刚需在买什么房？

        最近，各个城市二手房6月成交数据陆续出来了。

  上海成交1.6万套，与今年1月的水平相当，但与去年月均2.3万套仍有一定的差距。

  北京成交1.1万套，较5月环比增加了近三成。

  成交套数过万的还有成都和天津。成都接近1.7万套，天津接近1.2万套。

  重点监测11个城市中，6月二手房成交套数环比上涨了44%。

  二手房复苏进程比我们想象中要快。

  我们拉了周度成交数据，自20周（5.9-5.15）起，11个重点城市二手房成交规模实现四连增，至27周（6.27-7.3）创年内新高。

  在一些重点的强二线城市，二手房成交恢复速度要比新房快很多，比如杭州、南京。

  二手房成交热度正在挤压新房。

  重点城市二手房市场经过了4月和5月筑底，于6月开始显著回升。

  CRIC数据显示，6月11个重点城市二手房共成交约8.9万套，同比去年同期平均涨幅为13%。

  环比来看，重点11城环比均正增长，剔除上海疫情的客观影响，10个重点城市二手房环比上涨44%。

  成都二手房市场回暖最为显著，6月共成交16699套，同比增358%，环比增42%。

  苏州也是重点11城中同环比齐涨的城市，6月苏州市区共成交5430套，同比去年同期增加8%，环比增加63%。

  我们又拉了重点城市二手房周度成交数据，11个重点城市二手房成交规模已连续四周上涨。

  第26周（6.20-6.26）成交规模达155万平方米，较第20周增长49%，并创年内新高。至第27周（6.27-7.3）重点11城二手房成交规模达到152万平方米，基本与26周成交高点时持平。

  3月起密集的调控政策救市下，多城房地产市场积极修复。

  重点11城中，成都、青岛、苏州、南京等9个城市二手房市场恢复速度加快，且快于新房。自20周（5.9-5.15）以来，成都周均成交面积为33万平方米，苏州和南京周均成交面积分别为12万平方米、16万平方米。

  我们把二手房和新房5月和6月周均成交面积做了对比，发现重点城市二手房市场恢复速度明显比新房市场要快。

  比如青岛和杭州二手房成交规模分别上涨149%和112%，苏州、大连和成都涨幅也在20%以上。

  再来看新房市场。6月杭州新房周均成交面积较5月周均上涨26%，与二手房涨幅有86个百分点的差距。

  部分城市新房成交不及二手房。比如大连和东莞。新房市场成交较5月周均分别下降17%和10%，而二手房成交分别上涨35%和6%。

  二手房成交占比也在不断提升。

  以杭州为例，2022年第20周（5.9-5.15），杭州新房成交占总成交规模的七成，二手房只有三成，到了第27周（6.27-7.3），新房成交规模占比下降了13个百分点，而这一部分购房人群转移至了二手房。

  而且新房与二手房之间的剪刀差越来越小。

  大连市场也是如此。

  2022年第20周（5.9-5.15）大连新房成交占比还在六成以上，至27周（6.27-7.3）新房成交规模仅占整体的39%。

  也就是说，有23%的购房人群在过去两个月转移到了二手房市场。

  成交最活跃的群体，还是刚需。

  为什么这么说？

  我们来看一组数据。

  CRIC数据显示，2022年上半年，5个重点监测城市二手住宅成交结构中二房占比达到39.46%，较2021年增长2.04个百分点，二房成交比重显著回升。

  聚焦70-110平米二手房成交情况，对比重点城市2021年和2022年上半年成交结构变化，合肥、南京、重庆和武汉4个城市该面积段二手房成交占比已达到50%左右。

  而且四个城市占比均有不同程度的上升。比如合肥，二手房成交占比提升了2.3个百分点，刚需青睐的合肥琥珀名城和园，2022年上半年共成交99套，套均面积仅98平方米，成交均价1.35万元/平方米，低于全市均价（1.78万元/平方米）。

  南京成交占比也上升了1.4个百分点，重庆和武汉二手房成交占比也提升了0.77和0.64个百分点。

  刚需产品成为上半年二手房成交主力。

  刚需转移至二手房市场原因有二：

  1.重点城市针对二手房交易出台定向利好政策，一部分人重新获得了“房票”。

  比如，杭州针对限购范围内的二手房，将限购门槛降低至落户即可买二手房、非本市户籍连续缴纳社保或个人所得税12个月。

  成都也将购房门槛降低至非本市户籍中心城区连续缴纳12个月社保、近郊区就业即可。

  这一部分重新获得资格的购房人，很大程度会选择买二手房。

  2.新房交付存在不确定性，选择购买二手房以求“落袋为安”。

  当前购房者信心不足，很大一方面原因在于担心新建商品住宅能否如期如约交付。

  2021年下半年起多个民营房企“暴雷”导致全国范围内新建商品住宅项目出现工期延后甚至停工烂尾现象。据统计，截至2021年年底24个重点监测城市中，尚未交付的问题项目总建面约2468万平方米，占2021年商品住宅成交总面积比重达到10%。

  尤其是当前市场信心疲软的情况下，不少购房者也降低购房门槛选择“所见即所得”的二手房。

  进一步分析，“次新房”成为刚需首选。

  CRIC数据显示，今年前6月，2010年后建成的次新房成交规模较2021年同比增长超10%。

  典型如杭州。

  2022年前6月，杭州二手房成交金额TOP10小区中，半数以上为2010年以后建成的“次新房”，且全部位于西湖区、滨江区、拱墅区、上城区等中心城区。其中，上城区和拱墅区（包括原下城区）二手房成交套数占比分别上升了12和9个百分点。

  “次新房”成交大热的内在逻辑主要有三点：

  首先，次新房无需担忧停工烂尾的风险，这是当前购房者最为关心的问题。

  第二，热门次新房往往具有稀缺性，部分板块新房供应稀缺，也进一步促使板块内次新房成为成交热点。

  第三，与新房相比，次新房周边配套完善，而相较于房龄较老的二手房，规划设计更为合理，符合年轻刚需一族的居住需求。

  总的来看，近期杭州、南京等主要城市二手房大火，核心在于政策利好的刺激，以及购房者“避险”心里所致。

  正是基于这个原因，若新房交付问题短期无法彻底解决，仍将有一大部分刚需将转移至二手房，也就是说二手房将成为刚需首选，2022年下半年，重点城市二手房成交还将持续高热。

  而二手房成交大火，势必会对新房成交带来不小的影响。