2021年1月西安房地产市场报告
来源：美城股份 浏览次数： 日期：21-07-08
市场综述
从宏观经济来看
1月份，我国经济恢复向好势头继续巩固，国内PMI、CPI、PPI、三驾马车等各项数据指标保持稳定，经济恢复进程加快。
从宏观政策来看
宏观调控仍保持“房住不炒”的主基调不变，实施稳健的货币政策，保证流动性合理充裕，继续加强房地产金融监管，防范资金违规流入楼市;地方政策调控继续跟进，严厉打击交易违规行为。
从市场数据来看
西安土地供应15.78万㎡，成交土地53万㎡，主城区土地供应放量，沣东1.6万/㎡楼面价刷新大西安土拍天花板，土拍市场呈现供销双双下滑、楼面价逆势回升态势。西安商品住宅市场方面新政影响逐步式微，供应回升，成交微跌，价格涨幅维持相对稳定。
整体来看，对西安来说，短期内受到政策影响，供应缩减，大量需求积压，但长期来看在国内经济层面持续向好，货币环境合理充裕的情况下，西安市场会大概率呈现稳中缓涨的态势。
宏观市场
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全球瞭望
核心观点
疫情下全球经济反弹乏力的风险仍然存在
数万亿美元财政刺激 托底美国经济
美国国会众议院和参议院刚刚通过总额约2.3万亿美元的一揽子支出法案，除了总额达1.4万亿美元的预算法案之外，就是约9000亿美元的新冠肺炎疫情经济纾困法案。
措施包括向每名成人和儿童直接派发600美元，连续11周每周增加300美元失业救济金，向小企业提供超过3000亿美元纾困金，以及为新冠疫苗分发、实验和追踪拨款超过500亿美元。
随着疫情在全美境内恶化，目前美国经济仍存在一定的问题，在截止2020年底时，大部分失业保险、经济救助措施等都已到期，美国经济复苏的整体形势不容乐观。可以看到，自疫情爆发后，美国持续实施的宽松货币政策已经到了极限，在目前疫情没有控制住的情况下，美国政府就只能实施多次的刺激性财政政策托底经济，但短期内经济刺激对于经济提振作用会比较明显，但长期来看，疫情下的经济前景仍有较强的不确定性。
全球新冠肺炎确诊病例累计超1亿
美城观点
2020年，受新冠疫情影响，全球陷入危机中，经济衰退，就业形势严峻，社会问题凸显，随着一些列的政府防控措施，疫情蔓延得到一定的遏制，但并未从根源上解决新冠病毒的防控。目前，中国，美国，日本，法国，英国，德国，俄罗斯等世界主要经济体深受疫情影响，经济低迷，全球发展陷入困境，只有防控新冠疫情战役取得成功，世界经济才能快速复苏。
2021全球经济反弹乏力的风险仍然存在
国际货币基金组织预测，2021年世界经济将强劲反弹，如果按市场汇率计算，2021年世界GDP增长率为4.8%，比2020年提高9.5个百分点。如果按PPP计算的世界GDP增长率为5.2%，比2020年提高9.6个百分点，其中发达经济体GDP整体增长3.9%，比2020年提高9.7个百分点，新兴市场与发展中经济体GDP整体增长6.0%，比2020年提高9.3个百分点。
美城观点
随着疫情在全球范围内的持续蔓延，在步入2021年时各国对疫情的防控能力有所提高，防控策略也会优化加强，后期疫情防控对经济活动的损害程度会有所降低，且近期疫苗研发相对较为顺利，这都会对世界经济产生一定积极影响，使得2021年世界经济出现强劲反弹。但考虑到2021年春季疫情受季节影响存在爆发可能，且疫苗普及需要一定时间，再加上各国财政货币政策受到的约束以及金融市场可能出现的风险，世界经济增速反弹乏力的风险仍然存在。
宏观经济
整体概要
传统淡季来临 制造业总体扩张势头有所放缓
1月份，制造业PMI降至51.3%，但连续7个月位于51.0%及以上区间。春节前后是我国制造业传统淡季，加之近期局部聚集性疫情对部分企业生产经营产生一定影响，制造业总体扩张势头有所放缓。
PMI:1月份，中国制造业采购经理指数(PMI)为51.3%，比上月回落0.6个百分点;整体来看，由于春节来临，制造业步入传统淡季，加之近期局部聚集性疫情对部分企业生产经营产生一定影响，制造业总体扩张势头有所放缓，但仍连续7个月保持在51.0%以上区间。
PPI:1月份，国内需求稳定恢复，加之原油、铁矿石等国际大宗商品价格延续上升势头，带动工业品价格继续上行，PPI环比继续上涨，同比由降转涨。PPI环比继续上涨1.0%，涨幅比上月下降0.1个百分点;PPI同比由上月下降0.4%转为上涨0.3%。
