西安市2022年04月新建商品房市场监测报告

一、宏观政策

1.1全国政策环境

（一）中央多次释放维稳信息，宏观政策加大支持力度

2022年以来，受疫情和多方因素影响，国家经济下行压力进一步加剧，中央虽然多次强调支持合理住房需求释放，各部委也表态释放积极信号，但是全国房地产市场表现依旧不容乐观。4月以来，中央多部门通过各方面发声，不断释放出稳定房地产市场的积极信号，住房金融政策也以明确支持为主。

金融支持力度加大。4月11日，证监会、国资委、全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》，明确支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制。4月15日，央行下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，共计释放长期资金约5300亿元，这些都是为缓解目前金融环境所做的支持措施。

货币政策向好。4月18日，央行、外汇局印发“金融纾困23条”，其中强调：要因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展，意味着央行后期对房地产的货币支持，还会大力持续释放。

行业属性转变。4月19日，人民银行、银保监会召开金融支持实体经济座谈会，会议强调，金融机构要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，可见其将房地产划入实体经济。在此之前，房地产多被描述为金融层面，从金融和实体双重属性划拨为实体经济属性，标志着国家层面巨大的态度转变和金融政策转向，那么未来无论是对房企还是购房者，都将会得到更大的政策支持。

促进需求释放。4月22日，银保监会提出支持改善和刚性住房需求，4月24日，住建部指出要推动释放内需潜力，要坚持底线思维，高度重视房地产领域风险。

房地产业的良性循环和平稳健康发展，有利于宏观经济的发展，也有利于居民安居乐业，尤其是在目前房地产信心低迷的情况下，4月多部委频繁发声“力挺”房地产行业，不断采取措施促进房地产行业回暖，5、6月受大环境影响仍将保持放松趋势。

1.2西安市重点政策

（一）西安“楼10条”为房企纾困解难

4月6日，西安发布“支持房地产业发展十条措施”，此次政策重点针对房企而行，“优化审批、缩短流程、容缺受理、远程勘察、线上办理、缓解城市配套费、因疫情延期交付视为不可抗力不计入违约”等举措，加快项目审批节奏，且协调银行去增加贷款投放，旨在解决房企资金流动问题，推动保交付行动进行。

从政策内容上来看，西安“楼10条”不同于以往调控政策，它是在疫情影响背景下，针对西安当地房地产行业出现的问题所实施的的各项便利政策，有利于市场稳定，但是并未触及楼市调控核心中的“五限”政策，更多是传递宽松的信号，所以其文件流出后市场反响一般。

（二）优化土地出让规则，强力助推市场回暖

2022年4月8日，西安自然资源和规划局关于进一步优化土地出让规则的有关请示，显示政府有意改变今年土地出让规则，强力助推市场回暖。从请示内容上来看，此次政策调整主要为第一次集中土拍做准备，一季度西安土拍市场停滞，房企拿地积极性较低，土地市场急需供量及规则调整，鼓励房企拿地，助推市场回温。

本次住宅用地规则出让优化再次传递宽松信号，旨在放松土拍规则，确保第一次集中土地出让顺利进行，防止首批供地行情爆冷，减少土地流拍率。其中政府取消限房价，降低配建保障房比例，意图放松房企的操作空间，降低拿地门槛，提振房企拿地积极性，稳定土拍市场预期。但是根据多数房企反馈，土拍市场目前主要的问题是土地起拍价过高而“无法算账“，房企资金回流较难，拿地压力较大，政府如果对西安土拍起始价无调整，大部分人仍然对第一轮土拍热场效果存疑。

二、新建商品房市场

2.1市场供应

    2022年04月，累计颁发77张预售证；获批套数30578套，环比上涨140%，同比上涨43%，其中主城区53项目获批27300套房源，获批套数环比上涨190%，同比上涨183%。本月市场供应持续加速，共计批售面积209.24万㎡，环比上涨89%，同比上涨12%。

2.2意向登记

4月大西安共14项目合计2723套房源进行意向登记，供应量持续下滑，本月登记人数69414人，登记家庭激增，核验通过人数57194人 ，供应房源灞河新区和城北居前。本月意向登记分化加剧，摇号项目仅4个，市场占比较少为29%。本月产生2个万人摇项目，其中华润置地·未来城市核验通过人数41339，中国铁建·万科翡翠国际核验通过人数13715，两项目核验通过人数占比当月核验通过总人数96%；本月另外两个摇号项目为远洋合能·枫丹江屿和雅居乐宏府翰林山。

2.3开盘分析

4月开盘项目15个，推货量2985套，去化量1776套，总体去化率59%，产生100%去化项目4个，港务两个，高新、长安各一个。开盘项目高新区房源较多，占比西安市19%。从推货量看，本月高新区2盘集中供应，共推出569套房源，成交539套房源，去化率95%，其次港务区，共推出384套房源，成交384套房源，去化率100%。

2.4价格公示

4月共14个项目价格公示，共计3752套房源，主要集中于曲江、高新等区域，较上月减少2965套房源。本月公示项目中8个项目为首次公示，非首次公示项目三迪·灞河壹號、启迪·大院儿、雅居乐宏府翰林山价格上涨外，其余项目均不同程度下降。本月高层毛坯18053元/㎡，高层精装21844元/㎡；小高层毛坯13281元/㎡，小高层精装18379元/㎡；洋房毛坯17058元/㎡，洋房精装22241元/㎡。

三、市场总结

政策方面，4月以来，中央多部门通过各方面发声，不断释放出稳定房地产市场的积极信号，住房金融政策也以明确支持为主，并且各城积极释放放松信号，提振市场信心。目前西安楼市仍处低位运行中，针对现下楼市情况，政府发布“楼十条”及“《关于进一步优化住宅用地出让规则有关情况》的请示”，意在传递宽松信号，解决房企资金困境，提振房企拿地及施工信心，刺激市场消费需求，修复市场行情，确保各项目如期交付。                                     

市场方面，4月，市场呈现出项目登记量较少，楼盘入市速度缓慢的状态，“银四”整体表现平淡；市场客户购房预期下降，遇到个别价格倒挂、性价比高的红盘项目，购房者跃跃欲试，但更多时候依旧在观望。可见，虽然市场整体购房需求依旧保持一定的活跃度，但购买力更加向少数高性价比的楼盘靠近，火热只是局部现象，而大部分项目的市场表现并不是很乐观。本月，市场推出项目15个、推盘2985套，成交1776套，去化率59%，其中100%去化项目4个；本月进行登记的项目14个，2723套房源开启登记，整月供应不足3000套，供应主力为灞河、城北、港务、曲江；登记量骤增，本月登记总量约6.94万组，主要为华润置地·未来城市、中国铁建·万科翡翠国际2个现象级红盘锁定6.56万人，使得本月中签率达近一年新低，市场有效客户失去流动性，而购买力向红盘集中的同时，本月摇号项目锐减，仅4个摇号项目。