住建部再发文直击民生痛点，房子不是“卖完就算了”

       近日，住房城乡建设部标准定额司发布关于《“好房子”建设指南（试行）（征求意见稿）》再次征求意见的通知。

  这是继2026年3月首轮征求意见后的二次调整，新版内容更加聚焦群众居住痛点，系统界定了新时代“好房子”的四大核心内涵。

  从内容来看，主要有以下几个重点：

  1、新增“空间增效”独立章节，提升空间复合利用效率，提出“空间可变”要求。

  2、新增“电梯配置”章节，要求每台电梯服务住户数不宜超过60户，且设有电梯的住宅单元应至少有1台电梯满足轮椅进出、运送病人和大型家具的尺寸要求。

  3、在“全龄友好”部分新增 "重点区域宜合理增设高清监控摄像头，实现视频监控覆盖" 的要求。

  4、将“社区食堂”明确纳入公共配套功能。

  5、直接点出高空抛物、渗漏、隔声差、反味堵塞、能耗偏高等民生难题。

  6、明确提出“住房交付使用后，需要做好长期的运维工作，保证住房全生命周期内良好的使用状态。”

  需要注意的是，此次《“好房子”建设指南（试行）（征求意见稿）》与现行的《住宅项目规范》不同，《住宅项目规范》为强制性国家标准，而《“好房子”建设指南（试行）（征求意见稿）》为指导性文件，代表未来行业发展方向。

  我们认为，《“好房子”建设指南（试行）（征求意见稿）》最大的意义是将“好房子”的定义进行了量化明确，包括好标准、好设计、好材料、好建造、好运维五个方面，既为行业明确了更高品质的发展路径，也为实践落地提供了可操作指引，有利于行业长期稳定平稳健康发展。

  住房城乡建设部标准定额司发布的《“好房子”建设指南（试行）（征求意见稿）》（下称《“好房子”指南》）为“好房子”下了官方定义。

  新时代的“好房子”，应当具备安全、舒适、绿色、智慧等特征。

  “好房子”建设是一项系统工程，需要政府、企业、社会多方协同，从好标准、好设计、好材料、好建造、好运维五个方面统筹推进。

  至此，在官方语境下的“好房子”应具备4个特征5个方面。

  从《“好房子”指南》中“完善标准”部分来看，提到“好房子”需要持续完善相关标准，引领住房品质提升。严格执行现行国家标准、行业标准，全面提高住房设计、材料、建造、设备以及无障碍、适老、适幼、智能化等方面标准要求。同时，因地制宜编制地方标准与团体标准，引导企业制定适应市场需求的企业标准，加快构建覆盖全面、层次清晰的“好房子”标准体系。

  也就是说，未来“好房子”首先要满足国家标准和行业标准，如自2025年5月1日起实施的《住宅项目规范》便是强制性工程建设规范，全部条文必须严格执行。

  在这个基础上，因地制宜制定更高的不同体系，为相关机构与从业人员提供工作指导与参考。最终目的还是系统性地提升整体居住品质，但不“一刀切”而是分层次落地推行。

  值得注意的是，此次《“好房子”指南》将“老房子”也纳入其中，提到要结合城市更新将“老房子”改造成“好房子”，惠及千家万户。

  这意味着，这是一个普惠政策，不只是针对买新房的人群，存量业主未来同样有机会享受到“好房子”改造升级红利。

  从《“好房子”指南》具体细则来看，经过相关修改后的征求意见稿，内容聚焦多个居住痛点，着力解决高空坠物、渗漏、隔声差、反味堵塞、能耗偏高等民生难题。

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•   防护安全目标：阳台、楼梯、临空区域等的防护安全可靠，防止高空坠物伤人。共9条措施。

•   防水防潮目标：涉水部位无渗漏，套内环境干爽无霉变。共12条措施。

•   隔声降噪目标：室内声环境保持安静舒适，各部位隔声降噪效果达标。共7条措施。

•   防臭防串目标：卫生间不反味、厨房油烟不串味。共9条措施。

•   防堵防塞目标：套内排水通畅、管道无堵塞。共10条措施。

•   保温隔热目标：外墙、屋面、外门窗等围护结构保温隔热性能好。共7条措施。

•   节能降碳分保温隔热、用电节能、可再生能源利用等三项共17条措施。

•   资源节约分用水节约、材料循环共15条措施。

  （点击文末原文阅读可下载内容细则）

  从每一个痛点都有多条措施可以看到，此次《“好房子”指南》明确为每一类居住痛点先设立目标，再并列多条可落地技术措施，不再单纯停留在“房子要隔音、不能漏水”这类定性描述，而是将每一类突出问题都配套多条技术路径、实施举措，构建出完整解决方案，把 “好房子” 从概念口号转化为设计、施工、改造、运维全链条可落地的操作指引。