CPI:1月份，各受节日临近，局部地区疫情和低温天气造成部分产品货运成本增加，春节错月导致去年同期对比基数较高等因素影响，CPI本月环比涨幅扩大，同比由涨转降。本月CPI环比上涨1.0%，较上月扩大0.3个百分点;同比方面，CPI由上月上涨0.2%转为下降0.3%。
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政策解析
宏观政策
实施稳健货币政策 房地产金融监管继续从严
多次会议强调房地产金融监管继续从严
一、1月8日，人民银行行长易纲提出2021年货币政策要“稳”字当头，保持好正常货币政策空间的可持续性;要构筑与更高水平开放相适应的监管框架和风险防控体系。完善跨境资本流动监测，提高金融监管的专业性和有效性，维护好金融稳定。
二、1月15日，国新办新闻发布会发布，2021年，稳健的货币政策会更加灵活精准、合理适度，继续保持对经济恢复必要的支持力度;
保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，以适度货币增长支持经济持续恢复和高质量发展。
三、1月19日，国家发改委举行1月份例行新闻发布会
①2021年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持对经济恢复的必要支持力度;
②加强房地产金融调控，加强对各类资金流入房地产的情况监测，引导商业银行房地产贷款合理增长;
③实施房地产金融审慎管理制度，形成重点房地产企业资金监测和管理规则;完善住房租赁金融政策。
美城观点
综合这几次会议来看，面对新冠肺炎疫情的不断反复，2021年我国经济依旧面临较大的下行压力，中央宏观层面将会继续实施稳健的货币政策，并且根据疫情防控成果，保持对经济恢复的必要支持力度。另外对楼市来说，2021年房地产金融监管依旧从严，央行将继续加强房地产金融调控，加强对各类资金流入房地产的情况监测，持续深化房地产金融审慎管理制度，完善重点房地产企业资金监测和管理规则。
行业动态
房价上涨压力仍在，销售数据或将进一步扩大
2020年楼市销售增长明显，销额创历史新高
2020年房价涨幅超预期，百城房价涨幅位于两位数
2020年，全国100个城市新建商品住宅成交均价为16018元/平方米，同比上涨10.8%。其中，一线城市新建商品住宅成交均价为44968元/平方米，同比涨2.7%;32个二线城市新建商品住宅成交均价为15599元/平方米，同比涨9.6%。
美城观点
从此次数据来看，2020年受疫情影响，国家为促进经济恢复，全年货币环境总体趋于宽松，货币超发叠加房地产自身保值属性突显的情况下，各地购房需求明显释放，各类资金加快进入楼市，进而促使得全国销售数据快速增长，销售额创下历史新高，全国房价也大幅上涨。以此来看预计2021年在货币政策稳定不紧，流动性相对合理充裕的情况下，房价上涨的压力依旧存在，销售增速或将持续扩大。
经济动态
货币政策维持稳定，流动性趋稳
12月M2增速基本稳定 社融存量增速小幅回落
1月12日，央行发布的2020年金融数据和社会融资统计数据显示，2020年12月末，广义货币(M2)余额218.68万亿元，同比增长10.1%，增速比11月末低0.6个百分点，比2019年同期高1.4个百分点。社会融资规模存量达到284.83万亿元，同比增长13.3%，增速环比下降0.3个百分点。
1月LPR报价，连续10个月持续走平
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2021年1月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.85% ;5年期以上LPR为4.65%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
美城观点
综合来看，近期我国社融、M2等指标同比增速都出现了不同程度的回落，主要是受到货币政策保持稳健，并未继续下调宽松影响，但目前国内需求仍处于复苏阶段，货币政策也不存在收紧可能，而是通过“MLF+逆回购”的组合调节，维护市场流动性的稳定，助力经济快速复苏，预计短期内社融、M2、 LPR利率等相关指标会存在略微回落的可能，货币流动性相较于2020年会有所降低，但仍保持在相对充裕的环境。
