又一城跟进！上海官宣现房销售细则

       继9月24日北京率先发布现房销售细则后，9月28日，上海正式出台《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（以下简称《实施意见》），从预售管控、现房销售、主办银行、融资支持、土地供应、市场监管六大维度细化落地“8·28”新政。

  业内人士指出，短短五日内，京沪两大核心城市先后官宣现房销售细则，为其他城市提供了可参照、可复制的范本，预计更多城市将加快跟进。

  六项举措落地“8·28”新政

  此次上海《实施意见》围绕商品房销售，从六个方面细化实施规则。

         一、全面加强商品住房预售管理

  《实施意见》明确，2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。项目预售资金实行全额、全过程监管；项目综合竣工验收后，方可解除资金监管。

  针对存量在途项目，实行分类施策，确保平稳衔接：

  一是2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可证的商品住房项目，申请预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。

  二是2026年8月28日（含）前，已取得国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，原则上按新取得土地项目执行预售管理政策；为保持市场供需平稳，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市房屋管理部门备案后，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。

  三是2026年8月28日（含）前，已发布出让公告但在8月28日后取得国有建设用地使用权的商品住房项目，在2027年底前上市，预售条件可按原有政策规定执行，但预售资金监管执行新的政策规定。

  二、有序实施商品住房现房销售

  根据《实施意见》，2026年8月28日起，新公告出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售；实行现房销售的项目，在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息。房地产开发企业在取得房屋首次登记后，向项目所在区房屋管理部门申请现房销售备案。

  《实施意见》明确推行现售定金制，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，定金一般不超过购房总价款的3%。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同，房地产开发企业依法返还定金，承担违约责任。

  三、推行主办银行制度

  《实施意见》明确落实主办银行制度，2026年8月28日起新签订借款合同的项目实行主办银行制，贷款银行单独提供开发贷的，贷款银行为主办银行；贷款银行组建银团提供贷款的，银团贷款牵头银行为主办银行。

  《实施意见》规定，房地产开发企业在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理。市、区房地产交易中心作为住房资金监管机构，按照规定实施资金监管。

  四、加大融资支持力度

  在信贷与资本市场配套方面，政策明确多项支持举措：

  一是，规范个人按揭贷款发放，2026年8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至资金监管账户。

  二是，加大开发贷款支持力度，对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。加大对现房销售项目和“好房子”项目的开发贷款支持力度。

  三是，促进金融与房地产良性循环，支持符合条件的房地产开发企业通过债券、股票、资产支持证券和不动产投资信托基金等方式开展基于项目的融资，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求。

  五、优化土地供应管理

  《实施意见》明确，实施“规储供用”一体化机制，加强房地联动，强化市场研判，坚持“一地一策”稳妥有序供应。

  土地价款允许分期缴纳。2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳。首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清；适应市场和项目需要，按规定程序决策后，可再延长一年；分期付款的，不计利息。

  六、持续做好质量监管和市场秩序规范

  《实施意见》提到，实行项目开发公司制，统筹推进“好房子”建设，优化行政审批流程，健全市场信息公开发布机制等。

  上海和北京细则有何区别？

  整体来看，上海出台的实施意见，全面落实了“8·28”新政的核心要求，且与北京细则表述多数保持一致（北京相关实施细则详见《北京现房销售细则率先落地》），仅在部分实操条款上存在差异化设置。

  对比京沪两地实施细则，易居研究院分析认为，新政核心口径高度统一，整体改革思路趋同，同时充分体现因城施策的差异化导向。

  首先，关于预售和现房，两地口径基本一致。预售标准均按照主体结构封顶执行；在建项目仍按老办法执行，不会对市场带来太大困扰；优先推现房销售，且两地都设定相应的定金标准。

  其次，主办银行制口径比较清晰，基本完全一致，体现了让银行负责任的导向。在此过程中银行要做好资金规范监管，真正杜绝资金漏洞。

  第三，关于竣工备案以后发放贷款，这是两地都有的表述。这一表述在实操过程中，对市场和房企肯定会有一些影响，因为竣工备案以后发放贷款与现有阶段发放贷款的节奏完全不一致，因此要求各地后续加强配套政策支持。

  第四，在土地供应管理方面，更加强调土地延期交付且不计利息，有助于降低资金成本。

  第五，强调了对市场秩序的稳定，都提及了对购房者权益保护和“好房子”建设等，这是政策相关条款背后的核心要义。

  提振市场预期

  从近期土地市场来看，房企拿地整体偏谨慎，不少优质地块价值未能充分体现，而实施意见出台的关键作用在于稳定市场预期。

  对此，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，随着细则落地，房企对项目的收益测算逻辑将变得更加清晰，拿地决策的确定性大幅提升。同时，政策明确利好购房者，购房资金安全性得到强化。

  在上海市房地产科学研究院房地产经济研究所所长江莉来看，上海细则兼顾了风险防控和市场平稳运行，通过资金闭环管理、现房销售改革、信贷与土地政策协同发力，进一步完善了商品房预售及销售体系，将助力房地产市场持续平稳健康发展。

  相关业内人士指出，京沪作为全国楼市标杆城市，两地细则先后落地将形成示范效应，后续核心二线城市或将加快跟进，陆续出台本地配套细则。

  此外，易居研究院强调，后续制定细则的城市既要看到改革是循序渐进和稳妥有序，也要看到其中包含了重要改革内容和指向，各地需高度重视，积极研究应对举措。