一、宏观政策
1.1全国政策环境
(一)“房住不炒”定位不变，“租购并举”制度将加速落实
10月16日，中国共产党第二十次全国代表大会中，习近平总书记指出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，再次明确房地产市场后期发展方向。
解读：结合二十大以及2022年发布的政策和动态，可以看出未来房地产市场发展的思路非常清晰，就是“房住不炒”和“租购并举”，合理的住房需求仍将是政策支持和鼓励的主要对象，接下来房地产发展将更多聚焦在保民生、提品质上，那么改善性住房需求将成为重点关注对象。同时在二十大再提“租购并举”之后，国家接下来在推进保租房筹集建设、打造租赁社区、租买结合等方面或将加大力度，从而进一步推进住房租赁市场的发展。
1.2西安市重点政策
(一)西安住房公积金管理中心发布《关于下调首套个人住房公积金贷款利率的通知》
10月11日，西安住房公积金管理中心发布《关于下调首套个人住房公积金贷款利率的通知》，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率，10月1日前已经发放的，自2023年1月1日起执行新的利率标准，10月1日前已经受理但未发放的，发放时执行新的利率标准。
解读：政策主要是下调首套公积金的贷款利率，面向满足首套房条件，并在西安缴纳住房公积金的人群，并未对二套购房住房公积金贷款利率进行调整，也就是说那些改善型住房需求人群无法适用，但西安目前主要是改善型客群比较活跃，刚需客群持币观望态度较多，故而政策受益群体较少。再加上公积金本身贷款额度相对商贷额度就较少，即使下调公积金贷款利率，其受益群体所能享受的红利空间也极少，对客群的吸引力不足，故而本次政策调整幅度对商品房的需求刺激效果一般，未在西安市场激起水花。
(二)西安市安居建设管理集团有限公司：开启“回购商品房”以作为保障房的补充
10月24日，西安市安居建设管理集团有限公司委托第三方专业机构，面向社会征集运营房源，征集范围包括西安及西咸新区在内的全范围，同时应征房源已建成且投入使用，或已建成且具备投入使用条件，原则上应以整栋、整单元、整层为基本单位，规模不少于50套(间)或单体建筑面积不少于1500平方米，建筑面积以不超过70平方米的小户型为主。
解读：整体来看，西安小面积住宅类产品较为稀缺，该政策主要面向手握大批量公寓、商业及办公性质的企业，一方面盘活滞销商办产品，另一方面为房企减负，加快资金回笼，但本次征集政策要求较严苛，实际效果待验证。
二、新建商品房市场
2.1市场供应
2022年10月，累计颁发79张预售证;获批套数11989套，环比下降58%，同比下降13%，其中主城区50项目获批8325套房源，获批套数环比下降58%，同比下降31%。本月市场供应受疫情影响下滑明显，共计批售面积127.61万㎡，环比下降43%，同比上涨36%。
2.2意向登记
10月大西安共有28个项目合计5219套房源进行意向登记，供应房源环比下降19%，登记人数10564组，核验通过人数7968组，核验推盘比1.53，供货量聚集港务、高新等热点区域。本月意向登记项目间分化加剧，既有融创·望江府8人抢1套房，也有招商西安序、绿城·西安和庐等项目个位数核验通过，流摇平销项目越来越多，本月摇号项目仅8个，摇号项目不足三成，客户更加理性，流摇平销成常态。
2.3开盘分析
10月开盘项目15个，推货量3181套，总体去化率下滑至38%，本月产生1个100%去化项目，为港务区绿城西安全运村项目。开盘项目集中在高新、港务等区域，合计占比西安市42%，其中港务区4盘共推出644套房源，成交357套房源，去化率55%，高新区2盘项目共推出689套房源，成交186套房源，去化率27%。10月虽有国庆假期，房企营销活动不断，但后期疫情原因多数售楼部关闭，项目开盘推迟，开盘去化率继续下行。
2.4价格公示
10月共23个项目价格公示，共计4323套房源，主要集中于城西、城北和港务等区域，公示房源数量本月大幅下滑。本月公示项目中5个项目为首次公示，非首次公示项目中均价上涨项目占比较多，其中紫薇西棠较2020年3月精装产品价格持平，较2018年5月高层毛坯产品均价上涨。本月高层毛坯18000元/㎡,高层精装14124元/㎡;小高层毛坯16317元/㎡，小高层精装20883元/㎡;洋房毛坯20677元/㎡。
2022年10月西安市价格公示项目情况及价格涨幅
三、市场总结
政策方面，二十大定调房住不炒，强调租购并举，央行及财政办等多部委积极表态稳市场，国会发文深化“放管服”改革，给予地方更多调控自主权，权利由中央下放至地方，督促落实保交楼、防烂尾、稳预期。西安政策调控浮于表面，为响应央行政策，公积金贷款利率下调，但适用条件仅针对于使用公积金贷款的刚需客户，受益群体及红利空间有限，政策刺激市场需求释放力度一般。
市场方面，月初疫情冲击，多项目推货节奏再度放缓，抢收国庆预期落空，摇号选房节点延后，市场供销量均回落，银十再度失守，均价受碧桂园·云顶集中成交影响，小幅上涨。本月，开盘项目15个，共计推盘3181套，成交1206套，去化率延续下跌至38%，疫情反复，市场未见大规模集中开盘，多项目月度中后期开盘，房企频频让利但市场反馈有限，购房者持币观望情绪浓重，项目仍以平销为主。本月登记项目28个、5219套，核验通过7968人，核验推盘比1.53，低价及高质高价项目接续入市，市场客群购买力断层加剧。楼市仍处动荡，低价项目难撬动市场置业需求释放，购房热度持续低位运行。
