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西安市2022年07月新建商品房市场监测报告

来源:西安阳光置业服务网 浏览次数: 日期:22-08-12

      一、宏观政策

  1.1全国政策环境

  (一)政治局定调地方救市加码并严守保交楼底线,多城落实“一楼一策一专班”

  7月28日,中央政治局会议定调,要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。用足用好政策工具箱,表述较4月更加积极,因城施策空间进一步打开;受限于项目停工、断贷风险不断发酵,“保交楼”上升至政治局会议高度。近日,银保监会也明确表态:支持地方做好“保交楼”工作,促进房地产市场平稳健康发展。地方积极响应,郑州、宁波、咸阳等城市召开房企座谈会,“一楼一策一专班”落实保交付。

  本次中央政治局会议强调了“稳定”、首次提出了“保交楼”、“稳民生”,始终坚守“房住不炒“的底线,指出”因城施策用足用好政策工具箱“,再一次明确支持刚性和改善性住房需求,同时针对当前多地烂尾楼停贷事件,提出压实地方政府责任,保交楼、稳民生。部分城市开始先行先试,设立纾困基金,召开房企座谈会,部署安排解决方案,同时较多城市开始严格预售监管,重塑购房者信心,从而促进房地产市场平稳健康发展。

  1.2西安市重点政策

  (一)西安发布《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》

  房企经营成难,预售资金“蒸发”,烂尾停工频出,“断供潮” 蔓延,保交楼攻坚战一触即发!为进一步规范房地产市场秩序,有效防范商品房延期交房增量问题,促进房地产市场健康有序发展,结合《西安市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》等规定,现提出以下工作措施:

  (1)严格执行土地出让规定

  重申房企拿地资金,确保土地资金合规;存在使用非自有资金竞买商品住房用地的,取消竞得资格,已缴纳的竞买保证金不予退还

  (2)实施项目建设全过程监管

  依法组织项目建设及加强设计单位及监理单位的监管力度,对存在质量安全隐患和停工超过一个月的项目,要及时报告辖区住建部门。建立“一项目一档案”制度,做到“一月一巡查”、发现问题及时纠正。

  (3)加强商品房预售许可管理

  明确形象进度标准:开发企业申请商品房预售许可,原则上地上 7 层及以下的多层建筑,工程形象进度须主体结构工程封顶;7 层以上的,须达到地上规划总层数的 1/3,且不得少于7 层。

  (4)强化商品房预售资金监管

  资金全额入账,包括定金、首付款、购房贷款全部房款应全部直接存入专用监管账户;加强预售资金流向透明化,实现 1 个工作日内系统智能对账;增加各区住建与银行对账频率,每月对账不得少于一次。

  (5)规范商品房交付行为

  建立预查验制度:各辖区住建部门要督促开发企业组织五方责任主体单位进行竣工验收,及完善公示交房资料,确保交付手续合法合规。

  (6)健全房地产信用管理

  强化信用管理。开发企业不能按期交付房屋,引发群体性事件,造成严重社会影响的,记为信用等级差的企业,向社会公示,并按照《陕西省房地产开发企业信用信息管理暂行办法》有关规定予以处理。

  解读:

  土地端:本次措施针对土地端房企拿地资金来源再度重申,防范房企高杠杆激进拿地,保证房企规范健康经营,源头杜绝高危房企拿地。

  项目监管:新政提及对于存在质量安全隐患和停工超过一个月的项目,要及时报告辖区住建,保证工期如期举行且落实监管责任,减少烂尾风险。

  预售许可:加强商品房预售许可,严格要求建筑入市标准必须达到措施要求,从源头防止违规楼盘传入市场,风险传导至购房者手中。

  预售资金监管:措施提出,商品房预售资金(包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款)应全部直接存入专用监管账户,并且监管各辖区住建部门应每月与监管银行对账,及时发现监管资金流向,若银行未起到监管作用,预售资金违法划拨,应承担追缴及赔偿责任,确认责任主体,回稳市场购房预期。