地方政府
多地楼市调控加码，严厉打击交易违规行为
深圳
《关于明确〈关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知〉若干问题的函》
家庭购买商品房，只能登记在具备购房资格成员名下，暂停夫妻婚内更名;
高层次人才可凭认定证书购买首套房，无需提供社保个税证明，购买二套则需遵守限购政策。
郑州
郑州市发布《关于加强土地出让管理工作的意见》
商品房售价与地价挂钩，确保全市年度宅地价格变化幅度控制5%以内;
分类适配土地竞买规则，对宅地采取“限地价、竞自持”方式出让或熔断后摇号确定竞得人;
上海
《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》
夫妻离异3年内购房，拥有住房套数按离异前家庭总套数计算;个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年;
郊区轨道交通站点周边、五大新城加大宅地供应力度。
杭州
《关于进一步加强房地产市场调控的通知》
落户本市未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房;
公证摇号中签率≤10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让;
个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。
在本市无自有住房记录满3年方可享受高层次人才优先购房。
美城观点
综合来看，1月份多地出台的楼市政策，主要以“打补丁”为主，从限购、限售、税收调节和保障住房刚需等方面，针对近期各地市场过热的问题进行调控。整体而言，近期政策层面的加码并非限制死房地产市场发展，而是在保持”房住不炒，因城施策“的主基调之下，防止楼市过热、房价异动等情况，政策导向并不是”一刀切“而是分层分级治理楼市，只是在适当时机出手干预，稳固市场健康发展。预计短期内会有更多热点城市，调控有进一步加码的可能，其他城市调控政策仍是以稳为主。
聚焦楼市
土地市场概要
1月土地供销大幅缩减，月均楼面价逆势回升
2021年1月西安土地供应共4宗，供应面积15.78万㎡;成交土地8宗，成交土地面积53万㎡;总土地出让金下滑，月均楼面价受土地成交性质(高价住宅用地成交较多)及个别高价地(绿城沣东能经区摘地:1.6万/㎡楼面价)影响逆势回升。
主城区土地供应放量，沣东土拍成绩亮眼
1月土地供应以主城区为主，曲江、高新合计土地供应量占比整体供应的84.9%;土地成交以主城外围区域为主，西咸新区土地成交量占整体成交的87.3%，其中沣东新城成交规模及楼面价均排名各区域第一，远郊仅有周至县有一宗小规模居住用地成交，房企布局策略向价值回归。
2021年1月西安市土地市场
2021年1月西安市土地供销及楼面价走势
2020年1月西安土地供应共4宗，供应面积15.78万㎡(约合236.73亩)，环比下降61.8%，同比下降91.6%。共成交土地8宗，成交土地面积53万㎡(约合794.99亩)，环比下降77% ，同比下降56.9% ;总土地出让金43.3亿元，环比下降47.9%，同比下降66.8%;月均楼面价3912.6元/㎡，环比上升220.5%，同比上升6.9%。本月土地供销大幅下降，月均楼面价逆势回升，土拍呈现年初重仓布局的现象。
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各物业市场概要
供应缩减，市场成交数据由升转降
1月份，西安商品住宅新增供应71.73万㎡;成交方面商品住宅销售面积达到80.75万㎡;整体市场来看，1月份前几批次集中备案，市场供应有所上涨，但本月成交方面受新政带来的持续影响，呈现下降趋势，中断连续四个月上涨。
价格公示集中放量，均价小幅上涨
2021年1月份西安新房整体均价、毛坯房均价环与精装房均价环比均有上升，同比除精装价格小幅上升，其余均呈下降趋势，整体市场价格受政府宏观调控影响表现逐步趋稳，当月价格均价维持在15880元/㎡左右。
