上海第七次土拍：房企在“算账”、实业巨头“抢C位”

      2026年开年以来，上海土地市场在“控量提质、存量盘活”的大基调下走出独立行情。

  8月4日，第七批次5宗含宅地以90.6亿元总价全部出让收官，平均溢价率较前期高位结构性回落，但唐镇、张江孙桥等产业人口板块溢价率仍逼近30%。

  在唐镇、张江两幅地块经过多轮竞拍溢价率分别达到28%与27%的同时，虹口北外滩地块却以底价成交。

  该地块之前因建筑限高提升至249米的超高层规划而备受瞩目，但项目商办业态占比超七成，且存在长期自持要求，叠加超高层建安与历史建筑保护成本，使得大多房企望而却步。最终由青山实业和华峰集团联合体以底价38.45亿元拿下。

  青山实业和华峰集团对房地产市场来说可能相对陌生，但是两家均是来自温州的重量级实业巨头，资金实力雄厚。

  北外滩地块距北外滩中心仅数百米，周边白玉兰广场、北外滩来福士等商办载体密集，航运、金融产业集聚度高，城市界面与配套能级均处于上海核心城区第一梯队。

  二者联合体拿下北外滩地块本质不是入局住宅开发赛道，而是实业资本配置上海核心城市资产。

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  上海2026年第七批次土拍

  冷热分明、价值聚焦

  2026年8月4日，上海本年度第七次土拍5宗商品住宅用地全部完成出让，覆盖虹口北外滩、浦东唐镇、浦东张江孙桥、嘉定南翔、嘉定新城五大板块，合计成交总价约90.6亿元。

  从整体成交表现来看，本轮土拍热度分化特征清晰。紧邻张江科创辐射圈的唐镇、孙桥两宗地块竞争最为激烈，溢价率分别达到28%与27%，是本批次热度最高的两宗地块；嘉定南翔低密地块凭借稀缺的1.3容积率属性，收获14%的溢价水平；虹口北外滩地块因商办占比高、开发运营门槛高，最终由青山实业与华峰集团组成的实业联合体底价斩获；嘉定新城菊园地块以自住刚需刚改定位为主，由绿城中国底价摘得。

  首先是热度最高的浦东唐镇地块，经47轮竞价，最终由招商蛇口与中旅投资组成的联合体以总价15.8亿元竞得，成交楼面价48114元/平方米，溢价率28.45%。充分体现出房企对唐镇板块改善市场价值的高度认可。

  该地块地处唐镇核心居住片区，直线距离轨道交通2号线唐镇站约800米，地块出让面积约1.43公顷，容积率2.3，总计容建筑面积约3.29万平方米，建筑限高60米，体量适中，适合打造小高层改善产品，开发周转效率较高。

  从市场收益与利润空间来看，地块紧邻招商蛇口&中旅投资此前合作开发的壹江臻邸项目，该项目高层售价约8.3万元/平方米。以本次48114元/平方米的成交楼面价测算，扣除建安、精装、税费及财务成本后，项目仍具备合理利润空间。

  其次是浦东张江孙桥地块，该地块是本批次中稀缺性极强的纯住宅补仓地块，也是张江孙桥社区单元时隔十余年再次推出的商品住宅用地。地块最终由联发溢价27%竞得，成交总价8.2亿元，平均楼板价4.4万元/平方米。

  地块出让面积约0.84公顷，容积率2.2，总计容建筑面积约1.85万平方米，建筑体量小巧，开发周转快，适合打造刚需与刚改型小高层产品，是中型房企切入张江市场的难得机会。

  从周边市场与利润空间来看，张江孙桥板块长期无新增商品住宅供应，周边新房主要依托张江集镇及唐镇南部项目，二手房以早年动迁房与商品房为主，西侧三湘海尚福邸挂牌价约8万元/平方米。十余年断供积累的存量居住需求，叠加张江科学城持续导入的产业人口，为项目提供了扎实的客群支撑。

  除了这两幅地块热度明显较高之外，虹口北外滩地块作为本批次唯一内环内核心地块在开拍前也备受瞩目。

  该宗地入市前已完成控制性详细规划调整。调规后地块整合为商业、住宅、办公混合用地，商业占比不超55%、住宅占比不超30%、办公占比不低于15%，建筑限高提升至249米，同步落实历史建筑保护与地下空间衔接要求，通过高强度立体开发盘活核心区存量用地，属于北外滩核心功能升级的标杆载体。

