公积金贷款贴息来了，信号意义大于减负本身

       8月25日，成都发布楼市十条新政，首次推出公积金贷款利息补贴。

  这是继北京、上海8月先后优化楼市政策之后，又一个核心城市的重磅动作。

  在此之前，各地已落地的公积金贷款贴息大多指向特定人群，而成都则将补贴对象扩展至购买成都新建商品住房并申请公积金贷款的购房者，具有很强的普惠性。

  政策端的贴息在扩围的同时，市场端的房贷利率出现了下探信号。广州、杭州等地已有外资银行把首套房贷利率做到2.7%左右。

  在房贷利率维持历史低位的背景下，还有哪些工具可以降低购房负担、激活购房需求释放，成为当前市场关注的核心问题。

  根据成都楼市新政，年内购买成都新建商品住房并申请公积金贷款的，最低首付款比例降至15%，并给予一年期限、20%的利息补贴，补贴金额最高不超过2.5万元。

  同时公积金贷款额度一并提升，双缴存家庭最高可贷144万元。以顶格额度144万、30年等额本息，按照2.6%利率计算，月供约5765元，前12个月利息合计约3.7万元，20%贴息可获补贴约7400元。若按照首年补贴利息打八折反推，相当于第一年实际执行利率从2.6%降至约2.08%。

  本轮公积金贷款利息补贴本质上通过利息补贴阶段性降低贷款利率，缓解还款压力，激发潜在需求加快释放。

  成都并非首例。

  梳理2026年以来各地政策可以清晰看到，公积金贷款贴息政策呈现逐步扩围的趋势，且补贴对象从特定人群向普惠拓展。

  据不完全统计，目前已有大连、张家港、苏州等城市落地，其中各个城市又有差异化特征。比如，苏州对全日制本科以上、35岁以下或毕业10年内的青年人才，补贴实还利息的50%，期限12个月，上限5万元。大连则是全国首个针对二套房公积金贷款给予实际利息15%的补贴，期限3年，免申即享。

  成都此次将贴息与降首付、提额度打包推出，便是这个趋势的延续。

  除此之外，南京、泰州、南充等城市分别针对卖旧买新、青年人才以及首次结婚登记的特定人群提供贷款金额1%-2%不等的财政贴息。

  典型如南京，今年3月发布“宁六条”，明确提出对“卖旧买新”的购房人给予贷款总金额1%的贴息补助，全市贴息总资金限额1亿元，采取“先申领先得”的机制，定向释放改善需求。

  实际上，贴息是地方支持购房需求释放的具体落地举措，与近期多地优化公积金使用规则、支持居民“卖旧买新”的政策方向一致。政策直接对准还贷成本环节，能够降低刚需和改善型购房者的还款负担。

  政策端通过公积金贷款贴息精准施策的同时，一部分外资银行的市场化利率调整也在悄悄推进。在5年期LPR连续15个月持稳的背景下，银行端的差异化定价，正在打开房贷利率的结构性下行空间。

  市场消息称，广州汇丰银行首套房最低房贷利率可做到2.7%，即在5年期以上LPR3.5%基础上减80个基点。当地国有大行如建设银行依旧执行3%的主流首套房贷利率，两者存在30个基点利差。

  据普睿数智广佛区域分析师肖文晓反馈，上述情况确实存在，相比于中资行严格遵守LPR定价机制，外资行的定价自由度更高，个别时期确实会出现少数外资行利率低于市场平均水准的情况，但因叠加限制条件，并非市场普惠政策，整体对市场影响有限。

  同样，在杭州渣打银行首套最低房贷利率也可以做到2.76%。一位相关工作人员表示，该利率主要针对征信正常、月收入能覆盖月供两倍以上的客户，且不能用公积金组合贷。另据杭州西湖区一位中介人员反馈，目前杭州内资银行商贷利率基本在3.05%，渣打确实能做到2.76%，但是流程相对比较复杂。

  从全国官方数据来看，央行8月公布的7月贷款利率运行数据显示，个人住房新发放贷款加权平均利率约3.1%。这一数据相较于2018年下半年高点时已降了2.6个百分点。目前多数城市首套房贷利率在3%-3.1%之间，购房成本较此前高点已大幅回落。

  事实上，与外资银行最低2.7%的商贷利率相比，目前公积金贷款利率仅2.6%，叠加越来越多城市实施阶段性贴息政策，公积金贷款的优势正在进一步放大。

  而且，各大城市公积金贷款额度均经过多轮调整已至近年高点。比如北上广深四大一线城市家庭最高额度分别达到了340万、324万、360万和351万。

  以广州为例，目前符合相关条件的家庭公积金最高能贷360万元，而据pti普睿数智云数据显示，广州1-7月新房、二手房成交套均总价分别为376万元/套和193万元/套，目前公积金贷款和组合贷款基本可以实现对刚需购房人群的全覆盖。

  未来，随着公积金贴息政策的有序扩围，购房者月供成本高的痛点或将得到进一步解决。

  当前处于历史低位的房贷利率，已经不是购房人最为关心的决定因素，政策端降购房成本的方式正在从“降利率”转向“降利息”。贴息的本质是精准滴灌，信号意义大于减负金额本身，无论是成都面向新房的20%公积金利息补贴，还是南京绑定“卖旧买新”贷款额度的1%，都有明确的对象、期限和资金上限。

  需要客观看待的是，低利率叠加公积金贷款贴息，直接降低的是刚需和改善群体的月供压力，对市场情绪有正向作用，但难以单独拉动整体购房需求，楼市需求的实质性企稳，最终仍取决于居民收入预期的修复和市场信心的回升。后续市场修复，还需要信贷、税收、供给端等多维度政策协同发力，逐步形成政策合力。