西安市2021年12月新建商品房市场监测报告
来源：西安阳光置业服务网 浏览次数： 日期：22-02-18
一、宏观政策
1.1全国政策环境
（一）中央政治局会议首提“良性循环”，促进房地产业健康发展
12月6日，中共中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作。对于明年经济工作，会议强调要稳字当头、稳中求进。宏观政策要稳健有效，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。12月8日至10日，中央经济工作会议中也提及，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。对于房地产行业，会议提出，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。中国人民银行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%，共计释放长期资金约1.2万亿元。
未来居民按揭贷款有望继续松绑，主要体现于提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期、下调房贷利率等，尤其要提高首套及改善性住房按揭贷款的授信额度，进而支持居民自住以及改善性购房消费，保证正常房地产交易平稳运行，促进房地产行业良性循环。去杠杆仍是行业主旋律，房企融资的“三道红线”房贷管理的“两道红线”还将继续落实下去，高负债、高杠杆经营房企终将被市场所淘汰，强化风控、稳健经营才是企业的根本出路。
1.2西安市重点政策
（一）关于调整限价商品房上市交易有关条款的通知，对限价房上市约束进行放宽，有助于促进限价房和商品房的流通
《通知》显示，现将限价商品房上市交易有关规定调整为：“限价商品房自购买合同网签备案之日起5年内，不得上市交易、不得购买其它住房。网签备案满5年，可购买其它住房。网签备案满5年且取得《不动产权证书》上市交易的，按普通商品房交易相关规定办理。网签备案未满5年，因特殊原因确需转让的，经市住房保障部门批准，按照原购买价格并考虑折旧和物价水平等因素回购，继续作为限价商品房使用。”
此次政策，对限价房上市约束进行放宽，客观上更好地梳理了“从限价房到商品房”的认购机制，有助于促进限价房和商品房的流通，对于明确交易规则、活跃西安房地产市场等也有积极的作用。
（二）陕西省出台优化生育政策，从生育、养育、教育、购房等多方面提供配套支持，促进人口长期均衡发展
日前，陕西省出台《优化生育政策促进人口长期均衡发展实施方案》（以下简称实施方案），从生育、养育、教育、购房等多方面提供配套支持，促进人口长期均衡发展，这是继10月27日《陕西省人口与计划生育条例》修订草案征求意见稿发布以来，关于促进人口均衡发展的又一生育支持政策。
此次省政府《方案》发布，符合当前人口政策，对于置换的多子女家庭十分利好，对房地产而言，西安市刚需家庭定义扩大，松动“刚性”能合理盘活市场需求，但真正符合多孩的家庭仍是少数，从最近趋势来看，“多子女”大概率是三胎家庭。而目前市场上针对刚需家庭的矛盾点仍存在于单身未婚，这种按照是否结婚的划分标准的确与当前需求稍有不符，具体认定细则和执行时间还有待住建局颁布。
二、新建商品房市场
2.1市场供应
12月16个项目价格公示，共5046套房源，公示房源数量快速回落，较上月减少了6607套房源，本月公示项目中11个项目为首次公示，非首次公示项目中仅万科·雁鸣湖有所下降外，其余项目公示价格基本持平或上涨。本月超高层精装19600元/㎡；高层精装15766元/㎡，高层毛坯11982元/㎡；小高层精装22051元/㎡，小高层毛坯9253元/㎡；洋房精装17879元/㎡，洋房毛坯9791元/㎡，本月，西安整体备案公示项目减少。
本月，国家政策层面，高层会议首提“良性循环”促进房地产业健康发展。西安推出《关于调整限价商品房上市交易有关条款的通知》，此次政策，对限价房上市约束进行放宽，客观上更好地梳理了“从限价房到商品房”的认购机制，有助于促进限价房和商品房的流通，对于明确交易规则、活跃西安房地产市场等也有积极的作用。
市场方面，年末已至，本月上半月项目推售节奏加快，多项目集中登记，市场热度回温明显，但受下半月疫情影响，总体供应量相比上月有所下降，商品住宅成交量下滑趋势明显，供求比下降至1.09，疫情结束后，将有部分客群需求得以释放，供需矛盾将有所缓解。本月登记人数7.68万人，较上月上涨159%，核验通过人数6.53万人，较上月上涨62%。共有7526套房源进行意向登记，满足摇号条件项目10个，较上月下降4个，其中千人摇项目6个，万人摇项目1个，中国铁建万科翡翠国际登记人数达39005人。本月开盘33次，平均去化率56%，主城开盘分化加剧，开盘即清与低核验通过置业客群并存，其中本月10盘实现100%去化，港务区、高新和浐灞为主力成交区域，片区内金地·玖峯汇、天地源·云水天境及御锦城等高性价比项目去化表现持续优秀，而有些项目受房企品牌效应、区位规划及项目品质等多因素影响，去化表现不佳，项目平销已常态化。西咸新区及郊县本月开盘项目有所减少，其中西咸整体去化表现一般，外围市场遇冷迹象明显，各项目去化压力较大，郊县受个案影响去化有所回暖。
1.1全国政策环境
（一）中央政治局会议首提“良性循环”，促进房地产业健康发展
12月6日，中共中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作。对于明年经济工作，会议强调要稳字当头、稳中求进。宏观政策要稳健有效，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。12月8日至10日，中央经济工作会议中也提及，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。对于房地产行业，会议提出，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。中国人民银行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%，共计释放长期资金约1.2万亿元。
