刘琳：存量时代到来，房地产市场发展逻辑迎来新变化

  今年上半年，房地产市场总体呈现筑底回稳的积极态势，二手房交易量超过新房，房地产进入存量时代；新房供给继续去产能，加快促进存量房屋去库存和供求再平衡。今年以来，宏观经济开局良好，物价平稳回升，人民币汇率持续升值，均有利于房地产市场继续保持回稳态势。

  二手房市场活跃度较高，房地产进入存量时代

  今年上半年，二手房网签面积同比增长10.2%，二手房在新房和二手房交易总量中的占比达到50.4%，北京、上海、江苏、广东等18个省（区、市）二手住宅交易面积超过新建商品住宅。北京、上海二手房成交规模均创近五年同期新高，深圳二手房成交量连续两月同比增长超10%，成都、重庆5月以来二手房交易数量同比均转增。

  今年上半年，据国家统计局数据，一线城市连续四个月二手住宅价格保持环比上涨，二手房市场实现了量价齐稳。6月份9个城市二手住房价格保持环比上涨，除四个一线城市以外，二手住房价格环比上涨的城市还有宁波、重庆、无锡、徐州、沈阳。

  新房市场继续去产能，加快促进供需再平衡

  今年上半年，商品房供给继续较大幅度收缩。其中，房地产开发投资3.8万亿元，同比下降18%；房屋新开工面积为2.3亿平方米，同比下降23.4%；房屋施工面积为55.4亿平方米，同比下降12.5%。

  今年上半年，商品房销售面积4亿平方米，同比下降11.6%，降幅低于商品房新开工面积降幅约12个百分点。从绝对量上看，商品房销售面积比商品房新开工面积高1.7亿平方米，体现了新建商品房市场继续去库存态势。在“控增量、去库存、优供给”的政策导向下，房企普遍采取“以销定产”的谨慎策略，是新建商品房市场的主动出清，有助于缓解存量房屋去化压力，加速供需关系再平衡。据国家统计局数据，上半年新房销售价格上涨城市数量持续增加至20个，是部分城市新房市场供求关系达到平衡的先行指标表现。

　　房地产拉动投资的方式发生转变，从带动城市扩张到参与城市更新

  住房短缺时期，房地产业发展的重点集中在商品房开发建设销售，为城市贡献了大量土地收益，有力地支持了城市基础设施建设，成为城市快速扩张的重要推动力。随着我国进入城市更新的重要时期，住房发展进入存量阶段，房地产业发展的重点也逐步拓展到存量经营，在城中村改造、老旧小区改造、租赁住房的建设运营中发挥重要作用。

  近日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》。随着各地积极推进落实，通过城市更新将带动民间投资、激活消费需求、创造就业岗位，房地产业也将加快转型，积极融入城市更新，为经济平稳运行贡献力量。

  同时，宏观经济开局良好，为房地产市场回稳创造了有利条件。今年上半年，在更加积极有为的宏观政策调控下，着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期，加快培育发展新质生产力，国民经济实现良好开局，经济增长实现4.7%的增幅，市场价格温和回升。受国际大宗商品价格上涨影响，工业生产者价格涨幅扩大，居民消费价格总体平稳，核心CPI稳定在1.1%，物价总体稳定有利于稳定房地产市场预期。