半年成交量超2024全年 北京海淀借势放量优质地块

       素以稀缺著称的北京市海淀区土地市场，住宅用地在2025年上半年现井喷式放量。

  上半年，北京总共成功出让22宗地块，土地出让金总额突破千亿元大关，同比增长37.3%。其中，海淀区供地数量迎来爆发，出让的6宗土地占总地块数量的27.27%，相比去年同期仅为2宗增长明显，4宗土地更是吸引了多家实力房企激烈角逐。还值得一提的是，2025年上半年海淀区地块供应量超过2022年、2023年及2024年全年海淀区土地供应量的3宗、2宗和5宗。与此同时，海淀区土地供应也呈现自北向西扩张趋势。

  进一步看，近两年海淀区供应的住宅用地中，由旧改拆迁而来的地块呈增加态势。

  “海淀区供地增加本质上是供需两旺的结果，加之区域内积压多年的旧改拆迁地块，在2024年进入集中拆平阶段，政府方面顺势将‘多年一遇’的核心区住宅用地推向市场，既满足开发商‘补仓’需求，也缓解了购房者在海淀区‘无新房可买’的矛盾。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析称。

  逢地必抢

  从翠湖到永丰，从功德寺到朱房村、树村，这是2024年至2025年年初海淀区供地的图景，均集中在北部区域。对应分别打造出中海中旅翠湖玖章、保利嘉华天郡、海开颐海澐颂、和樾玉鸣、和樾望云、建发海晏、华润臻澐等楼盘。

  华润臻澐和建发海晏两项目出自朱房村双子地块，在今年1月初同时拿地后便开始了产品设计规划方面的明争暗斗，华润臻澐攻现代风格，建发海晏则做王府中式风格；前者做大户型，后者户型则更大。由于它们的产品规划及风格差异大，客户群体最终也泾渭分明。

  截至9月1日，华润臻澐网签60套，成交均价12.5万元/平方米，去化率11.52%；建发海晏网签173套，成交均价13.6万元/平方米，去化率则更高为42.93%。

  今年5月20日，保利发展+北京建工联合体以总价45.45亿元竞得海淀区西部半壁店0003、0004地块后，海淀区土地出让开始从北部来到西部。

  此后6月5日，海淀区西部继续进行土地出让，经过12轮竞拍，中建壹品以27.78亿元总价摘得海淀区西部宝山0016地块，楼面价5.68万元/平方米；经过10轮竞拍，金隅以33.64亿元竞得宝山0017地块，楼面价5.6万元/平方米。

  从土地拍卖情况看，海淀区土地出让集中在西部后，溢价率呈下行趋势，如半壁店地块溢价率为11.95%，宝山村0017、0016地块，溢价率仅为1.48%、1.76%。此前，海淀北部区域地块成交溢价率均呈上行态势，如功德寺双子地块溢价率为15%，朱房双子0030地块溢价率为25.04%，0029地块溢价率为17.33%，树村地块则直接将楼面价直接推至10万元/平方米以上，溢价率27.93%。

  合硕机构首席分析师郭毅表示，海淀区有比较合理的供地策略，每个小板块内基本上都是一宗地块分做两个小地块供应，供应后两个小地块会同期面向市场销售。这样一方面有助于小板块内形成更好的良性竞争，让房企之间互相督促开发更好的产品。另一方面又会减少小板块内新房竞争的激烈程度，避免出现价格上的恶性竞争，损失板块价值。

  从周边情况看，目前海淀区西北部主要在售项目是城建越秀香山樾和天恒广安印香山，两个项目2023年底相继开盘，目前去化率并不理想。城建越秀香山樾规划440套房源，截至9月4日网签265套，成交均价约121906元/平方米；天恒广安印香山规划房源99套房源，网签30套，成交均价约118223元/平方米。除此之外，海淀区西部还要面临海淀区北部新盘以及石景山和丰台新盘的跨区域客户争夺局面。

  目前，半壁店地块项目还没有明确进展，宝山双子地块设计方案已出，除了这两个地块外，海淀区西部仍有四季青西郊机场双子地块在第6批拟供地清单中未供应。未来海淀区西部至少有5个新盘入市，新房竞争不可避免。

  产业好，配套佳，改善性需求和刚性需求两旺是房企到海淀竞争的主要原因。曾在海淀开发过楼盘的一家地产企业北京公司负责人表示，总公司对于海淀的地块的态度是“逢地必抢”。

  供需两旺

  海淀土地供应量增加，背后是楼市“供需两旺”的结果。

  从需求端看，北京海淀区有互联网、科研产业、学区资源多重加持，使区域热度较高；加之2024年以前新房年供应仅500～1400套，库存长期低位，使得海淀区新房成为稀缺资产，受到购房者青睐。不难看出，产业聚集效应叠加满足日常所需的生活配套，使得购房者可以在工作与生活中找到平衡点。字节跳动、快手、腾讯、百度等众多互联网大厂聚集海淀，吸引了大量高科技人才，对应较高购买能力，使得海淀的高房价也被市场认可。

  今年1~7月，北京楼盘销售金额排行榜上，海淀区3个楼盘和樾望云、和樾玉鸣、海开颐海澐颂霸榜前三，可见海淀区新房对比北京市其他区的楼盘有较高的销售热度。3个楼盘均在今年初开盘，其中和樾望云规划693套房源，截至9月4日，网签654套，即将售罄；和樾玉鸣规划444套房源，网签362套，去化已超8成。海开颐海澐颂规划752套房源，网签533套，去化超7成。

  合硕机构监测数据显示，截至今年8月25日，海淀区新房成交套数为2328套，在北京市16个行政区划中排在第5名，与排名第一的昌平区仅有500余套的差距，相差并不算大。

  从供给端看，柏文喜分析称，近来北京海淀区供应的功德寺、朱房村、半壁店、宝山村等地块均为典型的“城中村”项目，前期拆迁成本高，政府需要“高溢价＋快周转”来回笼资金。因此，旧改拆迁地块的集中拆平和出让，是区域土地供应放量的主要原因。

  中央财经大学副教授柴铎认为，北京市今年财政支出压力大，包括保障性住房建设以及收购存量商品房等方面都有支出，因此政府部门在缺少资金的局面下相机决策，在海淀区增加优质地块供给。

  “目前海淀四环、五环之间可拆平的旧改住宅用地还有永靓家园南、四季青桥西等若干项目，预计2026年仍可继续供应。但核心区可再拆的整片土地已接近最后  一波。”柏文喜表示，2027年以后将以“边角地+退租院落+产业用地转性”为主，单宗体量更小，出让节奏也会回归年均三四宗以下。

  “北京海淀区土地供应量加大，将改变过去北京海淀区客户外溢昌平、朝阳的单向流动，反向吸引朝阳北部、昌平南部改善性需求的回流。”柏文喜表示。

  值得注意的是，海淀区土地供应量加大，大量同质化高端项目集中入市，倒逼开发商在户型、精装、会所、科技系统上升级，形成北京新一代“产品示范区”，进而拉升昌平南、石景山、丰台等周边板块的装修与配置标准，带动整体品质抬升。