1月份西安商品房量跌价涨
1月西安商品房去化周期为57个月
截止2021年1月末西安商品房库存为3586.73万㎡，比上月增加了16.1万㎡，较去年同期增加了942.11万㎡。1月份全市商品房库存总量持续走高，月均销量微涨受此影响下，本月去化周期继续维持在57个月。
1月西安商品房各区域成交量价
1月份商品房成交面积排名前三的区域是国家港务区、高新区和曲江新区分别为成交22.72万㎡、16.37万㎡和12.94万㎡;成交价格方面，本月高新区排名第一，为22105元/㎡，其次是莲湖区和曲江新区，价格分别为21774元/㎡、21407元/㎡。
1月份西安住宅市场成交量价齐跌
1月西安商品住宅去化周期为15个月
2021年1月，西安市商品住宅库存量为812.48万㎡，比上月下降了9.02万㎡，比去年同期增加了363.85万㎡，整体去化周期在本月稳定在15个月左右。整体来看，本月西安市场受政策影响，供应大幅下降，但月均销量保持相对平稳，本月去化周期维持稳定，数据表现略有下调。
1月份西安住宅市场各面积段成交情况
1月份西安市住宅各面积段成交占比中，90-120㎡占比最多为39%，较上月增加20个百分点;排名第二的为120-140㎡和160-200㎡，均占比21%，分别较上月下降3个百分点和上升1个百分点;其次为140-160㎡成交占比为10%，较上月下降14个百分点。
1月西安商品住宅各区域成交量价
1月份商品住宅成交量排名前三的区域为国际港务区、高新区和曲江新区分别成交21.3万㎡、12.9万㎡和12.2万㎡;成交价格方面，本月曲江新区排名第一，均价为21625元/㎡，其次是浐灞生态区和雁塔区，价格分别为20578元/㎡、19075元/㎡。
1月份西安商业成交量跌价涨
1月西安商业去化周期为593个月
2020年1月西安市商业物业库存量为834.48万㎡，较上月增加0.58万㎡，较去年同期增加了85.99万㎡，1月商业去化周期为593个月，本月西安商业供应量相对大幅下滑，月均成交量略有提高，故本月去化周期数据表现下调，但西安商业市场库存仍然高企，去化周期仍保持高位。
1月份西安写字楼市场成交量涨价跌
2021年1月份西安写字楼市场新增供应面积为4.31万㎡，环比下降83.59%，同比下降81.26%;本月西安办公成交1.95万㎡，环比上升21.88%，同比下降76.33%;成交均价21812元/㎡，环比下降6.06%，同比上升24.31%。
1月份西安写字楼市场去化周期为246个月
2021年1月西安市写字楼物业库存面积488.94万㎡，较上月上升2.36万㎡，较去年同期增加了182.92万㎡。西安写字楼物业成交持续低迷，库存去化周期呈现持续上涨趋势，在本月攀升至246个月左右。
2021年1月份西安商品住宅项目销售业绩排行榜
2021年1月，西安住宅市场成交量价齐涨，商品住宅TOP20入榜门槛为1.46亿，较上月下降44.11%;TOP20项目1月份实现销售金额110.18亿元，环比下降22.7%。2021年1月西安商品住宅成交TOP20共计为63.82万㎡，环比上月下降20.48%;
西安市商品住宅新开盘去化率走势图
2021年1月份，西安共开盘项目14个，推售房源3047套，环比下降32%，同比上升136%;开盘成交房源2655套，环比下降30%，同比上升393%;整体开盘去化率87%，去化率较上月上升2个百分点，高于去年同期33个百分点。整体来看，本月供求数据均较上月有所下降，但去化率数据呈现小幅上升现象。
西安市商品住宅登记中签率走势图
2021年1月份，西安共登记并完成项目15个，推售房源4497套，环比上升60%;登记人数38151组，环比上升158%;核验通过人数33123组，环比上升201%;综合中签率14%，较上月下降12个百分点;登记比为1:7.4，受1月集中备案影响，推货量大幅上升，供应端多为刚需等性价比高产品，导致登记量等数据呈现大幅上升现象。
西安市商品房住宅备案公示价格走势
根据商品住房价格公示信息，2021年1月份西安新房整体均价15880元/㎡，环比上升5.6%，同比下降6.53%。其中，毛坯房均价15503元/㎡，环比上升11.9%，同比下降28.78%;精装房均价16079元/㎡，环比上升3%，同比上升1.46%
