西安市2022年11月新建商品房市场监测报告

一、宏观政策

  1.1全国政策环境

  (一) “金融16条”大力支持房地产，消除金融歧视、贷款可合理展期

  11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。这是央行和银保监会在一年多来，首次就房地产融资问题出台的专门性文件。

  解读：本次“金融16条”新规是对新一轮房地产金融工作的系统性总结和定调，也是二十大以来最清晰和全面的房地产金融政策路线，更是自2021年9月底对房地产政策进行边际调整以来，力度最大、措施最为具体的政策。鉴于目前房地产行业发展降速引发的一系列问题，此次金融举措有望推动房地产行业“软着陆”，有利于我国经济金融的稳定，着力解决民生关切问题。

  1.2西安市重点政策

  (一)西安发布《关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知》

  西安楼市再度松绑，11月19日西安发布《关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知》此次政策涉及限购限售，放松购买首套二手房等政策，多措并举有意提升市场热度，但疫情等影响因素尚在，政策反响预计有限。具体内容如下：

  1、从市外迁入本市且在住房限购区域无住房的居民家庭，落户我市后即可在住房限购区域购买首套二手住房。(取消落户满1年条件);

  2、在住房限购区域无住房的非本市户籍居民家庭，持有本市《居住证》，且在购房之日前6个月在本市连续缴纳社会保险或个人所得税的，可购买1套二手住房。(缴纳社保时间“2年”缩短为“6个月”);3、经批准引进的各类人才，在我市住房限购区域购买住房时无须提供社会保险或个人所得税相关证明材料;

  4、符合我市购房资格的二孩及以上家庭，在住房限购区域内限购套数的基础上可新购1套住房。二孩及以上家庭购买的第3套住房为新建商品住房时，应列为“普通家庭”类别。

  5、临潼区，西咸新区沣东新城上林街道，沣西新城高桥街道、马王街道，高新区托管的非限购区域不再列入我市住房限购限售范围。

  解读：该政策降低了二手房的购买门槛，吸引了部分外地置业客群，提高了二手房市场的流动性，也能够为新房市场提供一批资金充足的客群，从而促进新房市场的房源去化。进一步盘活了二手房资源;同时此次放开限购区域，释放了部分客群的购房名额、有意激活外围市场，但目前外围市场整体低迷，政策提振效果不佳。而沣东新城上林街道若能趁此机会吸引此次被激活的客群，其市场或许将稍有改善。

  二、新建商品房市场

  2.1市场供应

  2022年11月，累计颁发91张预售证;获批套数27547套，环比上涨130%，同比上涨8%，其中主城区66个项目获批25494套房源，获批套数环比上涨206%，同比上涨11%。本月市场供应提速，共计批售面积194.25万㎡，环比上涨52%，同比下降16%。

  2.2意向登记

  11月大西安共有37个项目合计6344套房源进行意向登记，供应房源环比上涨22%，登记人数11802组，核验通过人数9163组，核验推盘比1.44，供货量聚集高新、浐灞等热点区域。本月下旬西安限购新政发布，楼市再度松绑，然而疫情反复，多重利好难扭转市场信心,客户消费预期走弱，整体登记热度平淡，楼市处于深度调整期，本月摇号项目仅11个，摇号项目占比三成。

  2.3开盘分析

  11月开盘项目28个，推货量4486套，总体去化率53%，本月产生4个100%去化项目，城南、港务各两个。开盘项目港务和高新占比较大，合计占比西安市47%，其中港务区5盘共推出1134套房源，成交899套房源，去化率79%，高新区4盘项目共推出987套房源，成交530套房源，去化率54%。本月金泰观澜府、保利天汇等大批量新、老高性价比盘接连入市，带动整体市场去化率明显回升，但仅个别项目即开即清，流摇常态现象持续，市场整体仍分化严重。

  2.4价格公示

  11月共45个项目价格公示，共计7877套房源，主要集中于港务、高新和浐灞等区域，公示房源数量本月大幅上涨，大部分为毛坯房源。本月公示项目中14个项目为首次公示，非首次公示项目中均价上涨项目占比较多，其中华清学府城较上批次上涨38%，为老项目间隔较长时间加推。本月高层毛坯19483元/㎡,高层精装18036元/㎡;小高层毛坯16551元/㎡，小高层精装24491元/㎡;洋房毛坯18048元/㎡。

  2022年11月西安市价格公示项目情况及价格涨幅

  三、市场总结

  政策方面，中央“信贷融资”“发债融资”“股权融资”三箭齐发，支持房企融资政策有效落实，救房企政策链基本形成。涉险上市房企重获新机，可通过股权融资合理募集资金自行开发存量涉房项目及补充流动资金，加速盘活现有资产项目，加快资金流动。西安就外围限购、二手房限购、人才购房、二孩家庭四方面进行松绑，整体来看，外围市场持续萎靡，二手房置业人群、人才购房及二孩家庭置业规模较小，政策利好范围有限，提振效果难言乐观。

  市场方面，年底节点将至，各房企为冲刺年终业绩，推货节奏明显加快，市场供量上涨显著，叠加项目优惠释放频繁，打折赠送力度持续加大，成交端转化稳定，均价小幅下滑。本月开盘项目28个，共计推盘4486套，成交2368套，去化率上涨至53%，多新盘相接入市，营销力度加大以抢收客户，前期蓄客量充裕，开盘去化表现较好，但分化犹在，质价不一项目仍以平销为主。本月登记项目37个、6344套，核验通过9163人，核验推盘比1.44，纯新项目加速入市引领楼市登记热度，2万+/㎡(保利天汇)产品千人核验，稀缺别墅(自然界·江月;招商华宇长安玺)频频摇号，刚性置业与资产保值需求并存，楼市购买力表现依旧强劲，但质价匹配产品才为客户首选。