未来居民按揭贷款有望继续松绑，主要体现于提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期、下调房贷利率等，尤其要提高首套及改善性住房按揭贷款的授信额度，进而支持居民自住以及改善性购房消费，保证正常房地产交易平稳运行，促进房地产行业良性循环。去杠杆仍是行业主旋律，房企融资的“三道红线”房贷管理的“两道红线”还将继续落实下去，高负债、高杠杆经营房企终将被市场所淘汰，强化风控、稳健经营才是企业的根本出路。
1.2西安市重点政策
（一）关于调整限价商品房上市交易有关条款的通知，对限价房上市约束进行放宽，有助于促进限价房和商品房的流通
《通知》显示，现将限价商品房上市交易有关规定调整为：“限价商品房自购买合同网签备案之日起5年内，不得上市交易、不得购买其它住房。网签备案满5年，可购买其它住房。网签备案满5年且取得《不动产权证书》上市交易的，按普通商品房交易相关规定办理。网签备案未满5年，因特殊原因确需转让的，经市住房保障部门批准，按照原购买价格并考虑折旧和物价水平等因素回购，继续作为限价商品房使用。”
此次政策，对限价房上市约束进行放宽，客观上更好地梳理了“从限价房到商品房”的认购机制，有助于促进限价房和商品房的流通，对于明确交易规则、活跃西安房地产市场等也有积极的作用。
（二）陕西省出台优化生育政策，从生育、养育、教育、购房等多方面提供配套支持，促进人口长期均衡发展
日前，陕西省出台《优化生育政策促进人口长期均衡发展实施方案》（以下简称实施方案），从生育、养育、教育、购房等多方面提供配套支持，促进人口长期均衡发展，这是继10月27日《陕西省人口与计划生育条例》修订草案征求意见稿发布以来，关于促进人口均衡发展的又一生育支持政策。
此次省政府《方案》发布，符合当前人口政策，对于置换的多子女家庭十分利好，对房地产而言，西安市刚需家庭定义扩大，松动“刚性”能合理盘活市场需求，但真正符合多孩的家庭仍是少数，从最近趋势来看，“多子女”大概率是三胎家庭。而目前市场上针对刚需家庭的矛盾点仍存在于单身未婚，这种按照是否结婚的划分标准的确与当前需求稍有不符，具体认定细则和执行时间还有待住建局颁布。
二、新建商品房市场
2.1市场供应
2021年12月，累计颁发80张预售证；获批套数31201套，环比上涨22%，同比下降25%，其中主城区获批套数环比上涨3%，本月市场供应速度与上月基本持平；批售面积229.02万㎡，环比下降1%，同比下跌26%。
12月登记人数7.68万人，较上月上涨159%，核验通过人数6.53万人，较上月上涨62%。共有7526套房源进行意向登记，满足摇号条件项目10个，较上月下降4个，其中千人摇项目6个，万人摇项目1个，中国铁建万科翡翠国际登记人数达39005人，其余摇号项目分别为绿城紫薇公馆、鑫苑府、华润置地·未来城市、中国铁建·万科翡翠国际、世园·林语、金地玖峯汇、辰宇世纪城、天地源·云水天境、融创·时代奥城、华润置地·悦玺。
本月31个项目，开盘33次，共计推盘9064套，开盘供应量上涨明显，认购5100套，平均去化率仅56%，维持低位。100%去化项目10个，港务区三个，曲江一个，浐灞、高新和长安各两个。开盘项目主要集中在港务、浐灞和高新区，其中港务8个项目开盘，推盘3221套，平均去化率46%；浐灞5个项目推盘1160套，平均去化率66%；高新区4个项目，推盘1007套，平均去化率72%。
12月16个项目价格公示，共5046套房源，公示房源数量快速回落，较上月减少了6607套房源，本月公示项目中11个项目为首次公示，非首次公示项目中仅万科·雁鸣湖有所下降外，其余项目公示价格基本持平或上涨。本月超高层精装19600元/㎡；高层精装15766元/㎡，高层毛坯11982元/㎡；小高层精装22051元/㎡，小高层毛坯9253元/㎡；洋房精装17879元/㎡，洋房毛坯9791元/㎡，本月，西安整体备案公示项目减少。
2021年12月西安市价格公示项目情况及价格涨幅
本月，国家政策层面，高层会议首提“良性循环”促进房地产业健康发展。西安推出《关于调整限价商品房上市交易有关条款的通知》，此次政策，对限价房上市约束进行放宽，客观上更好地梳理了“从限价房到商品房”的认购机制，有助于促进限价房和商品房的流通，对于明确交易规则、活跃西安房地产市场等也有积极的作用。
市场方面，年末已至，本月上半月项目推售节奏加快，多项目集中登记，市场热度回温明显，但受下半月疫情影响，总体供应量相比上月有所下降，商品住宅成交量下滑趋势明显，供求比下降至1.09，疫情结束后，将有部分客群需求得以释放，供需矛盾将有所缓解。本月登记人数7.68万人，较上月上涨159%，核验通过人数6.53万人，较上月上涨62%。共有7526套房源进行意向登记，满足摇号条件项目10个，较上月下降4个，其中千人摇项目6个，万人摇项目1个，中国铁建万科翡翠国际登记人数达39005人。本月开盘33次，平均去化率56%，主城开盘分化加剧，开盘即清与低核验通过置业客群并存，其中本月10盘实现100%去化，港务区、高新和浐灞为主力成交区域，片区内金地·玖峯汇、天地源·云水天境及御锦城等高性价比项目去化表现持续优秀，而有些项目受房企品牌效应、区位规划及项目品质等多因素影响，去化表现不佳，项目平销已常态化。西咸新区及郊县本月开盘项目有所减少，其中西咸整体去化表现一般，外围市场遇冷迹象明显，各项目去化压力较大，郊县受个案影响去化有所回暖。
