金九西安楼市凉意已现 主城流摇项目增多外围成交下滑

        今年的全国楼市，早早入秋。

　　九月初，中秋三天小长假，一线楼市新房成交量同比均有不同程度下滑。九月中旬，统计局发布八月份70城商品住宅销售价格变动情况，一二线城市新建商品住宅价格上涨的城市明显减少。

　　多地上演“金九失色”、“热度难续”、“风光不再”。在全国楼市明显转凉的时候，西安楼市金九表现如何呢?

　　开盘去化冷热不均

　　对市场温度反映最直接的就是开盘去化。

　　8月份，作为楼市的传统淡季，在620新政的刺激下，市场出现整体回落，全月共32个项目开盘选房，平均去化79%，有11家项目开盘即售罄。

　　进入金九，截止到9月15日，全市共19家项目开盘，平均开盘去化76%，有4家项目开盘即售罄。其中，限购区内有8家项目摇号排序选房，10家项目流摇平销。

　　可以看出，受住宅供应量激增的影响，金九开盘数大增。但从目前的平均开盘去化率情况来看，和此前相差不大。而开盘去化100%的项目却有所减少。

　　同样，市场上推盘量增加，购房者可选择面增多，流摇项目数也明显增多。一些以前需要摇号的项目，也逐渐进入了流摇行列。

　　曲江红盘金辉世界城，九月中旬推出的高层产品，以意向登记人数极小差距落后于房源量而流摇。南飞鸿鸿锦城，九月推出的洋房产品，1.7万+的均价，让许多购房者望而却步，也流摇。

　　此外，流摇项目和摇号项目开盘去化率分化明显。此前，即使是流摇项目，自行开盘去化率达八九成的也有。而进入九月份，流摇项目开盘去化较此前普遍有所下滑。

　　而中国铁建万科为翡翠国际、紫薇东进、鼎诚馥桂园、大华锦绣前城、绿地新里公馆三期，这些高性价比项目，意向登记依旧千人摇。

　　供应激增，市场分化明显，高性价比项目吸粉能力强势，但目前总体来看，西安楼市的打折促销还是比较少见。后期，随着推盘量的进一步加大，加之年底开发商业绩的压力，不排除一些销售较差的项目，为了刺激购房者，加大回款速度，给出购房优惠。

　　值得一提的是，城西土门纯新项目富力开远城，近期即将首次意向登记，给出的开盘优惠力度在目前的限购区内比较少见。开盘认购客户赠送5万元车位抵用券;三日内办理签约的，赠送五年物业费，还有总价九八折的优惠。

　　西安楼市凉意已现

　　9月18日，易居房地产研究院发布《2019年9月上半月全国35城新建商品住宅成交报告》。该报告显示，9月上半月，35个典型城市新建商品住宅成交面积相比8月上半月下降7%，同比去年同期下降7%。

　　9月上半月与8月上半月相比，成交量增长的城市有16个，下降的城市有19个，其中增幅排名前5位的城市分别是南京、温州、岳阳、西安和杭州。从西安楼市实际情况来看，受九月市场整体住宅供应量的加大，成交量也在上扬。

　　西安主城区因为供应限制，整体开盘去化都相对较好。除了价格比较高、均价两三万的项目，登记情况一般。但只要价格不是特别高的项目，尤其是价格相对适中、性价比高的项目，登记基本都爆满。

　　不过，资深业内人士指出，西安市场其实已经开始回调。从去年至今年上半年，主城区基本不管价格多贵的项目，都需要摇号，不愁卖。但现在，也就是品牌开发商、性价比比较高的项目，登记情况好，需要摇号。价格比较高或者性价比低的项目，登记量较此前明显减少，都不需要摇号。

　　她表示，目前的外围城区，成交量已经有所下滑。西咸新区价格高的项目，卖的大都不好，平销成交量也比以前有所回落。主要还是受市场大环境的影响，主城区已经开始下行，远郊下行更严重。

　　外围成交走低，一方面，因主城区限购影响，外围城区以投资客居多。而受620新政影响，一部分投资客信心下降，还有部分投资客直接失去了购买的资格。比如一些原本打算在临潼买房的客户，现在受政策影响也不能买了。另一方面，就是价格。目前，和主城区相比，外围城区的房价已经很高了。这对购房者来说，也有一定的影响。

　　某品牌房企营销负责人也表示，目前西安市场确实已经有变化了。限购区内改善项目、高端项目，以及远郊区域项目，近期来的去化明显不如以前。受政府严格的限价管控，目前的房价非常稳定，购房者也越来越理性。刚需购房者因为需求急迫，入市还比较积极，改善型购房者已经出现观望情绪。

　　其实，楼市政策调控手段，无非就是通过抑制需求、扩大供给，随后达到给市场整体降温的目的。620新政，购房门槛大幅提高，住宅供应从八月份底已经开始逐渐加大。从三季度末到四季度，主城区包括西咸，供应量肯定会有一个小高峰。

　　供应量的加大，一定会导致成交量的加大，也会造成竞争更加激烈，各个项目单盘去化会进一步下滑。后市，主城区高性价比项目依旧难买，而大部分项目将会流摇，开盘去化也会逐渐走低，市场分化将会进一步加剧。