浦湛：房地产市场回暖，边际变化显著向好
来源：中国建设报 浏览次数： 日期：26-04-21
一季度房地产市场“小阳春”行情引发关注，3月份的数据对这一轮市场回暖予以确认，极大地提振了市场信心。以京、沪为代表的核心城市二手房交易量增价涨，反映了房价预期这一关键指标的改善，增强了市场持续回暖的信心。核心城市二手房交易量增价涨，市场调整发生了显著向好的边际变化。根据有关机构统计，一季度20个重点城市二手房交易量同比上涨4%，其中，京、沪“小阳春”表现更为突出。受北京、上海2025年底和2026年初的政策效应、前期积压需求释放和季节性因素等影响，春节后京、沪二手房交易放量，3月北京、上海二手房成交套数接近或超过了2021年房地产市场调整以来这5年同期的新高，均站上了月交易量的荣枯线之上，市场成交活跃。更加值得注意的是，此次核心城市市场“小阳春”在量增的同时，一改此前二手房交易的以价换量，实现了价涨，北京、上海2月二手房价格环比转正，3月环比保持上涨，涨幅分别为0.6%和0.4%；广州和深圳也于3月实现了二手房价格环比转正，涨幅分别为0.2%和0.4%，结束了自去年4月以来的环比下降态势。量增价涨是市场向好的一个重要的信号，价格回升将有力带动市场预期的修复，增强市场信心。市场回暖的内生动能仍在积蓄。从二手房的供需力量对比来看，根据有关机构统计，京、沪二手房存量挂牌量较峰值水平都显著下降，带看量也大幅增加，供求关系持续改善，对维持已形成的房价回升局面是一个支撑。从租金回报率看，核心城市的租金回报率继续回升，超越无风险收益率、接近购房贷款利率，这反映了房价估值水平趋近调整到合理区间。这些都表明了市场量价调整到一定程度后已形成市场上行的内生动能。在房地产市场内生动能修复和逐渐增强的同时，宏观经济也为房地产市场回暖进一步赋能。一季度GDP同比增长5%，超市场预期，社会消费品零售总额同比增长2.4%，比上年四季度高0.7个百分点，固定资产投资增速也实现转正。3月，制造业采购经理指数PMI达到50.4%，服务业商务活动指数为50.2%，均站上荣枯线，表明制造业和服务业进入活跃扩张期，将利好就业和居民收入。这些宏观层面的影响都对房地产市场需求形成利好。目前，市场的内生动能和外部利好都为后续市场的持续回暖创造了条件。本轮核心城市市场“小阳春”低总价二手房成交占比明显提升，这一结构性变化具有重要意义，低总价二手房成交是打通市场置换链条的起点。后续回暖的持续性就要看低总价二手房交易量的增加能否驱动由低总价向高总价、由二手房到新房交易的置换传导。同时，具有风向标意义的京、沪房地产市场回暖，有望带动基本面好的其他能级城市市场的进一步活跃。目前市场回暖传导链条的第一个环节有了不错的表现，接下来能否持续轮动传导，值得密切关注。
