深度研究丨豫系房企规模断层明显，省外扩张有待提速
来源：丁祖昱评楼市 浏览次数： 日期：21-06-29
河南，素有“九州腹地、十省通衢”之称，人口规模仅次于广东和山东，特殊的地理位置以及丰富的劳动力使得河南省在中原城市群中具有重要的地位。
2016年底国家发改委批复《中原城市群发展规划》，中原城市群的概念正式确立。依靠着“一核四轴”的发展战略，中原城市群落地3年以来总体发展良好。河南作为中原城市群中的发展核心，房地产市场同样受到极大关注。
随着近几年中原城市群建设的逐步推进，河南省城市规模持续扩大，河南的整体经济水平稳步增长，2020年河南省的GDP水平为54259亿元，排名全国第5，排名在周边6省中位居第二，且四年GDP复合增速达到8.0%，在周边地区中仅次于安徽省的12.2%，综合河南省在全国的GDP排名较为靠前这一因素来看，其四年GDP复合增速在周边地区属于较高水平。
但受限于人均购买力不足，叠加城镇化水平不高等原因，豫系房企原始资源积累较为缓慢，规模相对较小，以建业地产和正商集团为龙头代表，同时出现较为明显的规模断层。
省内基本面向好
房地产市场较大但售价不高
随着近几年中原城市群建设的逐步推进，河南省城市规模持续扩大，河南的整体经济水平稳步增长，2020年河南省的GDP水平为54259亿元，排名全国第5，排名在周边6省中位居第二，其四年GDP复合增速在周边地区属于较高水平。
从房地产发展体量上来看，河南省2019年房地产开发投资额7465亿元，全国各地区排名第五，房地产市场整体体量较大，同时同周边6个接壤的省份比较来看，河南仅次于山东省，在中部地区中属于领先地位。
图：河南省级周边地区历年房地产开发投资额
数据来源：各市统计公报、国家统计局、CRIC整理
而由于省内各城市经济发展的不均匀，河南省的各个城市的房地产投资额也呈现出较大的差异。一方面，河南省房地产开发体量主要集中在郑州，自2000年以来，郑州的房地产开发投资额在河南省的平均占比达到了41%，一直独占鳌头；另一方面，从2019年省内各城市的房地产投资额来看，郑州达到3350亿元，是第二名许昌的8.44倍，占全省房地产开发投资额的45%。
图：2019年河南省各市房地产开发投资额
数据来源：河南省统计局、CRIC整理
尽管河南省经济发展体量及房地产开发体量较大，但从人均上来看，2019年河南省城镇居民人均可支配收入34201元，排名第26名，在周边接壤的省份中，人均购买力属于下游的地位，整体人均购买力较弱。
此外，河南省整体城镇化率仅为53.21%，远低于全国城镇化率60.6%。整体反映到商品房销售均价来看，由于人均经济水平较低，城镇化不高，商品房销售均价也较低，2019年仅为6311元/平方米，较全国平均少32%，全国排名也仅为第25名，在周边各省市中排名最末。此外，郑州2019年的商品房销售均价9472元/平方米，也属于周边接壤省份省会城市的最末位。
基于河南省人均购买力不足、商品房销售均价较低，整体豫系房企销售规模相对较小。
表：2019年河南省及周边各省市城镇居民人均可支配收入等情况
数据来源：各省统计公报、国家统计局、CRIC整理
竞争集中大郑州
本土房企市场份额日渐被蚕食
郑州作为河南省的省会城市，相对于其他市县来说具有不可比拟的城市经济及资源配套优势，对其他市县有明显的“虹吸效应”。
无论是头部豫系房企还是外来规模房企，主要战场都在郑州，对郑州之外的市场下沉相对困难。一方面主要因为郑州的城镇化水平以及人均购买力较高，容易孕育出规模相对较大的豫系房企，如正商、建业、鑫苑等本土房企的大本营一直在郑州，且一直占据郑州市场的较大份额。
然而，随着外来房企的进入，本土房企的份额正逐年被外来房企蚕食。一方面郑州市占率TOP1的水平逐年下降，且与第二名的差距逐年缩小，市占率TOP1由2015年的16.0%下降到2020年的9.1%，2015年TOP1的市占率与第二名的差距有6个百分点，而2020年差距则不足1个百分点；另一方面，本土房企在郑州的销售占比逐年下滑，由2015年的68%下降到2020年的32%，并且在市占率TOP10的房企中，外来房企个数逐年上升。
图：外来房企2015-2020年在郑州市占率情况
数据来源：CRIC咨询决策系统
重点豫系房企在大郑州的销售额对其省内销售额的占比达到了57%，排除深耕全省的建业之后甚至能达到69%，是省内销售贡献最大的区域。而主城区的销售额约占大郑州整体销售额的68%，其次则是新郑市，占比为11%，但与主城区相比差距已经相当巨大。
从单个企业的销售来看，大郑州地区的销售对各大豫系房企的贡献率基本都在30%以上，重仓郑州的正弘、永威、正商、康桥的贡献率甚至可以达到70%。不过销售份额在郑州的过度集中使得这几家房企的未来发展受郑州单城市的政策影响较大，风险较为集中。与此同时，随着市场愈发公开和透明，外来规模房企的资本优势也在不断放大，通过不断输出其品牌以及口碑，长期来看会加剧市场的竞争激烈度，逐步挤压本地房企的生存空间。
