西安市2022年02月新建商品房市场监测报告

      一、宏观政策

  1.1全国政策环境

  (一)全国性商品房预售资金监督管理办法出台

  2月11日，据央广网消息，全国性商品房预售资金监督管理办法已于近日出台，相较之前，新规在完善规范商品房预售资金监管措施上有五大“亮点”值得关注：招标确定监管银行、合理确定监管额度、明确各方监管责任、建立信息共享机制、确定首末拨付节点。

  新政在全国层面规范预售资金监管，建立统一的监管规则，一方面，能够有效补足各省市预售资金监管长期缺位或者考虑不周的政策短板，保护各方利益，稳定各方预期，最大程度保证在建项目能顺利交付，避免再次出现大范围的烂尾楼问题。另一方面，随着新政出台，减少了部分城市预售资金过度监管 “ 一刀切 ” 现象，短期内将在一定程度上缓解企业的资金周转压力，从而促进了房地产市场健康稳定发展。

  (二)保障性租赁住房金融支持力度加大：有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理+银行保险机构支持保障性租赁住房发展

  自党中央国务院到各地方政府将保障性租赁住房作为“十四五”时期的工作重点之后，从中央到地方多项政策相继发布，保障性租赁住房建设加速进行，土地、财税、金融等方面相关政策不断细化落实，引导多主体投资、多渠道供给，加快发展保障性租赁住房。

  “保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理”早在2020年12月房贷集中度管理新规发布时就有“待建立相应统计制度后，对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理”的说法，如今瓜熟蒂落，商业银行发放涉及保障性租赁住房信贷等相关贷款将不再受集中度管理指标约束。而《指导意见》的出台则是为各地保探索发展障性租赁住房提供模式。两个文件的发布，即为后期发展保障性租赁住房提供更强的金融支持，也为房企寻找新业务增长点，实现轻资产转型，提供了重要契机。

  1.2西安市重点政策

  (一)西安加快恢复城市经济建设，稳健房地产市场发展

  2月9日，西安市自然资源和规划局印发《关于加强规划服务和资源保障促进经济加快恢复发展的若干措施》通知，通知提出：全力保障建设用地需求、积极推进土地供应、切实减轻企业负担、优化程序提升服务效能四大方面，共计十五条政策措施。

  《通知》发布的目的是保障新冠肺炎疫情防控期间西安市土地市场稳定有序、各项审批服务事项平稳运转，加快恢复城市经济建设发展。但是2020年初西安应对疫情就已发布过相似政策，不同的是本次政策有效期延长至2022年年底，期限更长，政策覆盖也更全面，这对资金紧缺的开发商起到一定程度的鼓励作用，在拿地方面也稍有促进，但在楼市调控大前提下，政策所发挥的作用有限，并不会影响到大的市场变化。

  (二)加快发展保障性租赁住房发展，完善西安住房保障体系

  2月21日，西安市人民政府办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，要求：1、明确对象标准(在本市工作且无自有住房的新市民、青年人等群体)，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主;2、政府指导租金，租金标准按不高于同地段、同品质的市场租赁住房评估租金的90%执行;3、多方参与供给;4、根据人口流入、产业布局和土地资源，科学编制保障性租赁住房发展“十四五”规划和年度建设计划;5、做好公租房和保障性租赁住房的政策衔接。

  《意见》发布旨在加大保障性租赁住房供给，着力缓解新市民、青年人等群体住房困难，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，也是跟随中央脚步发展，十四五期间，西安将建设筹集保障性租赁住房约30万套(间)，可见后期西安的保障性租赁住房市场将进一步扩大。

  二、新建商品房市场

  2.1市场供应

  2022年02月，累计颁发28张预售证;获批套数12359套，环比上涨28%，同比下降7%，其中主城区19项目获批7311套房源，获批套数环比上涨31%，同比下降22%。本月市场供应速度受春节因素影响相对放缓;共计批售面积81.04万㎡，环比下降31%，同比下跌14%。

  2.2意向登记

  2月春节过后共24项目合计7027套房源进行意向登记，供应量回升，本月登记人数59739人，登记家庭激增，核验通过人数48576人 ，市场热度不减，但各项目登记情况分化明显，本月产生1个“万人摇”项目为天地源·丹轩坊，推售361套房源，核验通过人数28343组，中签率1%，产生天地源·云水天境，绿城·观澜等4个“千人摇”项目，与此同时盛唐融城、天地源·兰樾坊等零核验。

  2.3开盘分析

  本月共22盘供应，推货量8338套，去化量6071套，总体去化率73%，产生100%去化项目9个。本月开盘供应主力区域为曲江和城东，其中曲江本月共2盘推售1562套房源，均实现100%去化，为中国铁建·万科翡翠国际和华润置地·悦玺项目;城东本月2盘推售1078套房源，区域平均去化率仅42%。

  2.4价格公示

  2月5个项目价格公示，共计2406套房源，主要集中于阎良、城东、浐灞和临潼，公示房源数量大幅下降。本月公示项目中2个项目为首次公示，非首次公示项目碧桂园·云府价格微降;中金·金骊福郡价格上涨11%，上次公示时间为2020年7月。本月高层毛坯19452元/㎡;小高层毛坯7635元/㎡;洋房毛坯8700元/㎡。

  2022年02月西安市价格公示项目情况及价格涨幅

  三、市场总结

  在疫情影响下土地供应量缩减严重，房企持续躺平，拿地积极性降低，本月，市资源发关于《关于加强规划服务和资源保障促进经济加快恢复发展的若干措施》，此次措施，重点指出全力保证建设用地需求且明确要积极推进土地供应，对于房企拿地相关政策予以放松，允许分期缴纳土地出让款且延长土地出让价款支付期限，一定程度上解决企资金困难，增加房企拿地积极性，保证西安市土地市场有序供销。

  市场方面，节前大量项目获批，市场货量充裕，节后楼市供货节奏放缓，各项目推货节奏加快，西安楼市回温明显。本月各项目货量充裕，节前积攒的营销活动陆续推出，疫情挤压下的购房者的置业需求得到合理释放，但市场仍存在两极分化，楼市下行影响外围市场低位运行的状况仍在延续，主城区及外围区域分化将进一步加剧。本月开盘项目22个，推盘8338套，成交6071套，平均去化率73%，其中9盘实现100%去化;本月进行登记的项目24个，共计推盘7027套，核验通过48576人，其中4个项目千人摇，天地源·丹轩坊因价格倒挂严重，锁定2.8万人摇。