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西安市2022年09月新建商品房市场监测报告

来源:西安阳光置业服务网 浏览次数: 日期:22-10-14

      一、宏观政策

  1.1全国政策环境

  (一)财政部和税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》

  9月30日,财政部和税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》,为支持居民改善住房条件,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

  解读:财政部、税务总局跟进落实的个人所得税政策,全国政策一致,且更加侧重支持居民换房改善性需求。中央接连两日释放重磅利好也可以看出当前稳市场、稳预期的政策导向更加明确,多个利好政策叠加也更有利于房地产市场修复;此外短期二手房挂牌量或明显增加,促进改善性置换需求释放。

  (二)人民银行、银保监会发布通知,决定阶段性调整差别化住房信贷政策

  9月29日,人民银行、银保监会发布通知,决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府,可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。具体阶段性调整差别化住房信贷政策有关事项通知如下:

  一、对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市,在2022年底前,阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

  二、按照“因城施策”原则,符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求,自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限,人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

  解读:当前政策放松主要针对6-8月新房同环比均连续下跌的城市;但预计随着市场的变化政策可能动态调整,或逐步覆盖更多市场下行压力大的城市。针对特定城市,政策明确首套房贷利率下限可以取消,政策空间被打开,有利于提振市场情绪,而时间期限定为2022年底前,有利于促进观望需求及时入市,带动四季度市场活跃度提升。

  1.2西安市重点政策

  (一)西安印发《进一步做好高校毕业生等青年群体就业创业工作的通知》,强化人才入市战略,多措施吸引人才进驻

  9月2日,西安市人民政府办公厅发布《进一步做好高校毕业生等青年群体就业创业工作的通知》,该政策明确10条措施,分别从秦创原创新平台、事业、机关单位基层工作岗位规模扩充、发展健康就业环境等三大方面进行要求,最大程度为高校毕业生等青年群体指明就业方向。

  解读:本次政策主要对现下高校毕业生及青年群体就业给予支持,分别从政府层面、市场环境层面及青年群体个人层面三大层面进行要求。其中政府层面:充分利用秦创原创新平台、事业单位及机关单位基层岗位扩充、积极宣传政策效果;市场环境层面:优化创业创新环境、营造健康就业环境、简化求职手续;青年群体个人层面:强化职业技能培训,提升就业能力。此番政策主要为高校毕业生给予就业福利,吸引人才入驻,叠加秦创原等人才购房补贴一定程度上增加市场置业客群,但人才落地置业周期较长,对楼市影响甚微。

  二、新建商品房市场

  2.1市场供应

  2022年09月,累计颁发108张预售证;获批套数28880套,环比上涨99%,同比上涨33%,其中主城区69项目获批19883套房源,获批套数环比上涨64%,同比上涨19%。本月市场供应回暖,多项目集中批售,共计批售面积224.23万㎡,环比上涨60%,同比上涨20%,适逢中秋、国庆假期西安市整体供应速度加快,西咸郊县供应量走高。

  2.2意向登记

  9月大西安共43项目合计6482套房源进行意向登记,供应房源环比上涨49%,登记人数13879个,核验通过人数11059组,核验推盘比1.71。本月购房热度维持低位,供货量聚集于港务、浐灞、航天等热点区域,登记热度分化严重,本月摇号项目仅13个,摇号项目占比三成,其中航天城多盘登记均需摇号。

  2.3开盘分析

  9月开盘项目35个,推货量5883套,总体去化率下滑至41%,本月产生6个100%去化项目,港务区三个、浐灞两个、城南一个。开盘项目集中在浐灞、高新等区域,合计占比西安市46%,其中浐灞区5盘共推出1564套房源,成交639套房源,去化率41%,高新区5项目共推出1151套房源,成交266套房源,去化率23%。9月中秋叠加国庆假期预热市场推盘量上涨,但开盘去化率仍维持低位。

  2.4价格公示

  9月共52个项目价格公示,共计9549套房源,主要集中于浐灞和高陵区,公示房源数量本月有所上涨。本月公示项目中20个项目为首次公示,非首次公示项目中均价下跌项目占比较多。本月高层毛坯17881元/㎡,高层精装16671元/㎡;小高层毛坯16225元/㎡,小高层精装23068元/㎡;洋房毛坯21386元/㎡,洋房精装18603元/㎡。

  2022年09月西安市价格公示项目情况及价格涨幅

  三、市场总结

  政策方面,多部委积极表态稳地产,因城施策维稳楼市,央行再提信贷政策,支持符合条件各地方可阶段性调整差别化住房信贷,新一轮信贷救市序幕拉开。同时国常会再部署保交楼,确保保交楼工作取得实质性进展,稳定市场预期。西安政策调控节点滞后,仅提人口引入及人才惠政方面,信贷及四限方面政策延续往期,整体修复力度有限。

  市场方面,多项目集中推货抢收银十,迎来供量小高峰,但客户置业信心修复程度有限,成交量缩减明显,金九成色不足,均价受浐灞金融小区等违规项目补证集中成交影响回落明显。本月,开盘项目35个,共计推盘5883套,成交2431套,去化率持续下跌至41%,产品中刚需、刚改及改善产品占比相当,但项目间分化加剧,2万/㎡+项目不乏客户买单,而部分低价项目仅零星去化,客户置业更趋理性,质价匹配才为置业者首选。本月登记项目43个、6482套,核验通过11059人,核验推盘比1.71,受制于行业下行影响,千人摇与流摇并存,主城区首现0核验,西安楼市热度延续低位,抢房热度持续下滑。