加精细化发展的企业，才能获得更为长期发展的空间。