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西安市2022年08月新建商品房市场监测报告

来源:西安阳光置业服务网 浏览次数: 日期:22-09-21

   【摘要】2022年08月,累计颁发67张预售证;获批套数14494套,环比下降45%,同比下降69%,其中主城区46项目获批12143套房源,获批套数环比下降48%,同比下降69%。本月市场供应量持续下滑,共计批售面积140.04万㎡,环比下降35%,同比下降68%,主要为主城区供应速度放缓。

  一、宏观政策

  1.1全国政策环境

  (一)坚持“房住不炒”,各城因城施策,促进房地产市场健康发展和良性循环

  8月16日,17部门联合发文,从7方面20项措施鼓励生育,关于房产方面提出住房政策向多子女家庭倾斜,在缴存城市无自有住房且租赁住房的多子女家庭,可按照实际房租支出提取住房公积金;对购买首套自住住房的多子女家庭,有条件的城市可给予适当提高住房公积金贷款额度等相关支持政策。加快发展长租房市场,多渠道增加长租房供应,推进租购权利均等。各地可结合实际,进一步研究制定根据养育未成年子女负担情况实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策。

  8月19日,住房和城乡建设部、财政部、人民银行等部门出台措施,完善政策工具箱,通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。 意味着在下半年的落实中,要让政策最大化发挥效应。这也留给地方政府进一步优化楼市政策的空间。在中央支持下,各地因城施策,纷纷出台“保交楼”措施,例如8月15日-8月16日,浙江省湖州市、安徽省宿州市先后发文称,鼓励优质房企或国企收并购出险项目;通过中央、地方出台政策来看,“保交楼”是下半年一项重要工作,而且也是地方政府需要努力抓的工作。

  解读:无论是中央还是地方,后续政策仍以稳定房地产市场,坚持“房住不炒”定位出发,因城施策用足用好政策工具箱,扩大地方因城施策调控更大的自主性。同时保交楼、稳民生同样作为后期主流发展方向。指导银行主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究,做好具备条件的信贷投放,协助推进项目快复工、早复工、早交付。要有效满足房企合理融资需求,以新市民和城镇年轻人为重点,更好满足刚需和改善型客户住房需求。

  (二)国常会部署楼市金九,号召细化实化政策应出尽出,政策宽、信贷足、全方位支持刚需改善

  8月31日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,听取稳住经济大盘督导和服务工作汇报,部署充分释放政策效能,加快扩大有效需求,确定进一步优化营商环境、降低制度性交易成本的措施,持续为市场主体减负激活力,保持经济在合理区间,努力争取最好结果。

  解读:2022年以来,全国各地楼市放宽政策呈现井喷之势,力度、频次同步升级,房贷利率更是创19年至今新低,但市场信心依旧不足,国常会重申支持刚性和改善性住房、支持一城一策、灵动运用信贷政策,用好金融工具恢复经济发展,并号召9月上旬实施细则应出尽出,进一步明确了中央稳楼市的信号,预测各地因城施策力度有望加快跟进和落实。

  1.2西安市重点政策

  (一)西安市住建局发布《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》

  8月19日,西安市住建局发布《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》,提及“住房被纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后,出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房的资格”:

  政策内容:①住房位于我市限购区域内且已取得房屋权属证书;②无权属纠纷且无查封登记、限制信息;③具备基本入住条件这三项要求的房子,居民可申请纳入保障性租赁住房。正式签订租赁合同后,居民方可在我市限购区新增购买一套住房资格。

  政策要点:申请方式:以符合安全要求、尊重自愿前提,在统一官方平台“西安市保障性租赁住房网上服务平台”,有明确的认定流程(申请-核验-审核);并选择第三方运营服务企业。

  出租模式:①居民可选择直接将住房出租给符合保租房申请条件的承租人,运营服务企业为居民提供第三方委托运营服务。②居民也可选择将所属住房出租给运营服务企业并委托企业租赁运营,5年内不得上市交易(包括转让、市场租赁等)。

  出租人收益及支出:①租金按月或按季度收取,不得一次性收取超过3个月的租金,押金不得超过1个月租金。租金标准按不高于同地段、同品质的市场租赁住房评估租金的90%执行。②居民选择将所属住房出租给运营企业并委托企业租赁运营的,应按照我市住房租赁资金监管相关规定将租金及押金纳入资金监管账户。

