突围2023丨行业篇；弱复苏仍是主旋律

       三季度，房地产行业迎来边际改善。

  市场在经历了一季度“小阳春”、二季度“滑坡”之后，三季度在底部盘整修复。随着热点核心城市政策放松轮动推进，市场热度回升已是大概率事件。

  预计四季度商品房销售面积将企稳，但不会再出现过去的V型反转。而销售的企稳，预期的修复将带动房企投资意愿回升，在保交付\加快竣工持续发力下，开发投资有望在年内筑底企稳。

  对于行业发展而言，今年年底前行业、企业仍有挑战与压力，政策端仍以支持刚需改善的放松政策为主，行业弱复苏、周转放缓仍是主旋律。

  国家统计局数据显示，1-8月份商品房销售面积73949万平方米、商品房销售额78158亿元，同比分别下降7.1%和3.2%，累计增速均连续4个月下滑，其中商品房销售面积降幅较1-7月扩大0.6个百分点，商品房销售金额较1-7月扩大1.7个百分点，累计增速均为年内新低。

  从前三个季度表现来看，整体呈现出一季度冲高、二季度“滑坡”、三季度销售金额、面积迎来边际改善的特征。

  从单月数据来看，7月和8月呈现环比企稳、同比降幅收窄的趋势。

  但市场难言真正“反转”，经济复苏慢、收入预期不稳定等决定了居民加杠杆意愿不高，8月居民中长期贷款虽增加1602亿元，但规模仍保持低位。从市场数据来看，目前9月重点城市成交已出现环比微增，预计10月将延续修复行情。

  受土地、新开工等拖累，1-8月，全国房地产开发投资76900亿元，同比下降8.8%，降幅较1-7月扩大0.3个百分点。

  今年以来，开发投资一路下滑的趋势尚未得到“扭转”，且已连续6个月下滑，回到2022年1-10月水平。

  7-8月房地产开发投资较4-5月份下降7%，同比降幅达到11%。开发投资的持续走低是受到新开工低迷和土地市场不振的影响，尤其是部分热点城市土地市场是开始出现降温，土地投资正从“局部火热”转向“整体冷淡”，也让开发投资未来持续承压。根据CRIC统计300城市土地数据，前八月累计成交土地金额、面积同比分别下降24%和19%，且从下半年以来，核心城市土拍也在降温，因此整个开发投资压力依然较大。

  单月走势释放出积极信号。8月开发投资与新开工、销售等指标走势一致，同比均出现降幅收窄趋势。其中，8月全国房地产开发投资额达9183亿元，同比下降11%，跌幅较1-7月收窄1.2个百分点，环比则与7月几乎相持平，微增0.2%。

  政策频出提振信心和预期，行业也将迎来修复，弱复苏仍将是全年主旋律。

  第一，四季度商品房销售大概率企稳，预计全年销售面积下降5%左右，销售金额同比下降3%左右。但收入预期向好以及居民负债锁表的意愿恢复仍需时间，市场大概率仍会维持震荡修复的格局。

  第二，四季度新开工低位企稳，竣工维持高增长，预计全年新开工同比降幅15%-20%，竣工同比涨10%-15%。短期新开工意愿大幅提升难度较大，资金压力仍是悬顶之剑。相比之下，受益于“保交楼”带动，竣工面积继续维持正增长，全年保持在15-20%增速。

  第三，行业规模下降、房企资金紧缺，预计四季度土地购置面积、金额底部运行，仅有核心城市能够维持热度，预计全年土地成交金额(国土部招拍挂口径)同比下降10%-25%。

  第四，土地、新开工等先行指标弱势将导致四季度房地产开发投资继续底部修复与调整，加速下跌概率不大，预计全年同比降幅维持在10%左右。随着政策利好的不断落地，短期房地产市场信心有所恢复，销售的回暖、预期的修复或将带动房企投资意愿的回升，并加大新开工的速度。而且，在城中村改造稳步推进之下，房地产开发投资有望在年内完成筑底。

  随着政策利好的不断落地，短期房地产市场信心有所恢复，销售的回暖、预期的修复或将带动房企投资意愿的回升，并加大新开工的速度，在城中村改造稳步推进之下，房地产开发投资有望在年内完成筑底。

  地产行业能否持续回升，收入预期能否恢复是核心要素，短期行业难有V型大反转，筑底、低位震荡、脉冲式调整是主旋律。