西安市2023年05月新建商品房市场监测报告

      一、宏观政策

  1.1全国政策环境

  (一)住房和城乡建设部和市场监管总局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》

  5月8日，住房和城乡建设部、国家市场监督管理总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，建议交易双方共担中介费，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。

  住房和城乡建设部、市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，就二手房中介费过高、明码标价、操纵经纪服务收费等问题提出具体要求：其中，包括房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用;鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，引导由交易双方共同承担经纪服务费用。主要内容如下：

  1、加强从业主体管理，全面推行经纪从业人员实名登记。

  2、合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，引导由交易双方共同承担经纪服务费用，鼓励按成交价格越高、服务费率越低原则分档定价。

  3、要加强个人信息保护，未经同意，房地产经纪机构及从业人员不得收集个人信息和房屋状况信息，不得发送商业性短信息或拨打商业性电话;并加大违法违规行为的整治力度，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。

  4、规范签订交易合同。各地住房和城乡建设部门要制定房屋买卖合同、租赁合同、经纪服务合同示范文本;房地产经纪机构应当在经营场所醒目位置公示合同示范文本，方便交易当事人使用;房地产经纪机构促成房屋交易，应当通过房屋网签备案系统办理房屋买卖、租赁合同网签备案。

  解读：此次发布政策与二手房带押过户的目的是一致的，即降低不动产交易流转过程中的各种非必要成本;特别是过去楼市繁荣时期，形成的尾大不掉的制度性成本，各种机构、从业人员，都想来分一杯，以及其中的欺诈和乱象，让购房者买单，无形中增加了购房者的购房成本;只有消除这些成本，同时开正道，将合理的成本显化出来，经纪行业才能步入高质量发展轨道，支持刚需、改善才能更顺畅，良性循环才能实现。

  (二)中国—中亚峰会成功召开，开启中国—中亚全面合作关系新篇章

  2023年5月18日至19日，中国-中亚峰会在陕西省西安市举办，中国同中亚五国签署《中国-中亚峰会西安宣言》，并通过《中国-中亚峰会成果清单》，开启中国与中亚各国全面合作、深化双边与多边关系的新篇章，标志着中国中亚关系进入新的“黄金三十年”，为双方关系赋予新的时代内涵。

  (三)5月市场不如4月，政策提振力度不足，复苏一波三折，预计下半年将有重大调整

  5月，各地楼市政策偏精细化调控，比如重点城市库存较高的郊区或按照“一区一策”原则，优化限购条件和认房认贷政策，结合生育政策，对多孩家庭的限购套数、首付比例、房贷利率、公积金贷款额度等给予支持，降低房屋交易税费、房票安置等。从近期重点城市购房政策的新动向，能够看出政策提振效果不足，市场复苏明显不如预期，预计重点城市依然在购房政策方面有进一步宽松的可能。

  1.2西安市重点政策

  (一)陕西省促进民间投资健康发展的十条举措

  陕西省发展改革委发布《促进民间投资健康发展的十条举措》。《措施》从高质量项目建设参与度、各类隐形障碍破除、项目审批、融资渠道、贷款贴息、要素保障、盘活存量等十方面进一步优化民间资本发展环境，打通民资“输血通道”。

  (二)高铁东城核心区规划确定，雁鸣湖板块再添热度

  西安市自然资源和规划局公示《关于西安市灞桥区BQ-16(高铁东城核心区)国土空间详细规划单元导则》，本次规划为高铁东城核心区，辐射面积4665亩，其中有18宗土地资源涉及功能配套设施，是未来高铁东城核心区的优质居住区，将成为房企争相土储的区域。

  二、新建商品房市场

  2.1市场供应

  2023年05月，累计颁发72张预售证;获批套数16650套，环比下降15%，同比下降42%，其中主城区52个项目获批14225套房源，获批套数环比下降9.28%，同比下降47%。本月市场供应持续下行，共计批售面积137.06万㎡，环比下降9%，同比下降46%。

  2.2意向登记

  2023年5月共有35次5683套房源进行意向登记，供应房源量对比上月上涨1164套，登记人数15095组，核验通过人数11942组。本月房企推售房源达到2023年最高水平，多个纯新项目加快入市，但项目分化依旧严重，共计产生8个摇号项目，占比不足三成。目前市场质价匹配的刚性和改善性项目需求较为稳定，但随着市场全面偏向改善，客群不断被置业高门槛被过滤，热度低位成常态化的表现。

  2.3开盘分析

  2023年05月24次开盘，共计推货4632套房源，去化量3017套，总体开盘去化率65%，开盘项目均在主城区。开盘房源高新和港务占比较大，合计占比西安市63%，其中高新区5盘共推出1784套房源，成交1274套房源，去化率71%，港务8盘共推出1136套房源，成交834套房源，去化率73%。本月新入市项目以品质、学区、区位、价格等多方优势取胜，月度整体开盘去化率上涨，项目之间竞争加剧。

  2.4价格公示

  5月共26个项目价格公示，共4059套房源，公示规模呈降势，公示项目主要分布在泾河新城、城北和高陵。本月高层毛坯17214元/㎡,高层精装23578元/㎡;小高层毛坯16197元/㎡，小高层精装20709元/㎡;洋房毛坯17618元/㎡，洋房精装18623元/㎡。

  2023年05月西安市价格公示项目情况及价格涨幅

  三、市场总结

  本月各地出台政策减少，国家层面长期以房住不炒、稳楼市为主基调。中央逆势启动交易秩序规范、经纪行业大力整顿举措，严禁大幅降价、营销返首付等强刺激手段稳固房产市场，防范市场风险，各地因城施策扩需求、促消费力度持续加强，加大公积金政策调整和购房补贴等方面，市场方面逐渐稳定转好，缓慢修复或将成为常态。就当前市场而言，一二线城市政策调控力度相对较大，但整体力度仍然有限，提振供需两端市场信心仍是关键，短期政策优化调整力度仍有望加大，从近期重点城市购房政策的新动向，能够看出政策提振效果不足，市场复苏明显不如预期，预计重点城市依然在购房政策方面有进一步宽松的可能。

  市场方面，供应不足，楼市回温受限，本月大西安监测到24次项目开盘，共计推售4632套房源，认购3017套，整体开盘去化率65%，开盘项目个数及开盘去化率较上月上涨，近期市场供应放缓，多个项目通过少量加推维持市场热度，客户对期房的信任感降低后，新房市场风向逐渐转移，保交付品牌房企成为首选，购房更加理性。本月共5683套房源进行意向登记，登记热度快速升温，且出现千人摇楼盘，御锦城、中海学仕里、绿城西安全运村三盘登记近万人，但市场主流仍以非摇号为主，本月仅产生8个摇号项目，占比不足三成，案场表现降温。