西安市2023年10月新建商品房市场监测报告

      【摘要】2023年10月，累计颁发58张预售证；获批套数18954套，环比减少38%，同比增加58%，其中主城区37个项目获批16075套房源，获批套数环比下降30.58%，同比增加93%。本月市场供应有所减少，共计批售面积171.87万㎡，环比减少45%，同比增加35%。

一、宏观政策

1.1全国政策环境

（一）楼市下行，土地出让受阻，土拍规则迎来突破，地价上限取消，重回价高者得

10月17日，媒体报道称9月底自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。部分城市济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已落地“取消地价上限”这一动作，多数城市将在下一批次土地出让文件中删去地价上限等内容。北京、上海等核心城市仍在研究如何调整竞买规则。

（1）出台背景：楼市下行，土地市场热度低位，全国2023年前三季度住宅供求规模同比下降显著。土地市场情绪依然偏弱，流拍撤牌率较高，供需关系逆转，解除行政干预是适时的相机决策，让土地资源发挥真实价值，同时可以增强地方财政收入。

（2）主要内容：9月底自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。10月已有厦门、合肥、济南等多个城市土地出让文件中删去地价上限等内容。

（3）政策影响及解读

① 取消限价：对于土地市场而言，有助于提振市场信心，改变当前土拍低迷情绪，但市场热度能否扭转，仍需看房产销售端表现；而对于房企而言，土地最高限价取消，则意味着房企拿地不再凭借运气，更多的是拼财力、拼实力，势必造成国央企及实力充足企业强者恒强现象；价格方面，取消上限限制，优质核心地块竞争越发激烈，地价将再创新高，而拿地成本提升，必然反应到房价上。

②取消远郊区容积率1.0限制：同样有助于加大远郊区出让规模，从而增加财政收入，同时放开低密度房地产开发项目的限制，有意鼓励高收入、实力雄厚阶层购买最终居所，从而促进市场全面发展。

（二）房地产业转型发展新模式，“市场+保障”双轨制即将到来

近日《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号文）已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。该意见于8月25日由国务院常务会议审议通过，文中提出了配售型保障房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则和重点任务。配售型保障房的提出，使我国住房保障体系得到进一步完善，“市场+保障”的住房双轨制逐渐形成，我国住房保障正在探索“中国模式”。

（1）房改发展历程

①第一次，1998年

我国正式启动房地产市场改革，全民进入商品房时代，福利分房时代彻底结束。

②第二次， 2008年

确立了以住房为准公共产品，基本方向是由政府主导提供房屋住房服务。

③第三次， 2023年

4.28 提出规划建设保障性住房；

7.24 再提要加大保障住房建设供给；

8.25 审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，确认启动新模式，让商品房回归商品，让保障房回归保障。

（2）政策重点内容

①改革目标：一是加大保障性住房建设和供给，二是推动建立房地产业转型发展新模式。

②保障对象：针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体和城市需求的引进人才群体。

③运作维度：政策明确将采取市场化方式运作，按保本微利原则，公平公正配售。其中土地来源是划拨用地，同时会有市场化的方式运作；配售型保障房实行封闭管理，避免保障房的流失，进而确保保障房项目能够持续发挥住房保障的功能；关系的协调方面，这次提及了三层协调的含义，此类关系带来了政策的创新和调整，也是各地后续政策变动较多的领域。

④建设节奏：城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，西安含在其中。

（3）影响和解读

此次政策，对保障房而言将有效拉动新开工与开发投资，从而确保更多购买力不足人群有房可住，达到住有所居；但对商品房市场将会带来一波冲击，特别是刚需市场，后期商品房回归商品属性，将专注满足改善性住房需求，房企的产品逻辑将会调整。

市场+保障双轨制，就是将客群划分两类，一种是支付力较强的改善群体，对于此类客群此后恐将不再限制价格和购买条件，鼓励此类客群消费。另一种是普通群体，可以购买保障性住房，确保住有所居，也不需要承担太多的负担，消除买不起房的焦虑。

1.2西安市重点政策

（一）三环内落户收紧，西安发展方式转变，港务、西咸迎来新契机

10月13日，西安市公安局发布了最新落户政策，分别公示了八大类别落户西安的具体要求以及所需资料，并且新增了拓展规范集体户管理的相关规则。此次落户新政中投资、人才引进和其他非户籍人口落户条件均有所收紧，恐会对人口流入造成影响。

（1）人才引进落户的变化

①由组织部门认定的西安市高层次人才。

②学历落户调整为“毕业2年择业期内的全日制普通高等学校毕业生（大专及以上学历）有意愿在本市就业并拥有合法稳定住所人员。

（2）大学生落户条件变化

将全国高等院校在校学生，更改为本市全日制普通大中专院校、有招收博士研究生、硕士研究生资格的科研院所及其他符合规定的学校招录的学生。

（3）三环内外的落户区分变化

①西安三环内落户：居住证3年+连续缴纳西安社保3年+有合法稳定住所（包括购买房产或租房）。

②西安三环外落户：居住证1年+连续缴纳西安社保1年+有合法稳定住所即在三环外买房，可迁入该房屋落户，然后配偶和未成年子女可随迁落户。

（4）投资落户的变化

从投资创业落户，变为投资纳税落户。投资纳税落户要求“在本市依法注册登记的企业、个体工商户，正常经营2年以上，最近连续2年累计缴纳税款3万元以上，连续缴纳社保满2年并在本市拥有合法稳定住所的投资人。

