西安市2022年1月新建商品房市场监测报告

      一、宏观政策

  1.1全国政策环境

  (一)货币政策靠前发力，全面降息稳定市场预期

  1月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，一年期LPR从3.8%下调至3.7%，较上期下调10个基点，为连续第二个月下调;五年期LPR从4.65%下调至4.6%，较此前下降5个基点。这是自2020年4月份以来，时隔21个月之后，5年期以上LPR首次出现下调，体现了央行认真贯彻落实中央经济工作会议对于稳增长政策靠前发力，跨周期与逆周期调控政策有机结合的要求。

  LPR的下调将对稳定经济发展起到积极作用，对于房地产行业来说，将在缓解企业融资成本、购房者置业成本等方面发挥重要作用。同时，本次5年期LPR下调，将进一步引导房贷利率下降，房贷利率迎来双降利好。有利于降低购房者置业成本，对当前购房者低迷的置业情绪将起到至关重要的提振作用，市场信心有望得到修复。随着市场预期的逐渐修复，热点一二线城市的市场有望率先企稳，销售端的好转有望改善企业的资金面，促进行业的良性循环。

  (二)最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行联合下发《关于规范人民法院保全执行措施，确保商品房预售资金用于项目建设的通知》

  1月11日，最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行联合下发《关于规范人民法院保全执行措施，确保商品房预售资金用于项目建设的通知》(以下简称《通知》)，对商品房预售资金账户的执行问题予以规范。其中，明确规定冻结预售资金监管账户后依然要保障楼盘建设正常支出。

  《通知》出发点在于协调商品房预售资金被法院冻结与商品房项目建设急需资金之间的矛盾。商品房预售资金监管的初衷是确保商品房项目工程顺利实施，保护购房人权益。购房人的核心权益就是收房。法院可以冻结预售资金监管账户，但应及时通知当地住房和城乡建设主管部门。法院对预售资金监管账户采取保全、执行措施，应坚持比例原则，不得超标的冻结预售资金。

  1.2西安市重点政策

  (一)西安市印发关于支持住房租赁市场发展财政资金补助和奖励办法的通知，助力保障性住房市场发展，提升开发商拿地积极性

  1月25日，西安市住房和城乡建设局、西安市财政局发布了关于印发《西安市支持住房租赁市场发展财政资金补助和奖励办法(修订)》的通知。本办法自2021年12月21日起施行，试点期工作结束自动废止。《办法》中共分为总则、支持范围、补助类标准、奖励类标准、项目申请和受理审核、资金拨付与管理、 绩效评价和监督管理及相关附则等八章节内容。

  《办法》的制定反映西安在“坚持房住不炒”的定位下，积极响应了国家租售并举住房制度，大力发展保障性租赁住房，是积极推动住房租赁试点工作相关内容的充分体现，是对住房租赁市场的大力支持。同时明确给予企业相应资金补助和奖励，一定程度上降低企业拿地成本，提高企业拿地积极性，增加保障性租赁房源供给。

  二、新建商品房市场

  2.1市场供应

  2022年01月，累计颁发33张预售证;获批套数9688套，环比下降59%，同比下降37%，其中主城区获批套数环比下降69%，同比下降45%，本月市场供应速度受疫情影响有所放缓;批售面积116.82万㎡，环比下降49%，同比下跌15%。

  2.2意向登记

  1月意向登记受疫情影响暂停，月末恢复登记，共3项目合计1067套房源进行意向登记，供应量断崖式下跌，本月登记人数5528人，登记家庭锐减，核验通过人数5006万人 ，3盘项目主要分布在城东、曲江和长安。本月产生1个“千人摇”项目为华润置地·悦玺，推售488套房源，核验通过人数4252组，中签率11%，其余项目登记热度较低。

  2.3开盘分析

  疫情之下，本月仅1盘供应，推货量282套，环比下降97%，去化量43套，环比下降99%，去化率15%，开盘项目位于城东区。受疫情影响，大批项目推售计划被迫延迟。预计春节后市场复苏，2月将会有多个热点项目推盘。

  2.4价格公示

  1月23个项目价格公示，共9165套房源，公示房源数量有所上涨，较上月增加了4119套房源，本月公示项目中17个项目为首次公示，非首次公示项目中仅天地源·兰樾坊有所下降外，其余项目公示价格基本持平或上涨。本月高层精装17162元/㎡，高层毛坯18504元/㎡;小高层精装20264元/㎡，小高层毛坯13557元/㎡;洋房精装23081元/㎡，洋房毛坯20827元/㎡。

  2022年01月西安市价格公示项目情况及价格涨幅

  三、市场总结

  本月，西安市住建局、市财政局联合印发关于《西安市支持住房租赁市场发展财政资金补助和奖励办法(修订)的通知》)，此次政策，加大住房保障力度，增加西安市保障性住房供给，对于改造新建租赁住房的房企并给予一定奖励，有利于促进对闲置土地的开发及利用，并且一定程度上降低房企拿地成本，增加房企拿地积极性，有利于盘活西安市住房租赁市场。

  市场方面，受疫情影响，西安楼市整体低迷，置业需求放缓。本月疫情延续，项目供应节奏放缓，大多项目营销活动受阻，货量较为充裕但置业客群有限，成交动力不足。解封后大量房源获批，市场货量得到进一步补充，节后将有大批项目集中登记。本月开盘项目1个，去化率仅15%，3盘1067套房源进行意向登记，登记人数5528人，核验通过人数5006人，华润置地·悦玺为唯一“千人摇”项目，核验人数4252人。