西安市2022年12月新建商品房市场监测报告

      一、宏观政策

  1.1全国政策环境

  (一) 多部门发声支持房地产，保行业、保房企、保需求三线并行，政策调整将再度进入宽松期

  12月，中央针对房地产政策多次发声，再次肯定房地产行业的经济支柱地位，同时结合中央经济会议内容，预计未来楼市政策将持续松绑，针对房企端纾困资金、改善社会心理预期、提振经济发展信心等三大方面进行，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

  解读：总体来看，2022年政策放松力度不断加大，多措并举保行业、保企业、促需求，再提房地产行业为经济支柱行业，释放信号极具分量，伴随房企融资环境边际改善，重提行业信心修复及扩大内需，支持合理住房需求释放，新一轮政策松绑潮来临，房企资金压力有望减小，购房者置业信心缓慢恢复，楼市复苏迹象或逐渐显现，但疫情防控实质性松动，政策传导市场仍需时间，短期内楼市运行或仍处低位。

  (二) 监管层开闸，重启房企借壳上市，全链条行业迎来整合时机

  12月21日，证监会重启房企借壳上市大门，这是时隔12年后，官方再度重启房企“借壳上市”，本次政策通过“同行业、上下游”整合，实现扩大股权融资的实施范围，不仅为非上市优质房企、上市房企提供了重组机会，也拓宽了房企的融资渠道，从而达到优化资产负债表的目的，甚至从行业全链条来看，上下游产业将迎来全面整合的时机。

  解读：证监会表示允许符合条件的房企“借壳”上市，明确房企重组上市实施宽松政策，“借壳”上市有利于暴雷房企及头部房企增加融资渠道，融资链条有望进一步畅通，企业资金面有望得到改善，暴雷房企可度过当下债务过多危机，同时优质头部房企可收购涉险房企扩大规模，盘活其旗下项目，确保楼盘可如期交付，切实落实保交付，恢复市场购房预期。

  1.2西安市重点政策

  (一)住建部门介入预售资金收存及监管，禁止房企私挪资金，规避楼盘烂尾风险

  12月20日，西安住建发布《西安市商品房预售资金监督管理实施细则》(征求意见稿)，本次细则明晰政府角色及细化预售资金存入及使用流程资金规定，在一定程度上保证开发商专款专用，减少楼盘烂尾风险，增强购房者置业信心。

  解读：此前西安针对保交楼及预售资金监管已发布政策，但仍存多个项目被爆挪用预售资金，施工进程缓慢等问题，本次细则出台，要求行政部门参与监管的具体执行，且预售资金使用与开发进度直接挂钩，有利于从根本上防止开发商抽调资金，把关工程质量，同时政府发声一定程度上可提升置业群体对市场的信心，保障购房者权益不受损害。

  二、新建商品房市场

  2.1市场供应

  2022年12月，累计颁发77张预售证;获批套数19197套，环比下降30%，同比下降38%，其中主城区48个项目获批16790套房源，获批套数环比下降34%，同比下降30%。本月市场供应量下降，共计批售面积179万㎡，环比下降8%，同比下降22%。

  2.2意向登记

  12月大西安共有31个项目合计4726套房源进行意向登记，供应房源环比下降26%，登记人数10942组，核验通过人数8358组，核验推盘比1.77，供货量聚集港务、浐灞等热点区域。本月仅2个项目“千人摇”，项目间分化加剧，华润置地·港悦城核验通过1719组，御锦城核验通过1135组，但本月摇号项目仅12个，摇号项目占比四成左右，整体中签率下降，但仍有多盘登记不佳，去化艰难。

  2.3开盘分析

  12月开盘项目23个，推货量4112套，总体去化率55%，本月产生2个100%去化项目，城南、航天城各一个。开盘项目港务和浐灞占比较大，合计占比西安市60%，其中港务区4盘共推出1303套房源，成交897套房源，去化率69%，高新区6盘项目共推出969套房源，成交578套房源，去化率60%。浐灞上河雲璟及陕建东元府批量供应，但去化一般，拉低整体去化水平。

  2.4价格公示

  12月共36个项目价格公示，共计10132套房源，主要集中于经开、浐灞和空港新城等区域，公示房源数量本月上涨明显，大部分为毛坯房源。本月公示项目中12个项目为首次公示，非首次公示项目中均价上涨项目占比较多，其中龙湖·云璟本批次公示纯143㎡改善T2产品，较上批次普通小高层上涨16%。本月高层毛坯15694元/㎡,高层精装14046元/㎡;小高层毛坯16415元/㎡，小高层精装14401元/㎡;洋房毛坯22064元/㎡，洋房精装26837元/㎡。

  2022年12月西安市价格公示项目情况及价格涨幅

  三、市场总结

  政策方面，中央监管态度转变，纾困方向从“救项目”转换至“救项目与救企业并存”，融资环境得到根本性改善，央国企及优质民企更将显著受益。西安细化预售资金监管政策，新增政府全面介入监管，将预售资金使用与开发进度挂钩，避免开发商私自挪用，从根本上杜绝项目资金链断裂，确保楼盘正常施工，如期交付，恢复市场预期。

  市场方面，在利好政策及房企年末冲刺业绩的双重刺激下，上半月市场供量显著，而遇疫情防控实质性放开，正常供应节奏被打乱，月度供量不及预期，小幅下滑，但房企积极营销效果明显，提前布局抢收客户，量价均处上涨态势。本月开盘项目23个，共计推盘4112套，成交2254套，去化率持续上涨至55%，多新盘入市接连入市，各项目蓄客量充裕且优惠较大，叠加部分倒挂项目入市拉高整体去化率，开盘去化表现较好，市场热度小幅回温。本月登记项目31个、4726套，核验通过8358人，核验推盘比1.77，疫情防控松动，受制于新冠感染，短期客户消费需求稍有回落，但受高性价比项目影响热度小幅上涨，其中招商华宇长安玺维持少量多次加推节奏，保持高去化及高热度，质价匹配项目为购房者置业首选，优质盘引领楼市登记人气聚集。