  与此同时，从“好房子”建设5个方面中的“好运营”可以看到，在住房交付使用后，需要做好长期的运维工作，保证住房全生命周期内良好的使用状态。

  这就意味着“好房子”不仅仅只是到“交付”为止，而是要延伸到“十年后还好不好住”。

  《“好房子”指南》要求建立住房全生命周期安全管理长效机制，加快建立房屋安全体检、房屋安全管理资金和房屋质量安全保险制度，强化房屋安全保障。提升物业服务质量，创新物业服务模式。

  未来物业服务管理能力还将在当前基础上上一大步台阶，物业服务将从传统保洁安保，升级为全生命周期房屋管护主体，这对当前行业中的企业是一种考验，也是机遇。

  除了以上民生痛点之外，此次《“好房子”指南》中还有不少亮点。

  如空间增效部分提到了节约利用土地资源，提升空间复合利用效率，减少资源消耗与碳排放。并在条件允许时，宜在住宅首层合理设置架空层，用于停车、居民公共活动或作为绿化延伸空间，提高空间利用效能。

  当前新房市场许多项目设计已采用“架空层”设计，“抬板”项目也在2026年开始变多起来。在《“好房子”指南》的鼓励下，未来这类项目设计或将从房企自发的产品创新，转向被各地规划政策系统支持、逐步成为改善型住宅主流设计方向。

  又如空间可变部分的目标为场景随需而变，一空间多场景，灵活适配家庭结构演变与多元化生活方式。宜采用大空间布局，结构竖向受力构件宜集中布置在外墙、分户墙、楼电梯间等不易改动的位置。结构布置宜考虑房间分隔的灵活性。套内隔墙宜方便拆除和安装。宜结合空间多样性需求，预留设备点位与安装条件。

  这里的核心目标是实现空间随需而变，破解传统住宅“二房”“三房” 定死的痛点，顺应家庭人口变化、生活模式迭代的现实需求进行调整，如青年独居、二人家庭、育儿阶段、养老居住，不同生命周期不用置换房屋，仅通过调整内部分隔即可适配居住需求。

  结合市场现状来看，目前大开间、可变户型大多集中在少量改善型新品，属于房企差异化产品尝试，尚未形成普遍设计习惯。在《“好房子” 指南》引导下，可变空间设计将从可选产品卖点，转变为高品质住宅的重要设计参考方向。

  最后是“全龄友好”部分，重点关注“一老一小”，对道路通行、活动场地等都做出了不同的措施建议。公共配套部分提出宜具备老幼活动、文化艺术、生活市集、社区食堂等公共配套功能，形成开放、共享的邻里交往场景。

  此外，还提出了重点区域宜合理增设高清监控摄像头，实现视频监控覆盖。这一要求进一步强化了社区安全底线，通过技防手段提升全天候安全保障能力，让老人出行更安心、孩子玩耍更放心、居民生活更有安全感。

  与此同时，《“好房子” 指南》还规定了电梯配置数量及额定载重量、额定速度、开门宽度等参数合理，满足居民日常及上下班高峰使用要求。如每台电梯服务住户数不宜超过60户。设有电梯的住宅单元，应至少有1台电梯满足轮椅进出、运送病人、运送大型家具的尺寸要求，宜采用载重不小于1000kg的宽轿厢电梯等。真正解决高层出行、就医转运、居家搬运等长期痛点，让居住便利度和安全感同步提升。

  总体来看，《“好房子”指南》做了三件最重要的事情，首先给“好房子”下了官方定义，其次把 “好房子” 从概念口号转化为设计、施工、改造、运维全链条可落地的操作指引，最后是提出构建“国家标准-地方标准-团体标准-企业标准”多级且层次清晰的“好房子”标准体系。

  无论如何，“好房子”此后不再是一个抽象的概念，而是由一个个标准体系支撑起来的系统化的居住指南。