  出租人购房资格:居民家庭一次或多次,将一套或多套住房用于保障性租赁住房的,均只能获得一次性购买一套住房的资格。居民将家庭名下唯一住房用于保障性租赁住房的,不认定为无房家庭。

  其他关键点:政策对于两个关键点无细则解释:①租金及押金明确需进行资金监管,政策未对5年租期内,出租人如何提取租金细则未作说明;②租金明确不得高于市场租赁评估租金的90%,但对于市场租赁评估租金的评估方式及制定标准无具体说明。

  解读:在22年上半年经济大环境承压,市场降温背景下,为进一步拉动成交,稳市场稳经济,本次819指南发布,一方面,盘活存量房源,且在前期多胎家普通庭转刚需的政策基础上,可进一步释放多套改善客户的购房名额,中期看对于西安市场的成交量拉动具备正向意义;另一方面,新增一套购房资格后,市民能够有机会进行新的房产的购置,一定程度上是为西安限购政策松绑。

  二、新建商品房市场

  2.1市场供应

  2022年08月,累计颁发67张预售证;获批套数14494套,环比下降45%,同比下降69%,其中主城区46项目获批12143套房源,获批套数环比下降48%,同比下降69%。本月市场供应量持续下滑,共计批售面积140.04万㎡,环比下降35%,同比下降68%,主要为主城区供应速度放缓。

  2.2意向登记

  8月大西安共30项目合计4365套房源进行意向登记,供应量骤降,本月登记人数10268人,核验通过人数8104人 ,核验推盘比1.86。本月意向登记项目间两极分化持续加剧,本月摇号项目仅7个,流摇项目占比再度扩张,市场在售项目价格断层明显,平销常态化。

  2.3开盘分析

  8月开盘项目24个,推货量3964套,总体去化率下滑至43%,本月产生4个100%去化项目,浐灞两个、城南和航天城各一个。开盘项目港务和浐灞占比较大,合计占比西安市56%,其中港务区3盘共推出1194套房源,成交469套房源,去化率39%,浐灞区6项目共推出1014套房源,成交659套房源,去化率65%。

  2.4价格公示

  8月共31个项目价格公示,共计5606套房源,主要集中于浐灞和高新区,公示房源数量继续缩水。本月公示项目中8个项目为首次公示,非首次公示项目中均价上涨项目占比较多,其中星雨华府时隔三年再度加推,较上批次上涨52%。本月高层毛坯18459元/㎡,高层精装15833元/㎡;小高层毛坯22019元/㎡,小高层精装20373元/㎡;洋房毛坯21441元/㎡,洋房精装21583元/㎡。

  2022年08月西安市价格公示项目情况及价格涨幅

  三、市场总结

  政策方面,中央落实保交付政策,启用政策性银行专项借款方式支持已售逾期、难交付住宅项目建设交付,从局部试点向全面推广递进,部分城市因城施策,相继设立专项纾困基金,全力“保交付、稳民生”,稳定社会情绪。同时国常会首次提出允许地方“一城一策”运用信贷政策,利用金融工具支持房企融资及居民贷款,有效合理促进置业需求释放,维稳楼市健康发展。西安“以租换房票”政策出台,变相放松限购政策,一定程度刺激改善需求释放,恢复市场置业信心。

  市场方面,楼市回温放缓,住宅供量回落,成交量上涨,均价小幅下滑。西安政策边际调整,保交付维稳市场提振购房信心,以租换购促进市场改善需求释放,但稳地产政策力度较弱,叠加市场信心不稳,客户持续观望,楼市热度上涨势头不足,市场热度回温速度放缓。本月,开盘项目24个,共计推盘3964套,成交1699套,去化率43%,去化率持续下跌,市场货量充裕,客户可选择范围增大,且理性至上,质价匹配项目才为置业者首选。本月登记项目30个、4365套,核验通过8104人,核验推盘比1.86,伴随高性价比项目的有序退场,购房热度未延续上涨,流摇项目占比再度扩张,质价匹配项目热度依旧,质价不等项目登记低迷,楼市整体购房热度低位盘桓。