覆盖居住全生命周期 住房公积金改革释放多重红利

       8月18日，国务院正式公布《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，一次性完成20处条款重磅修订，标志着酝酿多年的住房公积金制度大改革正式落地。新规将于2026年9月20日起全面施行，全面改写了公积金缴存、提取、贷款、使用规则，成为力度最大、惠民最广的一次改革。

  数据显示，截至2025年末，全国住房公积金缴存余额高达11.5万亿元，体量已超“10万亿”。如果仅从民生视角看，这是一次惠及1.7亿缴存人的提取松绑；如果进一步站在城市更新与存量住房时代的视角，本次修订是住房公积金制度完成了从“增量购房支持工具”到“存量居住周期赋能体系”的制度升级，为全国城市更新战略补上了关键的制度级资金基础设施。上海易居房地产研究院常务副院长崔霁建议，从城市更新推进的角度，各地可重点做好落地衔接，各地应尽快明确装修提取的额度标准、适用范围与办理流程，同时主动对接本地老旧小区改造、完整社区建设、适老化改造等项目，允许居民提取公积金支付个人承担的改造费用，将公积金提取与政府补贴政策形成叠加效应，放大资金撬动能力。

  打破20余年制度边界

  本次住房公积金制度改革，共涉及20项条款修订完善，核心变化集中在提取范围、投资渠道、收益用途、制度覆盖四大领域，全面打破了过去20余年形成的制度边界。

  具体来看，提取情形从原有的6种拓展至9种，实现了居住场景的全链条覆盖。一是取消租房提取门槛，将“房租超出家庭工资收入的规定比例”修订为“支付房租的”，彻底解除租房提取的收入限制；二是新增装修自住住房提取，填补了存量住房翻新改造的资金通道空白；三是新增支付自住住房物业费提取，覆盖住房日常运维场景；四是增设“国务院批准的其他住房消费情形”兜底条款，为未来适配更多居住场景预留了制度空间。

  从全国各地情况看，目前，支持住房公积金用于支付住房装修款、物业费已在多地落地。在安徽淮北，居民可以根据厨卫改造、全屋装修的施工进度，灵活提取公积金；湖南郴州新增车位购置、物业费等提取场景；陕西延安还覆盖了冬季取暖费、车位储藏室购置等支出。

  回溯源头，住房公积金制度1991年在上海率先试点，1994年推向全国，1999年《住房公积金管理条例》正式颁布落地。它从诞生之初，就和中国城镇住房制度改革深度绑定。

  在住房短缺的时代背景下，住房公积金制度破解了城镇住房建设资金不足问题，建立了住房分配由实物向货币化转换的机制，成为20世纪90年代城镇住房制度改革破冰的关键突破口。随着经济社会的发展，时代的条件也在改变，制度的适配性问题慢慢凸显。

  释放助力城市更新动能

  本次修订将“房屋全生命周期安全管理”纳入公积金增值收益使用范围，具有极强的现实针对性。公积金增值收益资金稳定、规模可观，将其用于房屋安全管理，相当于为城市住房安全治理建立了长期稳定的财源保障。

  首先，居民居住需求从“有没有”转向“好不好”，存量住房的装修改造、物业运维、适老化升级等品质提升需求持续释放，原有条例却没有对应的提取通道。

  装修改造、物业运维、适老化升级这些都涉及城市更新范围，而城市更新普遍具有周期长、收益低、公益性强的特点，对长期低成本资金有极强的依赖。城市更新资金主要依赖财政拨款、专项债与商业贷款，其中财政资金规模有限，商业贷款期限短、成本高，始终缺乏稳定的长周期资金来源。

  崔霁表示，允许公积金购买政策性金融债，正是破局这一难题的关键一步。政策性金融债由国家开发银行等政策性银行发行，期限通常在5年以上，资金定向用于保障性住房、城市更新、城中村改造等民生领域，与公积金资金的长期性、公益性属性高度匹配。

  从资金规模看，全国超10万亿元的公积金缴存余额，扣除贷款后仍有数万亿元沉淀资金。这部分资金过去仅能投资于低收益国债，资金使用效率偏低；通过政策性金融债通道，可定向输送至城市更新与保障房建设领域，形成“居民缴存—政策性金融赋能—城市提质—居住资产增值”的正向闭环。对城市更新项目而言，这意味着新增了一个万亿级的长期低成本资金池，能够有效缓解项目资本金压力，降低整体融资成本。

  这一设计也与国际成熟经验接轨。新加坡中央公积金、我国香港强积金等住房储蓄制度，均通过定向投资公共住房与城市基建实现资金保值增值，同时支撑城市空间升级。本次修订正是借鉴了这一逻辑，让居民的住房储蓄反过来服务于城市居住环境提升，最终惠及全体缴存人。

  其次，外卖骑手、网约车司机、网络主播、自由设计师等灵活就业群体规模持续壮大。在过去很长一段时间，住房公积金被视作“单位人”的福利。这也意味着，个体工商户、网约车司机等灵活就业群体被挡在住房公积金制度大门之外。此次条例修改，从法规层面打通了“愿缴能缴”的通道，明确个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员可以自愿缴存住房公积金，按照规定享受相应的政策支持。

  城市更新的本质是“投资于人”的更新。当前，我国灵活就业群体规模庞大，新市民、青年人是城市活力的核心来源，但传统住房公积金制度以单位缴存为基础，大量灵活就业人员被排除在制度之外，住房保障覆盖面不足，制约了城市人口吸引力。

  崔霁认为，灵活就业人员自愿缴存政策的落地，将有效扩大制度覆盖面，让新市民、个体工商户等群体也能享受住房公积金的提取与贷款支持，降低其在城市的安居成本。这不仅是民生保障的升级，更对城市更新具有深层意义：持续稳定的新市民安居需求，是老旧小区活化、租赁住房改造、街区商业更新的核心需求支撑；人口活力的提升，才能让更新后的空间真正产生价值、实现可持续运营。