西安市2023年04月新建商品房市场监测报告

      一、宏观政策

  1.1全国政策环境

  (一)LPR连续8个月保持不变，房贷利率或触底，央行支持下部分城市房贷利率将触发上调

  4月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率(LPR)。其中，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。LPR已经连续8个月保持不变，房贷利率或触底，短期内下调无望。4月20日下午，中国人民银行要求房价出现趋势性上涨苗头的城市及时退出支持政策，恢复执行全国统一的首套房贷利率下限，部分城市房贷利率将触发上调。

  解读：此次央行表态明确范围为“房价出现趋势性上涨苗头的城市”，结合去年的政策可得出至少是“新房价格同比和环比出现连续3个月上涨的城市”才需要恢复首套房贷款利率下限，但是从全国房地产市场表现来看，仅有部分热点城市或将需要调整，大部分城市恢复力尚弱，需要更为长期的恢复期。

  (二)最高院明确商品房消费者权利的清偿顺位，优先保障商品房消费者权利

  4月20日，最高人民法院发布法释〔2023〕1号司法解释，即《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，明确商品房消费者在部分条件下拥有房屋交付请求权及主张价款返还请求权等优先权，是最高人民法院面对“烂尾楼”久未处理等民生问题作出的新回应，进一步提高了购房者的权利保护力度。

  (三)制度顶层设计逐步完善，全面实现不动产统一登记，加快相关政策推进速度

  4月25日下午，自然资源部宣布，我国全面实现不动产统一登记。不动产统一登记后，房地产税等工作开展会更加顺畅和容易，但不能简单理解成这是要为征收房地产税做准备。不动产登记本质上是一种制度顶层设计，一旦顶层设计完成，推进的速度将会加快，包括相关其他政策。

  不动产统一登记，其实是由过去分散在多个部门的不动产登记职责统归到自然资源部门，消除了推进房地产税的主要技术障碍，的确对实施房地产税有一定的帮助，但二者并没有必然的联系，也不直接影响房价，所以不能简单理解成这是要为征收房地产税做准备，后续是否实行房地产税还牵扯到经济形势、金融环境、市场供求关系等多种因素，所以说不动产统一登记是收房地产税的必要非充分条件。

  解读：不动产统一登记后，房地产税后期开展将会更加顺畅和容易，但是如果具体执行的话还要经过试点和立法，考量其对经济、房价、民生等可能造成的影响，这需要时间，就目前的市场表现来看，暂时还不适合全面实行房地产税，但是开征房地产税条件已逐渐成熟，不像之前总是悬空。

  1.2西安市重点政策

  (一)高能级项目签约落地，推动高新建设迈出更大步伐

  4月18日，西安高新区举行“双中心”核心区启动建设暨高新区二季度重点项目开工仪式，总投资392.43亿元的54个重点项目集中开工，其中，总投资39.09亿元的20个高能级创新平台项目签约落地，标志着西安高新区“双中心”核心区建设迈出重要一步。

  二、新建商品房市场

  2.1市场供应

  2023年04月，累计颁发76张预售证;获批套数19581套，环比下降35%，同比下降36%，其中主城区45个项目获批15680套房源，获批套数环比下降44%，同比下降43%。本月市场供应速度放缓，共计批售面积151.06万㎡，环比下降27%，同比下降28%。

  2.2意向登记

  2023年4月共有29次4519套房源进行意向登记，供应房源量对比上月下滑明显，登记人数6448组，核验通过人数3727组。本月房企推售房源减少，项目分化依旧严重，共计产生5个摇号项目，占比不足两成。本月登记房源量虽较充足，但登记热度大跌，客户置业更加理性。

  2.3开盘分析

  2023年04月26次开盘，共计推货4699套房源，去化量2108套，总体开盘去化率45%，开盘项目均在主城区。开盘房源城西和高新占比较大，合计占比西安市52%，其中城西3盘共推出1446套房源，成交334套房源，去化率23%，高新区4盘共推出1003套房源，成交497套房源，去化率50%。本月去化率降至年底最低水平，疫情积压的需求逐渐释放完毕，市场需求进入正常状态，较上月有明显的降温回调。

  2.4价格公示

  4月共45个项目价格公示，共10391套房源，本月公示规模快速扩张，主城及西咸均表现活跃，助力二季度供应增加。本月高层毛坯20052元/㎡,高层精装16295元/㎡;小高层毛坯18420元/㎡，小高层精装17191元/㎡;洋房毛坯23307元/㎡，洋房精装17148元/㎡。

  2023年04月西安市价格公示项目情况及价格涨幅

  三、市场总结

  政策方面，多地楼市政策微调，优化力度持续加码，一二线核心城市“一区一策”提振信心，部分二线城市鼓励房票安置，对市场起到一定作用，但规模相对有限。当前经济社会全面恢复常态化运行，宏观政策靠前协同发力，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力得到缓解，经济运行实现良好开局。在市场企稳恢复前，需求端政策仍有望继续出台，政策在支持刚性和改善性住房需求方面仍有接续发力的空间。

  市场方面，4月供应回落，市场有所降温，本月大西安监测到26次项目开盘，共计推售4699套房源，认购2108套，整体开盘去化率仅45%，疫情积压的需求逐渐释放完毕，市场需求进入正常状态，较上月有明显的降温回调，当前市场仍处于修复阶段，客户信心未完全修复，对于购房保持理性谨慎，且越来越多高价项目入市，对客户购买力提出一定要求，有效客户数量有限，叠加近期市场供应端房企积极推盘抢收，市场货量充足下，使得项目间竞争愈发激烈，项目去化速度放缓。本月共4519套房源进行意向登记，供应房源量对比上月下滑明显，仅产生5个摇号项目，占比不足两成，且无一个千人以上摇号项目，热度回落，客群置业更加理性。