表：重点豫系房企2020年郑州销售额占比
注:建业和正弘用的是2020年中数据
数据来源：CRIC整理
豫系房企规模明显断层
从豫系房企的销售规模来看，豫系房企出现明显的规模断层。省内规模最大的是建业，其2020年的销售金额为683.4亿元，若加上建业轻资产代建的343.03亿元，则建业的整体的销售规模超过千亿。排名第二的是正商，其2020年的销售金额420.1亿元，而绿都、康桥、鑫苑、和昌的销售金额集中在200-300亿元之间，他们之间规模相差不大，但明显断层于建业和正商。
除此之外的其他房企，销售规模不达200亿元，甚至亚新集团、正弘置业、东方今典的销售规模不达百亿元，销售规模最小的东方今典2020年全口径销售金额75.5亿元，仅为排名第一的建业的11%。
值得注意的是，根据克而瑞2020年中国房地产企业销售TOP200排行榜来看，建业排在第57名，较于2018年的第42名下降幅度较大。此外，仅有正商集团、绿都地产排在百强之内，甚至于永威、昌建、锦艺、正弘、亚新、东方今典排在150名之外。
从上榜的13家豫系房企的销售区域分布来看，2020年13家企业在河南省内的销售金额约为2102亿元，占总销售额的74.15%，可见重点豫系房企的合约销售金额主要来自于省内。与此同时，根据河南省2020年房地产销售金额9364.36亿元计算，这13家豫系房企在河南省的市占率约为22.45%，豫系房企在本省的市占率仍有待提高。
表：重点豫系房企2020年河南省内销售情况（单位：亿元）
数据来源：CRIC整理
省外扩张有待加速
由于豫系房企早期规模发展较为缓慢，在财务上没有获得足够的原始积累，在和规模房企的竞争中没有太大优势，所以企业的省外扩张较为缓慢。
从13家重点豫系房企2020年于省外总销售额约为654亿元，占比为23.07%，省外的销售规模仍然相对较小，未来豫系房企整体仍需加大省外的布局力度。从单个企业的省外销售规模来看，2020年豫系房企中仅有绿都、鑫苑以及和昌这三家企业来自省外城市的销售金额占比超过50%。
表：重点豫系房企2020年省外销售情况
数据来源：CRIC整理
近年来，豫系房企着重于省外的扩张，选择主要是以热点一二线城市为主，价值外溢的三四线城市为辅的方式。从重点房企区域布局来看，省外共产生销售贡献的城市有51个，集中在环渤海区域，各大经济区分布较为均衡。
在城市能级的分布上，豫系房企聚焦于布局重点一二线城市，这些城市由于经济实力较为强劲，能为房企带来较高的销售额，比如北京在2020年就是对豫系房企销售贡献最大的省外城市，单城市产能50.71亿元，苏州、成都的单城市产能也都超过40亿元。不过，由于这些城市的开发成本以及竞争成本较高，因此对于企业的资金链产生了一定的挑战，从而拖慢了豫系房企进行全国化布局的步伐，相应的全国的产品知名度影响也较弱。
此外，近年来豫系房企各自加大了对心仪的三四线城市的布局力度，2020年环渤海的菏泽、长三角的无锡、珠三角的东莞都为豫系房企提供了20亿元以上的销售额。
表：重点豫系房企2020年省外销售额10亿元以上城市
注：绿都、建业全年销售详情有缺失，故不纳入统计
数据来源：CRIC整理
注重产品品质和全产业链发展
近年来，河南省经济增长迅速，高收入人群逐渐增加，对房地产项目提出了更高的要求，这也促使豫系房企在注重整体产品质量的同时，注重针对不同客群的产品线研发，力求实现刚需到豪宅的全覆盖。
以河南成立时间最早且规模最大的建业地产为例，建业旗下的产品线既有定位于城市高端的森林半岛、壹号城邦等，也有定位刚需的桂园系列等，还有定位于大型城市综合体项目建业十八城，以及与中城联盟联合开发的联盟新城等。
表：建业地产主要产品系列
资料来源：CRIC整理
其他豫系房企如正商、绿都、和昌、信友、亚新等也都拥有相对完整的产品线。如正商集团主要从产品类型着手，根据豪宅、普通住宅、公寓、写字楼及小镇，分别形成了境系、品质家、公寓系、乐活城系以及办公产品系五个产品系列，其中境系是正商进军高端项目的转型系列，弥补了“刚需之王”正商在郑州豪宅领域的产品线空白。
表：正商、绿都、和昌、信友、亚新产品线布局情况
资料来源：CRIC整理
未来，房地产三条红线调控下，叠加省内竞争加剧，豫系房企特别是河南省内地级市的本土小型房企生存环境更加艰难。在此情况下，豫系房企首先应持续打磨产品力，强化自身优势，护住本土优势；其次，应积极拥抱合作，扩大规模，在资本冲击下，唯有保证一定量的规模体量才有持续向前发展的空间；第三，规模豫系房企可以像建业一样积极打造生态圈，同时通过代建等方式做大规模，提升品牌影响力，增添企业盈利增长点；最后，积极走出省外，力拓新的增长空间。
