一、宏观政策
1.1全国政策环境
(一)中央坚持“房住不炒”底线，促进楼市平稳健康发展
坚持房住不炒，支持合理住房需求。中央层面，2022年4月底政府工作会议明确强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，挖掘政策潜力，探索新的发展模式，确保上半年和全年经济运行在合理区间。支持商品房市场更好满足购房者的刚性和改善性住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，优化商品房预售资金监管，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
金融方面5年期以上LPR下调至4.45%。受全球经济影响及国内疫情多地爆发等因素冲击，当前我国经济增长面临较大压力。央行、证监会、银保监会等金融监管部门也密集发声强调，要稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，防范化解房地产市场风险，满足合理购房信贷需求，促进房地产业良性循环和健康发展等。5月20日，5年期以上LPR降至4.45%，较上月的4.6%下调15个基点。这是自LPR改革以来，5年期LPR创下的单次最大降幅。在此之前的5月15日，央行与银保监会联合发文要求，“首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点”。两次政策叠加，意味着首套房利率的下限已下探至4.25%。金融政策调整直接利好制造业与房地产，同时又能加快带动国内消费和投资的反弹，三季度市场信心有望逐步回暖。
1.2西安市重点政策
(一)西安发布“528”楼市松绑政策
2022年调控放松政策在全国众多城市蔓延，政府积极“救市”的信号不断。5月21日，毗邻西安的咸阳楼市放松新政在网上疯传，引起巨大关注。在大环境氛围影响下，市场对西安调控政策放松呼声高涨。终于，西安于5月28日晚发布《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》，本次政策放松主要涉及以下几个方面：
(1) 限购放松
1、落户满一年无需社保可购买首套(2套仍需满三年);
2、外地户口持《居住证》且社保满2年，即可购买首套;
解析：对新西安人及外地家庭在西安置业条件放松，意在支持合理的刚需住房需求，加快人口沉淀，同时扩充置业客户群体，推动房地产市场需求回暖。
(2) 限售年限缩短
1、新购商品房，网签满三且有产证即可交易，新购的二手房产证满二即可交易;
解析：二手房转换年限缩短，使得大量二手房获得入市资格，同时在房贷利率下调背景下，有望刺激二手房市场交易活力和流通性，提升房产置换频率，同时拉动新房市场节奏。
(3) 刚需认定放宽
1、28周岁以上单身人士、二孩及以上家庭均属于刚需家庭;
解析：刚需家庭认定资格放宽，使得部分特定人群购房中签几率大幅提升，引导客户积极入市，然而也增加了刚需热盘的竞争热度，加剧市场分化。
(4) 公积金贷款额度提高、首付比例下调
1、公积金贷款额度提高：单人最高65万，夫妻双方最高85万;
2、公积金首付比例：首套144㎡以下20%，144㎡以上25%;二套144㎡以下25%，144㎡以上30%。
解析：公积金贷款首付比例下调，但由于当前西安高房价及可贷款额度的现状影响，置业群体只能“被迫”选择组合贷，而组合贷利率没有明确变化，所以购房资金压力并未减轻，只是将压力转移至月供，月供过高同样使得大部分客户无力置业，所以公积金政策放松对市场需求的解渴效果并不明显。
不同于部分城市的激进作风，西安528新政相对温和，此次政策在限购、限贷、公积金、刚需认定等方面给予部分松绑，但本质上属于“蜻蜓点水”式，在稳预期、促进“持币观望”客群入场、加大支付力位于边缘的客群入场、促进现有住房买卖置换二套等方面有些许利好。然而，市场上升动力不足、收入预期下滑、行情低迷的事实不可撼动，政策对整体市场回温的推动作用有限。
(二)住建领域20条措施稳增长，欲提振市场信心
5月30日，西安市住房和城乡建设局出台《西安市住建领域稳增长二十条措施》，从市场主体、基础投资、民生工程、监督服务等四大方面出台相关措施。房地产主要从政策松绑、金融支持、加快审批流程促进房企快速回款等方面给予政策支持，目的在提振房地产信心。
西安市出台住建领域稳增长20条措施，一方面通过政策结构性松绑，提出支持刚性和改善性住房需求，深入落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位精神，因城施策调整限购限售政策，促进房地产市场平稳健康发展;另一方面加大融资支持力度，加快审批流程，加速房企快速实现销售回款等缓解房企资金压力;两方面齐出手提振整体房地产市场信心，促进房地产市场平稳发展。
二、新建商品房市场
2.1市场供应
2022年05月，累计颁发56张预售证;获批套数28508套，环比下降7%，同比上涨107%，其中主城区43项目获批26661套房源，获批套数环比下降2.34%，同比上涨141%。本月市场供应持续加速，共计批售面积251.6万㎡，环比上涨20%，同比上涨116%。
2.2意向登记
5月大西安共25项目合计5471套房源进行意向登记，供应量持续下滑，本月登记人数19776人，登记家庭激增，核验通过人数15218人 ，供应项目浐灞和高新居前。意向登记依旧呈现两极分化，本月摇号项目仅10个，市场占比较少为40%。本月产生3个千人摇项目，其中天地源·云水天境核验通过人数6080组，占比当月核验通过总人数40%，其余项目核验通过总人数不足万人，本月另外两个千人摇项目为华润置地·紫云府和万科东望。
2.3开盘分析
5月开盘项目16个，推货量3497套，总体去化率53%，本月产生4个100%去化项目，曲江、城东、高新和港务区各一个。开盘项目高新区占比较大，占比西安市34%。从推货量看，本月高新区5盘集中供应，共推出1191套房源，成交673套房源，去化率57%，其次浐灞区，共推出538套房源，成交187套房源，去化率35%。
2.4价格公示
5月共14个项目价格公示，共计3434套房源，主要集中于浐灞区，较上月减少318套房源。本月公示项目中9个项目为首次公示，非首次公示项目除华润置地·沣华九里公示价格下降外，其余项目基本持平。本月超高层毛坯16816元/㎡;高层毛坯17884元/㎡，高层精装21878元/㎡;小高层毛坯18457元/㎡;洋房毛坯14854元/㎡。
2022年05月西安市价格公示项目情况及价格涨幅
三、市场总结
政策方面，5月，全国各地楼市纾困政策频频加码，市场大环境下，临近月底西安政策终于发布，由于西安市场整体运行平稳，虽然供销规模有所缩减，但市场价格持续高位，此番政策松绑程度不及预期，主要针对限购、限售、公积金贷款及刚需家庭范围界定放松等方面，本质上属于“蜻蜓点水”式。购房资格放松下，将有效刺激购房需求的释放，但对于刚需客群来说，公积金贷款首付比例虽有下调，但月供压力过大，购房资金压力并未减轻，市场解渴效果不明显。
市场方面，5月，市场供量不及预期，低位供应下销量略显萎靡，受全国经济下行及疫情多发影响，客户观望情绪浓重，购房预期接连下降，各区域冷热分化持续加剧，客户回流主城意愿强烈，主城供需缺口日益扩大，外围市场持续遇冷未有起色，各项目仍处于缓慢去化中。本月，市场推出项目16个、推盘3497套，成交1848套，去化率53%，其中100%去化项目4个，置业客群向高性价比项目倾斜严重，高性价比项目即开即磬;本月进行登记的项目25个，5471套房源开启登记，其中10盘登记人数超房源数，摇号选房。天地源·云水天境、万科东望和华润置地·紫云府三盘为千人摇项目，自行销售的项目多为高价刚改和纯改项目，宏观核验推盘比为2.78，选房热度明显降低，改善盘多转向平销。