  (二)重新印发房产税及土地税实施细则,个人所有非营业房产,可免征房产税

  7月20日,陕西省人民政府网站发布了《陕西省人民政府关于印发城镇土地使用税实施办法和房产税实施细则的通知》,其中有关房产税实施细则提到,房产税由产权所有人缴纳,并且个人所有非营业用的房产可免征房产税,同时当纳税人纳税确有困难,需要减税或免税的,经纳税人申请,由上级部门审核通过后,可定期减征或免征房产税。

  通过本次政策与2017年房产税政策进行对比,从内容上来讲,除去个别条款表述略有不同外,其余内容条款未发生实质性变化,该政策实际上是2017年政策的延用与再续,其中关于房地产税的方面,细则指出个人所有非营业用的房产不征税,即个人所有的商品住宅暂不在此次征收范围内,整体来讲影响不大。同时,疫情反复经济下行,市场消费力不足,居民收入预期下滑,当纳税人纳税存在一定困难时,可向上级部门申请,当审批通过后,可定期减征或免征房产税,确保实体经济可正常运转。

  二、新建商品房市场

  2.1市场供应

  2022年07月,累计颁发82张预售证;获批套数26277套,环比下降25%,同比下降2%,其中主城区59项目获批23501套房源,获批套数与上月基本持平,同比上涨22%。本月市场供应量在结束半年度冲刺后有所回落,共计批售面积216.18万㎡,环比下降33%,同比下降11%,主要为西咸、郊县供应量减少。

  2.2意向登记

  7月大西安共34项目合计7175套房源进行意向登记,供应量达到本年度峰值水平,本月登记人数30962人,核验通过人数25118人 ,核验推盘比3.5,抢房热度较上月小幅上涨。本月西安政策调控效果已逐步显现,市场有所回暖,但下旬受停工断贷潮影响,市场回温有限,本月摇号项目11个,市场占比为32%,其中6个千人摇项目,分别为御锦城、绿城西安全运村-芳华苑、金地中央公园、华润置地·未来城市(两次)、悦美国际。

  2.3开盘分析

  7月开盘项目29个,推货量6502套,总体去化率54%,本月产生4个100%去化项目,港务三个、长安一个。开盘项目高新、港务区占比较大,合计占西安市50%,其中高新区6盘集中供应,共推出1736套房源,成交510套房源,去化率29%,港务区4项目共推出1486套房源,成交1226套房源,去化率83%。

  2.4价格公示

  7月共37个项目价格公示,共计8888套房源,主要集中于港务和浐灞区,较上月公示房源数量减半。本月公示项目中13个项目为首次公示,非首次公示项目中均价上涨幅度较大的多为老项目新推房源。本月高层毛坯16526元/㎡,高层精装20071元/㎡;小高层毛坯16927元/㎡,小高层精装20118元/㎡;洋房毛坯18780元/㎡,洋房精装30567元/㎡。

  2022年07月西安市价格公示项目情况及价格涨幅

  三、市场总结

  政策方面,政治局定调、地方救市加码,严守保交楼底线,压实地方政府责任、保交楼、稳民生。7月28日,受限于项目停工、断贷风险不断发酵,“保交楼”上升至政治局会议高度,会议定调保交楼重要性,同时郑州、宁波、咸阳、平顶山等城市召开房企座谈会,全面落实“保交楼”措施,其中西安率先发布相关新政,重点指出应资金全额监管、夯实银行责任,可快速确定责任落实,一定程度上减少舆论范围扩大,恢复市场置业信心。

  市场方面,楼市回温放缓,供销量回落,均价小幅上涨。目前西安政策环境宽松,潜在客群置业信心获得一定程度修复,但在房企暴雷引发的连锁反应及停工断供潮等因素的影响下,居民购房观望情绪加重,置业更趋理性,购房者整体置业信心修复程度有限,整体楼市热度短期仍存波动性。本月,市场推出项目29个、推盘6502套,成交3515套,去化率54%,去化率呈现阶段性断层,项目间分化加剧,质价匹配项目去化表现较好(招商华宇长安玺94%),小开发商产品价格虽低但去化表现依旧不佳(隆源国际城3%)。本月登记项目34个、7175套,核验通过25118人,核验推盘比3.5,热点区域、高性价比项目热度持续,依托于传统红盘(华润置地·未来城市、悦美国际)登记人数拉动,购房热度小幅回温,品质楼盘意向登记较高,质素一般项目流摇占比增多。