  从开发收益来看，地块计容住宅建面约3.2万平方米，单独核算住宅部分对应土地成本，实际楼板价约12.3万元/平方米。参照北侧绿城潮鸣外滩约18万元/平方米的均价，住宅部分具备合理利润空间，但项目商办业态占比超七成，且存在长期自持要求，叠加超高层建安与历史建筑保护成本，整体资金占用周期长、收益兑现高度依赖运营能力，这也是多数传统住宅开发商选择观望的核心原因。

  该地块最终由青山实业与华峰集团组成的温州实业联合体以起拍价38.45亿元摘得。对两家实业企业而言，该项目更多承载上海总部办公、高端人才配套与核心资产配置功能，盈利逻辑与常规住宅开发项目存在明显差异。

  可以预见该地块建成后，未来也将成为北外滩地区的地标之一。

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  上海已成全国市场中

  确定性最强阵地

  整体来看，上海第七批次土拍平均溢价率约9%，较5-7月连续三批次的高位水平有所回落。

  主要原因是本批次地块区位整体更偏外围，5宗地块中4宗分布于外环外及近郊板块；唯一内环内的北外滩地块为商办住复合业态，开发门槛高、自持要求严，天然筛选参拍主体；嘉定新城地块定位自住刚需刚改，收益属性偏稳健，两宗地块底价成交均符合各自的产品定位与市场预期。

  对比七个批次的出让情况，可以清晰地看到上海土拍“前稳后热、逐批升温、价值聚焦”的演进轨迹。

  年初在“沪七条”后平稳开局、溢价普遍个位数。4月第三批次徐汇长桥溢价率首破25%，此后热度持续上升。5月第四批次整体溢价率冲至33.5%，连续两日“无封顶”竞价。6月第五批次125.7亿元延续高位。7月第六批次诞生161亿百亿地王，单批次收金235亿创年内峰值。8月第七批次在高位回落后溢价结构性下调，但产业人口板块仍逼近30%。

  普睿数智数据显示，全国300城7月经营性土地供求环比季节性回落，其中供应建筑面积为3882万平方米，环比下降11%，同比下降37%，同比降幅显著扩大。成交建筑面积成交3289万平方米，环比下降9%，同比下降24%。其中一线城市成交建筑面积46万平方米，环比下降60%，同比下降29%。

  在这背景下，上海7月土地成交面积和金额环比皆明显增长，在十大重点城市中处于第一梯队。可以说，上海已成为全国土地市场中确定性最强、韧性最足的核心阵地。

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  八批次真如"压舱石"地块登场

  未来结构化分化成常态

  7月28日晚，上海土地交易市场发布2026年第八批次拟出让住宅用地清单。上海八批次共2宗涉宅地，分别位于‌普陀真如‌和‌松江泗泾‌，总出让面积约‌13.86公顷‌。

  其中真如地块位于真如城市副中心核心区，属于轨交11、14号线真如站上盖。该地块由2幅住宅用地和1幅商办混合用地捆绑组成，总用地面积约11.9公顷，总建筑面积约39.7万平方米，其中住宅约19万平方米。

  8月3日，‌普陀真如地块正式上架，交易活动拟于8月底组织。

  值得注意的是，该地块为“真如之心” “压舱石”地块，2025年6月上海城市更新路演推介活动中，“真如之心”与“真如翠谷”同为普陀区重点推介项目，“真如之心”位于真如城市副中心核心位置，被称为真如副中心“最后一块拼图”，将打造为集商业、办公、文化于一体的综合城市空间；而“真如翠谷”相关地块已在去年第六、七批次土拍中顺利成交。

  预计该项目成交总价有望突破150亿元，将成为下半年上海土地市场体量最大、确定性最强的“压舱石”项目。

  我们认为，下半年上海整体土拍市场韧性延续，结构化分化也将成常态。其中核心区稀缺存量地、近郊低密改善地将继续获得关注，而远郊刚需地则以平稳底价为主。

  当前行业仍处于供求关系深度修复期，“控制增量、消化库存”是多数城市核心目标，下半年土地供求规模预计维持同比回落。

  在这样的背景下，房企拿地逻辑更趋精准：向产业人口扎实、配套成熟、产品具备差异化稀缺性的板块聚焦。

  后续供地将更多依靠存量盘活，通过规划优化、业态重构挖掘城市存量土地价值。这也意味着，未来土地市场的竞争不再简单比拼资金规模，更考验开发主体的综合能力。既要懂住宅产品打造，也要具备综合体运营、产业导入、长期资产持有能力，这也为实业资本参与城市核心地块开发打开空间，传统住宅开发商、国有平台企业、大型实业巨头同台拿地或将成为常态。