（5）政策影响：

①有意拉大城市框架，引导人口流向周边，港务、西咸新区等区域迎来发展新契机，后期土拍、房产有望提升。

②三环为界，三环以内二手房恐受影响严重，特别是高价学区房，出手变得困难；相反三环以外房产市场迎新机，名校附近学区房必将迎来一波涨价。

解读：整体来看，此次落户政策的调整有利有弊，新政确实有着要实现教育资源均等化的大趋势，也有助于三环外的新区发展。但仅依靠落户带来的有利影响对新区的发展利好是有限的。三环内落户趋严，而教育资源多集中于三环内，将会打击到因教育资源购房的客群。后期的新房、二手房市场也可能会受到一定影响。人才引进方面，相较郑州、杭州、苏州等城市落户政策放宽，西安人才落户条件整体收紧，但对于高端及技术型人才落户仍然宽松，对于西安而言将是从量到质的转变。

（二）严禁省属企业举债购地托市、接盘高风险房地产企业和项目

近日，陕西省人民政府国有资产监督管理委员会印发了《陕西省省属企业投资监督管理办法》。通知提出，省属企业确需新建、改建、扩建、迁建、购置办公用房的，必须充分论证其必要性、经济性、可行性，统筹考虑企业经营效益水平和资金承受能力，严格履行审批手续，执行建设标准，严禁超规模、超标准、超投资建设。

（1）政策内容：

主业中有房地产开发业务的省属企业，严禁开发境外房地产项目，严禁参与多轮竞拍高价拿地，严禁举债购地托市，严禁接盘高风险房地产企业和项目；主业中无房地产开发业务的省属企业，禁止参与非自有土地竞拍、开发，存量商业地产开发项目严禁追加投资，存量土地盘活利用原则上应当与中省有主业优势的企业合作开发，严防行业投资风险。

（2）政策影响：

地方国企和城投平台将减少托市拿地，也不再接盘高风险房地产企业和项目，按此趋势，房地产行业的爆雷潮恐将进一步蔓延；同时国央企（含国央企类金控平台）不再为房企（含民营和国央企类）拿地提供金融支持，包括直接的股权投资款或间接的融资类资金支持，也会导致民企无力拿地，势必造成强者恒强。

（3）政策解读：

近两年市场下行，为烘托土地市场的氛围，多地城投纷纷下场，以西安为例，外围西咸土地市场多依靠城投公司、地方企业支撑，如若此类企业不再或减少托市拿地，恐造成外围土地出让困难，财政收入减少、房产市场后期难以支撑等问题。

二、新建商品房市场

  2.1市场供应

  2023年10月，累计颁发58张预售证；获批套数18954套，环比减少38%，同比增加58%，其中主城区37个项目获批16075套房源，获批套数环比下降30.58%，同比增加93%。本月市场供应有所减少，共计批售面积171.87万㎡，环比减少45%，同比增加35%。

2.2意向登记

  2023年10月共有24次4532套房源进行意向登记，供应房源量对比上月有所减少，登记人数13781组，核验通过人数11712组。

2.3开盘分析

  2023年10月31次开盘，共计推货5580套房源，去化量3192套，总体开盘去化率57%。开盘项目主要分布在高新、港务和航天。其中高新9盘共推出1500套房源，成交881套房源，去化率59%；港务6盘共推出880套房源，成交657套房源，去化率75%；航天3盘共推出932套房源，成交679套房源，去化率73%。

2.4价格公示

  10月有27个项目价格公示，共4952套房源，公示项目主要分布在港务、浐灞和航天。本月高层毛坯公示均价18994元/㎡，高层精装公示均价26852元/㎡，小高层毛坯公示均价17284元/㎡，洋房毛坯公示均价14410元/㎡，洋房精装公示均价15445元/㎡。

2023年10月西安市价格公示项目情况

三、市场总结

本月，自然资源部建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。部分城市已落地“取消地价上限”这一动作，多数城市将在下一批次土地出让文件中删去地价上限等内容。《关于规划建设保障性住房的指导意见》已由国务院常务会议审议通过，文中提出了配售型保障房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则和重点任务。

西安市公安局发布了最新落户政策，分别公示了八大类别落户西安的具体要求以及所需资料，并且新增了拓展规范集体户管理的相关规则。

本月商品房市场供应量减少，成交量增加，成交均价上升，整体存量减少，去化周期缩短。本月共31次开盘，共计推货5580套房源，去化量3192套，总体开盘去化率57%。本月共有24次意向登记，供应房源量对比上月有所减少。